Imóveis à venda em Thornwood

Onde fica Thornwood

Thornwood é uma povoação do município de Mount Pleasant, no condado de Westchester, estado de Nova Iorque. Não tem administração própria — é um nome dentro do município —, mas tem estação na linha Harlem da Metro-North, e os anúncios em carteira situam-na a poucos minutos dela.

É a maior carteira das povoações vizinhas, e é também a mais variada. Aqui não há um tipo de casa dominante nem uma década dominante: há duzentos e sessenta e quatro anos entre o imóvel mais antigo e os mais recentes.

O que está à venda hoje

A oferta em carteira vai de cerca de 299.900 a 2.600.000 dólares, com o meio da tabela perto de 1.095.000. As áreas vão de uns 61 a uns 359 metros quadrados, em lotes que vão de fracções mínimas a pouco mais de um acre.

São sobretudo moradias unifamiliares, mas não só: há também apartamentos num edifício de 1930 e um prédio de duas habitações. E há casas que ainda não estão construídas — sobre essas há um ponto próprio mais abaixo, porque os números que as descrevem referem-se a algo que ainda não existe.

O que há em carteira

No topo, um lote num loteamento novo de doze moradias, no ponto mais alto da povoação. O que se compra é o lote e o projecto: a casa será construída, com cerca de 370 m² previstos.

A seguir, uma segunda casa por construir, num terreno de menos de um quarto de acre, com projecto de quatro quartos e três casas de banho e meia.

Entre as construídas, a mais cara é de 1955 num acre, com cabana e piscina enterrada em betão; há uma de 1986 em pouco mais de um acre, preparada para uma unidade de sogra; há uma de 1956 com cave acabada e saída para o exterior, com casa de banho completa nova; e há uma de 1762, anterior à independência dos Estados Unidos, com cinco quartos.

Na base, apartamentos de cerca de 61 m² num prédio de 1930, e um prédio de duas habitações de 1920 vendido no estado em que se encontra, vago, cujo anúncio diz que o lote admite construção adicional — sujeito a confirmação com o município.

O que os preços dizem

Entre a entrada e o topo há quase nove vezes, o que é uma amplitude enorme para uma povoação pequena. Mas ela não mede localização: mede idade, estado e o que se está mesmo a comprar. Na base há apartamentos pequenos num prédio dos anos trinta; no topo há terreno com projecto aprovado e uma casa por levantar.

Pelo meio ficam moradias do pós-guerra, quase todas dos anos cinquenta, em lotes de um quinto a um acre. É esse o mercado real de Thornwood, e é aí que os preços se comparam entre si com sentido.

Pontos de atenção

Algumas destas casas ainda não existem

É o ponto mais importante desta página. Parte das propriedades em carteira é vendida na planta: uma delas é um lote de um loteamento novo, outra é uma construção por iniciar. Os quartos, as casas de banho e os metros quadrados que aparecem nos dados descrevem o projecto, não uma casa visitável.

Quem compra assim precisa de perguntas diferentes: qual é o contrato de construção e o que inclui; qual é o calendário e o que acontece se derrapar; que acabamentos estão previstos e quais são extra; que garantias há sobre a obra; e, sobretudo, se as licenças estão emitidas ou apenas requeridas. As fotografias destas são imagens de projecto, não fotografias do que lá está.

O óleo é o combustível dominante, e o depósito é a pergunta

Mais de metade das casas construídas em carteira aquece a óleo. É comum nesta zona e não é por si um problema — mas traz sempre a mesma pergunta: houve alguma vez depósito enterrado no terreno, e existe registo da sua remoção?

Um depósito enterrado que tenha fugado é contaminação de solo, e essa responsabilidade fica com quem é dono, não com quem vendeu. Numa das casas o anúncio diz expressamente que o depósito é acima do solo e de 2019 — é a situação boa, porque um depósito à vista inspecciona-se. Nas outras, pergunta-se.

Área acabada que não conta na metragem

Uma das casas declara, entre parênteses, que cerca de 55 metros quadrados de piso inferior acabado não estão incluídos na área anunciada. É a formulação correcta e é rara — a maior parte dos anúncios soma tudo.

Espaço acabado em cave só conta como área habitável com pé-direito, janela de saída e licença. A diferença muda a comparação de preço por metro quadrado entre dois imóveis, e muda-a muito. Ao comparar, confirmar sempre se a cave entrou na conta de um e não do outro.

«Unidade de sogra» é uma segunda habitação, e a legalidade não se presume

Uma das casas anuncia-se preparada para uma unidade independente destinada a familiares. Na prática isso aproxima-se de uma segunda habitação dentro do mesmo imóvel, e o que a torna legal é uma licença municipal com condições e renovação — não a existência de cozinha, casa de banho e porta própria.

Pedir a licença e o certificado de ocupação antes de contar com esse espaço para alojar família ou para arrendar.

Comprar «no estado em que se encontra» não é um desconto

O prédio de duas habitações de 1920 é vendido no estado em que se encontra e está vago. Isso quer dizer que o vendedor não fará reparações nem responderá por defeitos, e é preciso ler a expressão pelo que ela é: um aviso, não uma pechincha.

Quem compra assim faz a inspecção antes de assinar, e faz uma inspecção mais funda do que o habitual: estrutura, telhado, instalação eléctrica, canalização, humidade e amianto num edifício com um século. O mesmo anúncio sugere potencial construtivo no lote — e sobre isso vale o ponto seguinte.

Potencial construtivo não é licença

Quando um anúncio diz que se pode construir mais no lote, está a descrever uma possibilidade, não uma autorização. O próprio anúncio remete o comprador para confirmação junto do município, e é isso que se deve fazer, por escrito, antes de pagar um valor que reflicta esse potencial.

O que se confirma: o que o zonamento admite naquela parcela em concreto, que taxas e cauções são exigidas, se a ligação de infra-estruturas é um trâmite ou uma obra, e quanto tempo demora o processo.

Uma casa de 1762 não se avalia como uma dos anos cinquenta

A casa mais antiga em carteira é de 1762. É um imóvel com valor próprio e raro, mas exige outra leitura: perguntar por estrutura e fundações, isolamento (quase sempre inexistente à data de construção), instalação eléctrica e canalização, e se existe alguma classificação ou servidão histórica que limite obras exteriores.

É também uma casa onde o custo de aquecer é uma variável a sério — e, neste caso, com aquecimento a óleo e vapor.

O imposto, e os que não o publicam

Neste condado o imposto sobre o imóvel é alto e a maior fatia é o imposto escolar. Nos imóveis construídos em carteira, a taxa efectiva medida sobre o preço pedido anda entre cerca de 1,4% e 2,1% ao ano — sobre uma casa de um milhão de dólares são perto de 1.500 dólares por mês, todos os meses, a somar à prestação.

⚠ As casas por construir não publicam imposto, e é natural: ainda não foram avaliadas como habitação. Isso significa que o valor futuro é uma incógnita, e que não se pode comparar o custo mensal destas com o das outras. Pedir ao município uma estimativa com base no valor previsto, antes de assumir que fica mais barato.

O distrito escolar, ao contrário das vizinhas, é um só

Aqui há uma boa notícia, e ela vale a pena porque nas povoações ao lado não acontece: os imóveis em carteira pertencem todos ao mesmo distrito escolar, Mount Pleasant. Não é preciso verificar caso a caso como em Pleasantville ou em Valhalla, onde a fronteira corta a povoação ao meio.

Continua a valer a pena confirmar pelo endereço exacto — mas aqui a probabilidade de surpresa é baixa.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer escolha: é a carteira mais variada destas povoações, em tipo, em idade e em preço. Faz sentido para quem faz o percurso diário para a cidade, pela estação. Faz sentido para quem quer casa nova e está disposto a esperar por ela, porque aqui isso existe e nas vizinhas quase não existe. E faz sentido para quem procura entrada barata em Westchester, pelos apartamentos do prédio dos anos trinta.

Não faz sentido para quem quer entrar e habitar já no topo de gama: aí o que há é obra por fazer. Não faz sentido para quem não quer lidar com aquecimento a óleo. Não faz sentido para quem compra sem inspecção — há aqui um edifício de 1920 vendido como está e uma casa de 1762. E não faz sentido para quem compra no limite do orçamento, com uma taxa efectiva de imposto que chega aos dois por cento.

Antes de fazer proposta

• Confirmar se o imóvel está construído ou é venda na planta — muda todas as perguntas seguintes.
• Sendo na planta: pedir o contrato de construção, o calendário, a lista de acabamentos incluídos e o estado das licenças.
• Perguntar se houve depósito de óleo enterrado e pedir o registo de remoção.
• Confirmar se a área acabada do piso inferior está incluída na metragem e se tem licença.
• Pedir a licença e o certificado de ocupação de qualquer unidade independente.
• No imóvel vendido no estado em que se encontra, fazer inspecção alargada antes de assinar.
• Confirmar por escrito com o município o que é aprovável no lote, antes de pagar por potencial construtivo.
• Na casa do século XVIII, perguntar por estrutura, isolamento, eléctrica e eventual classificação histórica.
• Pedir a factura de imposto discriminada e o histórico de três a cinco anos — e, nas casas novas, uma estimativa municipal.
• Confirmar o distrito escolar pelo endereço, ainda que aqui seja quase sempre o mesmo.

Considerações finais

Thornwood é a mais completa destas povoações e a que oferece mais hipóteses reais de escolha: dá para comprar um apartamento pequeno, uma casa de família dos anos cinquenta, um projecto por construir ou um edifício com um século para recuperar. Poucas terras deste tamanho oferecem as quatro coisas ao mesmo tempo.

O reverso é que estas quatro coisas não se comparam pelo preço. Um lote com projecto e uma casa pronta a habitar não são a mesma compra, e a diferença de risco entre elas não aparece na tabela. O que convém é decidir primeiro o que se está a comprar, e só depois olhar para o número.

Ao entrar em contacto pela página de um imóvel, encaminhamos o pedido ao consultor responsável por esse anúncio.