Imóveis à venda em Manorville

Onde fica Manorville

Manorville fica no centro-leste de Long Island, no condado de Suffolk, entre os municípios de Brookhaven e Riverhead. Está no ponto em que a auto-estrada de Long Island começa a aproximar-se do fim, e é por isso que os anúncios locais lhe chamam a porta de entrada dos Hamptons: daqui segue-se para as praias de Westhampton, para a baía de Moriches, para as vinhas da North Fork e para os campos de golfe, tudo em poucos minutos de carro.

É zona de pinhal, quintas e urbanizações construídas em bloco, sem centro histórico e sem baixa. O que define esta localidade, do ponto de vista de quem compra, é outra coisa — e convém dizê-la antes dos preços.

O que é preciso saber antes de olhar para os preços

Boa parte desta oferta está dentro de condomínios fechados

A maior parte do que está à venda em Manorville não são casas soltas em ruas comuns: são unidades dentro de urbanizações fechadas, com portaria, regulamento e quota. Aparecem aqui várias — Silver Ponds, Country Pointe, Greenwood Village — e cada uma tem regras próprias. Isso muda três coisas ao mesmo tempo: há uma quota mensal a somar ao preço, há um regulamento que manda em obras, arrendamento e animais, e há um universo de compradores mais estreito na revenda.

E parte delas é literalmente o mesmo modelo

Este é o ponto que vale a pena ver com atenção, porque raramente fica tão visível. Dentro de Silver Ponds, o mesmo modelo de moradia geminada — o Ashton — aparece à venda em endereços diferentes, com áreas entre 119 e 124 metros quadrados, e com preços de 479.000, 489.990 e 499.996 dólares. São vinte mil dólares a separar unidades do mesmo projecto.

Para quem compra, isso tem uma leitura imediata e uma leitura de médio prazo. A imediata é boa: dá para comparar quase perfeitamente, porque a planta é a mesma e o que resta é o estado, as obras feitas e a orientação do lote — um dos anúncios lista a data de cada substituição, do telhado ao esquentador, e é assim que se justifica a diferença. A de médio prazo é a que ninguém escreve: quando chegar a hora de vender, o comparável está sempre ali ao lado. Onde as unidades são intermutáveis, é o preço que as separa, e a valorização individual conta pouco.

O que está à venda hoje

A oferta em carteira vai de cerca de 199.000 a 1.200.000 dólares, com o meio da tabela perto dos 495.000. Há dois mercados dentro desta lista: moradia geminada de dois quartos, entre uns 95 e uns 127 metros quadrados, em urbanização fechada; e casa unifamiliar de cinco quartos, entre uns 305 e uns 353 metros quadrados, em lote próprio.

Alguns exemplos

No topo, uma casa de cerca de 306 m² em quase 0,4 hectares, com telhado, ar condicionado, claraboia e sistema de osmose inversa recentes, piscina aquecida de água salgada e — o detalhe que merece nota — alojamento de hóspedes no piso térreo com quarto, casa de banho, sala, cozinha e entrada privativa. E um colonial pós-moderno de cerca de 353 m² virado para espaço verde, com piscina de água salgada enterrada e pátio de pedra.

No meio e na base, as moradias geminadas em urbanização fechada, com tectos abobadados, claraboias, cozinha com ilha e bancada de granito, pátio privativo e garagem. As comodidades comuns incluem piscinas interiores e exteriores, ténis, pickleball, ginásio, salão e trilhos.

E a entrada mais barata é um sobrado numa comunidade de adultos com mais de 55 anos, com garagem, solário e serviço de autocarro para os moradores.

O que os preços dizem

A distância entre a entrada e o topo é de seis vezes, mas isso não descreve um mercado — descreve dois. Não há praticamente nada entre os 500.000 e os 850.000: ou se compra unidade em urbanização fechada, ou se compra casa grande com terreno. Quem procura o intermédio, aqui não o encontra.

O imposto, e o argumento que um dos anúncios faz sozinho

Um dos anúncios publica o número e constrói com ele um raciocínio que vale a pena explicar, porque é correcto e quase nunca se lê: 17.875 dólares de imposto anual sobre um preço pedido de 1.200.000, ou seja uma taxa efectiva de cerca de 1,5% — e a seguir pergunta por que razão alguém construiria uma casa nova para pagar imposto muito mais alto.

Construção nova é reavaliada depois de concluída

O raciocínio é este. O imposto assenta na avaliação da parcela com o que lá está construído. Uma casa nova só é reavaliada depois de concluída e licenciada, e até lá o valor que circula é uma projecção. Uma casa já feita, cujas obras estão há anos reflectidas na matriz, tem uma factura conhecida e verificável — e é isso que o anúncio quer dizer quando afirma que as licenças de utilização já reflectem o imposto actual.

É um argumento verdadeiro, e transforma-se numa pergunta prática: sempre que uma casa tem obra recente — ampliação, cave acabada, piscina enterrada, anexo —, convém perguntar se essa obra já entrou na avaliação ou se ainda vai entrar. No segundo caso, a factura que se vê não é a factura que se vai pagar.

E o valor publicado é bruto

O mesmo anúncio esclarece que aqueles 17.875 dólares são sem a dedução STAR. É a forma honesta de o dizer, e é a que interessa a quem compra: o STAR é o desagravamento estadual do imposto escolar, aplica-se só a habitação própria e permanente, e é um benefício que quem compra tem de pedir por si. Um número já líquido de STAR descreve a situação do vendedor. Pedir sempre o bruto.

Deslocações

Aqui é carro. Um dos anúncios diz «curta distância para o comboio», e convém traduzir: a estação alcança-se de automóvel, e as linhas que servem esta parte da ilha funcionam a gasóleo, com muito menos circulações do que a linha principal electrificada. Quem faz o percurso para a cidade com regularidade conduz até Ronkonkoma. Para o resto — compras, praia, escola — é sempre estrada, e no verão o corredor que leva aos Hamptons e à North Fork passa por aqui e congestiona a horas previsíveis.

Pontos de atenção

Sem restrição de idade não é o mesmo que com restrição

Um dos anúncios faz questão de dizer que a sua urbanização é fechada mas sem restrição de idade. A ressalva existe porque aqui ao lado há comunidades que são restritas a maiores de 55 — e uma delas é a entrada mais barata desta lista. Confirmar sempre qual é o caso: numa comunidade restrita, quem compra tem de cumprir o requisito, e quem vender depois só pode vender a quem também o cumpra.

Alojamento de hóspedes com cozinha própria é uma licença

A casa de topo descreve um alojamento no piso térreo com quarto, casa de banho, sala, cozinha e entrada privativa. Na prática é uma segunda unidade habitacional, e o que a torna legal no município é uma autorização própria, sujeita a condições e a renovação. Espaço e equipamentos não bastam: pedir a licença e o certificado de ocupação, sobretudo se a intenção for alojar família ou arrendar.

Quota, regulamento e derrama

Nas urbanizações fechadas, a quota mensal paga as piscinas, os campos, o ginásio, a jardinagem e a remoção de neve. É obrigatória, sobe por deliberação, e pode haver derramas para obras — um dos anúncios refere que a associação substituiu telhados, o que é exactamente o tipo de despesa que sai desse fundo. Antes de comparar duas unidades pelo preço, somar a quota anual a cada uma; e pedir actas e orçamento dos últimos anos, que dizem mais sobre o futuro do que a lista de comodidades.

Pinhal protegido: o que se pode construir

Esta zona está no território dos Central Pine Barrens, a grande mancha de pinhal protegida de Long Island, cuja gestão divide o terreno entre uma área de preservação, onde praticamente não se constrói, e uma área de crescimento compatível, onde se constrói com regras. Saber em qual delas cai a parcela é uma pergunta de cadastro, e é decisiva para quem compra a pensar em ampliar ou construir anexo. O pinhal traz também risco de fogo de mato, com histórico na região.

Água: rede pública ou poço

Nesta parte do condado convivem casas ligadas à rede pública e casas com captação própria, e a qualidade da água de poço tem sido tema local. São situações diferentes em custo, manutenção e risco, e a resposta não está no anúncio. Pergunta-se se a casa está em rede pública ou em poço e, se for poço, pede-se a análise mais recente. Note-se que a casa de topo instalou um sistema de osmose inversa — é um investimento que se faz por alguma razão, e vale a pena perguntar qual.

Fossa séptica

Grande parte da zona não tem rede de esgoto. As casas trabalham com fossa e poço absorvente, e o condado tem vindo a apertar as regras e a apoiar a substituição por sistemas de tratamento avançado. Uma casa com sistema antigo pode implicar uma substituição de custo relevante a curto prazo — e confirma-se por licença, não por conversa.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer viver perto das praias e das vinhas do East End sem pagar os preços do East End, e para quem valoriza uma urbanização com equipamentos e manutenção incluída, sem relvado para tratar. Faz sentido para quem quer casa grande com terreno e piscina por um valor que mais a leste não existe. E faz sentido para quem trabalha nesta parte da ilha.

Não faz sentido para quem depende de transporte público, nem para quem faz o percurso diário para Manhattan. Não faz sentido para quem procura o segmento intermédio, que aqui praticamente não existe. E não faz sentido para quem compra a unidade de urbanização a contar com valorização própria, porque o comparável está sempre à mão de quem compra a seguir.

Antes de fazer proposta

Confirmar se a urbanização tem restrição de idade, e qual. Perguntar quanto é a quota, o que inclui, quando subiu pela última vez e se há derrama prevista — e somá-la ao preço antes de comparar. Pedir actas e orçamento. Pedir a factura de imposto e o valor bruto, sem STAR, e o histórico de três a cinco anos. Em casa com obra recente, perguntar se a obra já entrou na avaliação. Pedir a licença e o certificado de ocupação de qualquer alojamento com cozinha própria. Confirmar se a casa está em rede pública de água ou em poço, e pedir a análise. Datar a fossa e pedir a licença. E verificar em que área do pinhal protegido cai a parcela, se houver intenção de ampliar.

Considerações finais

Manorville é uma porta de entrada barata para uma zona cara, e essa é a sua vantagem real. O que é preciso perceber antes de comparar preços é que aqui se compram sobretudo duas coisas diferentes — unidade em urbanização fechada ou casa com terreno —, e que na primeira a uniformidade que torna a compra fácil torna a venda mais difícil. Os pontos acima não desqualificam nada: dizem o que somar ao preço, e o que perguntar antes.

Ao entrar em contacto pela página de um imóvel, encaminhamos o pedido ao consultor responsável por esse anúncio.