Imóveis à venda em Woodmere

Onde fica Woodmere

Woodmere fica na costa sul de Long Island, no condado de Nassau, a sudoeste do aeroporto JFK e já muito perto da fronteira com Queens. É uma das localidades do conjunto conhecido como as Cinco Vilas, junto a Cedarhurst, Lawrence, Hewlett e Inwood — uma área residencial densa, arborizada, com ruas curtas e comércio de proximidade.

É a povoação desta lista que está mais perto da cidade, e isso nota-se em tudo: nos preços, no tamanho dos lotes e, sobretudo, na forma como as pessoas se deslocam.

As duas coisas que o preço aqui paga

O distrito escolar, e a subzona

Os anúncios nomeiam o distrito escolar sem rodeios — Hewlett-Woodmere, o distrito 14 — e alguns acrescentam a subzona, Old Woodmere. Não é decoração: nesta parte do condado o distrito é uma das variáveis que mais separa casas equivalentes, e os agentes escrevem-no porque quem compra procura exactamente isso. Como os limites de distrito em Long Island não seguem os limites das localidades nem os códigos postais, confirma-se pelo endereço exacto, junto do próprio distrito.

Estar a pé de tudo, e o que isso significa aqui

Há um dado que salta à vista quando se lêem os anúncios uns a seguir aos outros: quase todos terminam a lista de proximidades com locais de culto. Não é uma coincidência de redacção. As Cinco Vilas têm uma comunidade judaica ortodoxa numerosa e estabelecida, e para uma parte significativa dos compradores a distância a pé até à sinagoga é um critério de decisão — porque ao sábado não se conduz. O resultado é um mercado onde a caminhabilidade não é uma preferência de estilo de vida, é uma condição prática, e onde ruas a poucos minutos umas das outras têm procuras muito diferentes por causa disso.

Para quem vem de fora, é a explicação de duas coisas que de outra forma não fariam sentido: por que razão lotes pequenos sustentam preços altos, e por que razão o comércio, as escolas e os locais de culto estão todos concentrados a distância de caminhada.

O que está à venda hoje

A oferta em carteira vai de cerca de 425.000 a 2.999.999 dólares, com o meio da tabela perto de 1,6 milhão. É quase toda casa unifamiliar de três a oito quartos, entre uns 130 e uns 380 metros quadrados, em lotes tipicamente entre 700 e 750 metros quadrados — e há uma cooperativa, que é a entrada mais acessível e merece explicação à parte.

Alguns exemplos

No topo, um colonial de salão central com cerca de dez anos e uns 382 m², distribuído por três pisos, com suite de hóspedes com casa de banho completa no piso térreo e um piso superior de bónus com sala de jogos.

Logo a seguir, uma casa de autor em Old Woodmere com cerca de 297 m², saguão de dois pisos, cozinha com ilha e duas pias, pavimento radiante na suite e dois quartos no piso principal com uso flexível. E uma high ranch inteiramente remodelada de cerca de 273 m², em lote sobredimensionado com espaço para piscina, com piso inferior de entrada independente.

No meio, uma construção nova de cerca de 214 m² com aquecimento radiante, domótica e cave acabada que acrescenta uns 93 m²; e uma casa de quatro pisos com jacuzzi e som embutido.

Na base, um colonial de cerca de 129 m² numa rua sem saída em Old Woodmere, com lareira, carregador para carro eléctrico e cave ampla; e a cooperativa, num prédio com elevador e porteiro, com máquina de lavar e secar dentro da fracção e pátio comum.

O que os preços dizem

Os lotes aqui são pequenos — 80 por 100 pés, 75 por 100, ou seja cerca de setecentos e tal metros quadrados — e mesmo assim sustentam preços de milhões. Isso diz o essencial sobre este mercado: não se está a comprar terreno, está-se a comprar localização e casa. A variável dominante é a área construída e o estado, e a segunda é a rua.

É também por isso que aparecem casas com contagens de quartos muito altas para a área — oito quartos em pouco mais de 240 metros quadrados, por exemplo. Em zonas onde o lote não cresce, cresce a casa para dentro e para cima, e isso levanta uma questão prática que se explica mais abaixo.

A conta que não vem no preço

«Impostos baixos» em Nassau é uma frase com data

Dois dos anúncios usam «impostos baixos» como argumento, e num deles o preço pedido é de três milhões. A frase pode ser verdadeira hoje e continuar a mudar amanhã, e a razão é local: o condado de Nassau reavaliou o seu parque imobiliário depois de anos com os valores congelados, e a transição para os novos valores foi faseada. Enquanto essa transição corre, há imóveis a pagar abaixo do que a avaliação nova implica e outros acima — e a factura de cada um está em trajectória.

Some-se a isto que o condado tem uma cultura de contestação de avaliação muito difundida, e percebe-se que o número deste ano não é o número do próximo. Pedir a factura discriminada, pedir o histórico de três a cinco anos, e perguntar se o imóvel tem alguma contestação em curso — porque uma redução obtida pelo vendedor pode não sobreviver à mudança de proprietário.

E o STAR, outra vez

Um dos anúncios é explícito ao dizer que os impostos indicados não reflectem a dedução STAR. É a formulação honesta, e vale a pena saber porquê: o STAR é o desagravamento estadual do imposto escolar, aplica-se apenas a habitação própria e permanente, e é um benefício que quem compra tem de pedir por si. Um número já líquido de STAR descreve a situação do vendedor. Pedir sempre o valor bruto.

Deslocações: aqui o comboio serve mesmo

Esta é a diferença face a quase tudo o resto que se compra a esta distância. Woodmere tem estação própria, no ramo de Far Rockaway da ferrovia de Long Island, electrificado e com ligação directa a Manhattan e ao centro de Brooklyn — sem transbordos e com frequência de serviço a sério. Os anúncios que dizem «perto do transporte público» estão, neste caso, a dizer a verdade literal.

É por isso que Woodmere aparece nesta lista com preços de outro patamar: aqui paga-se, entre outras coisas, por uma viagem diária que noutras terras a esta distância simplesmente não existe.

Pontos de atenção

Cooperativa não é condomínio, e a diferença é grande

A entrada mais barata da lista é uma cooperativa, e isso muda tudo em relação a um apartamento normal. Numa cooperativa não se compra a fracção: compram-se participações da sociedade que é dona do edifício, e recebe-se um contrato que dá direito a ocupar aquela unidade. As consequências práticas são quatro, e todas mexem no negócio.

Primeira: existe um conselho que tem de aprovar quem compra, com entrevista e apresentação de contas pessoais, e que pode recusar sem ter de explicar-se. Segunda: costuma haver limites ao arrendamento a terceiros, por vezes proibição total — o que exclui a compra como investimento. Terceira: o financiamento é diferente, muitas cooperativas exigem uma entrada mínima elevada e nem todos os bancos as financiam. Quarta: paga-se uma manutenção mensal que inclui a parte proporcional do imposto e da dívida do edifício, sobe por deliberação e pode ser acrescida de derramas.

Nada disto é mau — as cooperativas são a razão pela qual existe uma porta de entrada abaixo do meio milhão numa zona destas. Mas comparar o preço de uma cooperativa com o de uma casa como se fossem o mesmo produto é o erro mais comum que se faz nestes bairros.

Fotografias montadas virtualmente

Um dos anúncios declara que «algumas fotografias foram virtualmente montadas ou melhoradas para fins ilustrativos». É uma declaração correcta e cada vez mais frequente: significa que o mobiliário — e por vezes acabamentos — foi acrescentado por computador. Não é fraude, é técnica de marketing, mas obriga a uma coisa: na visita, comparar cada divisão com a fotografia respectiva, e perguntar o que está incluído na venda.

«Informação não verificada pelo corretor»

A casa mais cara da lista fecha a descrição dizendo que as informações foram fornecidas pelo vendedor e por registos públicos e não foram verificadas pelo mediador, sendo consideradas fiáveis mas não garantidas. É uma cláusula legal comum e é honesta ao declará-la — e é também a razão pela qual a área, a contagem de divisões e o valor do imposto se confirmam em documento, e não no texto do anúncio.

Contagem de quartos e quartos legais

Aparecem aqui contagens elevadas para a área construída, e há descrições cujo somatório de divisões não bate certo com o número do título. Em casas que crescem para a cave e para o sótão, é comum que parte das divisões usadas como quarto não cumpra os requisitos legais — pé-direito, janela de saída, ventilação. Isso não impede ninguém de as usar, mas altera a avaliação, o seguro e a comparação de preço por metro quadrado. Pedir o certificado de ocupação e confirmar que a área acabada consta como tal.

Costa sul: cheias e seguro

Esta é a costa sul de Long Island, e parte destas localidades está em área de risco de cheia cartografada, com histórico de inundação em tempestade costeira. A consequência é directa: para quem tem crédito, o seguro de cheia é obrigatório nas parcelas abrangidas, e o prémio varia muito de rua para rua. Pedir a certificação de cota e uma simulação de prémio antes de fechar preço.

Aviões

Estamos a poucos quilómetros do JFK, e parte desta zona fica sob rotas de aproximação. O ruído varia com a pista em uso e com o vento, o que quer dizer que uma visita tranquila não prova nada. Vale a pena passar pela rua em dias e horas diferentes antes de decidir.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem trabalha em Manhattan e quer casa unifamiliar com quintal sem abdicar de comboio directo — combinação rara e que aqui existe. Faz sentido para quem precisa de fazer a vida a pé, por escolha ou por prática religiosa, num sítio construído para isso. E faz sentido para quem valoriza o distrito escolar e vai ficar tempo suficiente para o amortizar.

Não faz sentido para quem procura terreno: os lotes são pequenos e o preço por metro quadrado de solo é dos mais altos desta lista. Não faz sentido comprar a cooperativa para arrendar, porque provavelmente não se pode. E não faz sentido contar com o imposto de hoje como se fosse permanente, enquanto a transição das avaliações estiver a correr.

Antes de fazer proposta

Confirmar o distrito escolar pelo endereço exacto. Pedir a factura de imposto discriminada, o valor bruto sem STAR e o histórico de três a cinco anos, e perguntar se há contestação em curso. Numa cooperativa, perguntar qual é a entrada mínima exigida, quais são as regras de arrendamento, quanto é a manutenção, o que ela inclui e se há derrama prevista — e contar com o processo de aprovação pelo conselho no calendário. Pedir o certificado de ocupação e confirmar que caves e sótãos acabados constam como área. Comparar cada fotografia com a divisão real. Verificar a zona de cheia e simular o seguro. E ouvir a rua a horas diferentes, por causa dos aviões.

Considerações finais

Woodmere é o oposto de quase tudo o resto desta lista: pouco terreno, preços altos, e em troca uma ligação diária à cidade que funciona e um bairro pensado para se viver a pé. Os pontos acima não o desmentem — a cooperativa, o imposto em transição, as cheias e os aviões são características conhecidas de quem cá vive, e nenhuma delas está escondida. Só é preciso somá-las ao preço antes de o comparar com outro.

Ao entrar em contacto pela página de um imóvel, encaminhamos o pedido ao consultor responsável por esse anúncio.