Imóveis à venda nos Estados Unidos

Os Estados Unidos são o mercado mais líquido do mundo e um dos mais fáceis de comprar sendo estrangeiro: não há autorização a pedir, não há nacionalidade a provar, não é preciso residir lá. O que existe, é que apanha quase toda a gente de surpresa, é uma camada de impostos anuais, seguros e regras de condomínio que não tem equivalente na Europa. Esta página mostra onde temos imóveis e explica essa camada antes de ela aparecer na conta.

Onde temos imóveis

A carteira concentra-se em três estados, e dentro de Nova Iorque em cinco realidades muito diferentes entre si.

• Cidade de Nova Iorque. Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx e Staten Island. Apartamento urbano, onde a distinção entre co-op e condomínio decide mais do que o preço — ver abaixo, porque é a armadilha número um do comprador estrangeiro.
• Long Island. Great Neck, Syosset, Plainview, Huntington, New Hyde Park, Queens Village, Uniondale e a costa norte. Moradia de família, bons distritos escolares, comboio para a cidade.
• Hamptons e Fire Island. Southampton, East Hampton, Bridgehampton, Water Mill, Amagansett, Westhampton, Montauk. Casa de veraneio no extremo alto do mercado, com uma época curta e intensa.
• Vale do Hudson e Catskills. Rhinebeck, Millbrook, Hyde Park, Warwick, Woodstock, New Paltz, Kerhonkson, Livingston Manor. Casa de campo a duas horas da cidade, com terreno a sério pelo preço de um apartamento pequeno em Manhattan.
• Flórida. Orlando e arredores, Tampa, Clearwater, Miami. É onde o comprador brasileiro e europeu compra para arrendar por temporada, e onde o seguro pesa mais.
• Connecticut e o subúrbio de Westchester. Stamford, Larchmont, Armonk, Purchase. Mesma lógica de Long Island, outro lado da cidade.

O que o dinheiro compra

Não há um mercado americano, há dezenas. O mesmo valor que compra um apartamento de um quarto em Manhattan compra uma moradia com terreno no Vale do Hudson, e nos arredores de Orlando compra uma casa nova com piscina. A diferença entre estados é maior do que a diferença entre países na Europa.

E há uma regra que muda tudo e não aparece no preço: o imposto anual sobre o imóvel varia enormemente de condado para condado. Duas casas com o mesmo preço, a vinte minutos uma da outra, podem ter facturas anuais muito diferentes. Comparar preços sem comparar o imposto é comparar metade da conta.

Como um estrangeiro compra nos Estados Unidos

Não há restrição. Um não residente pode comprar em seu nome, sem visto e sem residência. O processo:

• Oferta e contrato, normalmente com um depósito em escrow, uma conta de terceiro que guarda o dinheiro até ao fecho.
• Pesquisa de título e seguro de título. Nos Estados Unidos não há um registo predial central como o europeu: a seguradora é que garante que ninguém aparece depois a reclamar a propriedade.
• Fecho, feito por uma title company ou por advogado, consoante o estado.
• Número fiscal, o ITIN, necessário para declarar rendimento de arrendamento e para o processo de venda.

Comprar através de uma sociedade é comum e por vezes aconselhável, mas tem consequências fiscais nos dois países. É uma decisão a tomar com quem percebe dos dois lados, antes da oferta e não depois.

Os custos que não aparecem no anúncio

• Imposto sobre o imóvel, anual, cobrado pelo município ou condado. É o custo recorrente mais pesado é o mais subestimado.
• Encargos de condomínio — common charges num condomínio, maintenance numa co-op, HOA numa urbanização. Na Flórida podem incluir a reserva obrigatória para obras estruturais.
• Seguro. Na Flórida, seguro de furacão e de cheia são praticamente obrigatórios e subiram de forma abrupta nos últimos anos.
• Custos de fecho: seguro de título, taxas de registo, imposto de transmissão em alguns estados e cidades.

O que deve pesar contra

Co-op e condomínio não são a mesma coisa

Em Nova Iorque, grande parte dos apartamentos são co-ops: não se compra o imóvel, compram-se acções de uma sociedade que o detém, e a entrada depende da aprovação de um conselho. Esse conselho pode recusar o comprador sem dar motivo, exige frequentemente prova de rendimento e de património nos Estados Unidos, e a maioria não aceita não residentes nem compra para arrendar. O condomínio é propriedade a sério e é o que um estrangeiro consegue de facto comprar — e custa mais por essa razão. Confirmar isto antes de se apaixonar pelo apartamento poupa meses.

O imposto anual é uma factura, não um detalhe

Em partes de Nova Iorque, de New Jersey e do Connecticut, o imposto anual sobre uma moradia familiar é uma quantia que muitos compradores europeus só descobrem depois. Ele não desaparece quando a casa está vazia e sobe com as reavaliações do condado.

FIRPTA: quando vender, retém-se na fonte

Quando quem vende é estrangeiro, a lei obriga o comprador a reter uma percentagem do preço bruto — não do lucro — e entregá-la ao fisco americano. Recupera-se depois, com declaração, mas é dinheiro parado durante meses. Quem faz as contas da revenda sem contar com isto engana-se no fluxo de caixa.

O imposto sucessório é o risco menos conhecido

Um não residente sem cidadania americana tem, no imposto sucessório federal, uma isenção de apenas sessenta mil dólares — contra os milhões de que goza um residente. Um imóvel de valor médio deixado em herança pode gerar uma factura fiscal muito significativa. Há formas de estruturar isto, mas tem de ser tratadas antes da compra.

Na Flórida, o seguro mudou o cálculo

O custo do seguro em zona costeira subiu de forma abrupta, seguradoras saíram do estado e edifícios mais antigos enfrentam avaliações estruturais obrigatórias com derramas associadas. Um imóvel barato com seguro caro pode render menos do que um imóvel caro com seguro normal.

Comprar não da residência

Não existe visto por compra de imóvel nos Estados Unidos. A propriedade não muda em nada o direito de lá estar, e continua a valer o limite de dias do visto ou da isenção com que se entra.

Crédito existe, mas exige entrada grande

Há bancos que emprestam a não residentes, tipicamente com uma entrada bastante superior a que pediriam a um residente e com taxa mais alta. Não é o cenário europeu de financiamento quase total.

Arrendamento e rendimento

O arrendamento de temporada rende bem em Orlando, na costa da Flórida e nos Hamptons, mas é sazonal, exige gestão local e está sujeito a regras municipais que mudam. O arrendamento permanente, nos subúrbios de Nova Iorque e do Connecticut, rende menos mas rende o ano inteiro. Em qualquer dos casos, o rendimento é tributado nos Estados Unidos e tem de ser declarado — o ITIN existe para isso.