Imóveis à venda em Elmont

Elmont é uma localidade do condado de Nassau, em Long Island, no estado de Nova Iorque, encostada à fronteira com o bairro de Queens, da cidade de Nova Iorque. Não é uma vila com governo próprio: é um «hamlet» do município de Hempstead, e os serviços locais vêm do município e do condado. Tem cerca de 35 mil habitantes, segundo o censo de 2020, numa área de pouco mais de oito quilómetros quadrados, quase toda ocupada por casas unifamiliares.

É conhecida sobretudo por Belmont Park, o hipódromo onde se corre o Belmont Stakes, e pela UBS Arena, o pavilhão dos New York Islanders, inaugurado em 2021. Para quem compra, Elmont oferece casas com quintal a poucos minutos de Queens, uma estação de comboio recente e preços abaixo dos de muitas localidades vizinhas de Nassau. A contrapartida está nos impostos sobre o imóvel, no ruído dos aviões que aterram no aeroporto JFK, no trânsito dos dias de evento e num parque habitacional quase todo do pós-guerra. Esta página explica a localidade, o que se encontra à venda e o que convém verificar antes de comprar.

Onde fica e como se chega

Elmont fica no extremo oeste do condado de Nassau. A oeste começa Queens, com as zonas de Cambria Heights e Queens Village; a sul fica Valley Stream; a leste, Franklin Square; e a norte, Belmont Park e Floral Park. Quem atravessa a fronteira a pé muitas vezes nem dá por ela: as ruas de casas continuam iguais de um lado e do outro.

De carro, Elmont está no cruzamento de duas vias rápidas, a Cross Island Parkway, que segue para norte em direção à ponte de Throgs Neck, e a Southern State Parkway, que atravessa Long Island para leste. A Hempstead Turnpike é a avenida comercial que corta a localidade de oeste para leste. O aeroporto JFK fica a curta distância de carro, a sudoeste.

Durante muito tempo Elmont não teve estação própria: usavam-se as de Floral Park, Valley Stream ou Queens Village. Em novembro de 2021 abriu a estação Elmont-UBS Arena da Long Island Rail Road, a primeira estação nova da rede em quase cinquenta anos, primeiro só num sentido e, a partir de outubro de 2022, nos dois. Passou depois a servir também fora dos dias de evento. Os comboios seguem para Jamaica e, daí, para Manhattan, tanto para Penn Station como para Grand Central Madison. Antes de contar com ela para a deslocação diária, confirma-se o horário e a distância a pé a partir da casa, porque a estação fica junto ao complexo de Belmont, no norte da localidade.

Há também autocarros: a linha expresso QM64, da cidade de Nova Iorque, começa e termina em Elmont, e as linhas n1 e n6 da rede NICE, do condado de Nassau, servem a zona.

Um pouco de história

A zona começou como terra de quintas. Em 1650, Christopher e Thomas Foster compraram ali terrenos a que deram o nome de Foster's Meadow. A região passou do domínio holandês para o inglês em 1664 e pertenceu ao condado de Queens até 1898, quando se criou o condado de Nassau e se fixou a fronteira que ainda hoje separa Elmont da cidade de Nova Iorque. O nome Elmont foi adotado em 1882.

A grande mudança veio com o hipódromo. Em 1902, um grupo liderado por August Belmont Jr. e William C. Whitney procurou terrenos para uma pista, e Belmont Park abriu em 1905. As quintas à volta foram sendo divididas em lotes para casas. Em 1910 o hipódromo recebeu a primeira corrida aérea dos Estados Unidos. Elmont tentou constituir-se como vila em 1931, 1940 e 1949, sem sucesso, e continua a ser um hamlet do município de Hempstead.

Depois da Segunda Guerra Mundial, Elmont encheu-se de casas de bairro suburbano, muitas no estilo Cape Cod, em especial à volta da Dutch Broadway. É desse período a maior parte das casas que hoje estão à venda. Nas últimas décadas a população mudou muito: Elmont é hoje uma das localidades mais diversas de Long Island, com uma comunidade grande de origem haitiana, jamaicana, guianense e afro-americana, e outra de origem indiana e paquistanesa, a par de famílias de origem italiana e irlandesa que vivem ali há gerações.

Em 2017 o estado escolheu o projeto dos New York Islanders para os terrenos de Belmont, e a UBS Arena abriu no outono de 2021. Em outubro de 2024 abriu ao lado o Belmont Park Village, um centro comercial de lojas de marca a preço de saldo. E o próprio hipódromo foi reconstruído: a velha bancada de tijolo foi demolida, e a pista reabriu em 18 de setembro de 2026, com uma bancada nova e mais pequena, uma pista sintética para corridas todo o ano e acesso ao relvado interior. A obra completa está prevista para a primavera de 2027, ano em que o Belmont Stakes regressa a Elmont, depois de três edições em Saratoga, e em que Belmont recebe também a Breeders' Cup.

Elmont, zona a zona

Belmont, a UBS Arena e a Hempstead Turnpike

O norte da localidade é dominado pelo complexo de Belmont: o hipódromo, a UBS Arena, o centro comercial e a estação. Junto a ele corre a Hempstead Turnpike, com supermercados, restaurantes de muitas cozinhas, farmácias, bancos e comércio de todo o tipo. As ruas imediatamente atrás da avenida têm comércio à mão e são as mais práticas para quem quer usar a estação, mas também as que mais sentem o movimento dos dias de jogo e de corridas.

Dutch Broadway e o miolo residencial

A maior parte de Elmont é uma malha regular de ruas de casas unifamiliares em lotes pequenos, com relva à frente e quintal atrás. À volta da Dutch Broadway, da Elmont Road e da Meacham Avenue concentram-se as casas Cape Cod do pós-guerra, muitas delas ampliadas ao longo dos anos com um segundo piso. Há também casas em estilo colonial, high ranch e casas mais recentes, construídas onde se demoliu uma casa antiga. É a zona das escolas primárias, das igrejas e dos parques de bairro.

A fronteira com Queens

No lado oeste, ao longo da Cross Island Parkway e da fronteira com Cambria Heights e Queens Village, as ruas são muito parecidas com as do outro lado da linha, mas a morada está em Nassau. Isso muda o distrito escolar, a forma como se calcula o imposto sobre o imóvel e os serviços públicos. Quem compra aqui está a uns minutos de Queens, mas paga impostos de Long Island.

O sul, perto de Valley Stream

No sul, junto a Valley Stream e à Southern State Parkway, há ruas que pertencem aos distritos escolares de Valley Stream e não aos de Elmont. É também a parte mais próxima das rotas de aproximação ao aeroporto JFK. Aqui, mais do que em qualquer outra zona, confirma-se o distrito escolar e passa-se algum tempo na casa a ouvir o céu.

Escolas, saúde e serviços

A maior parte de Elmont pertence ao Elmont Union Free School District, para o ensino até ao 6.º ano, com escolas como Covert Avenue, Dutch Broadway, Gotham Avenue e Clara H. Carlson, e ao Sewanhaka Central High School District, do 7.º ao 12.º ano, que inclui a Elmont Memorial High School e a Sewanhaka High School. Uma parte da localidade pertence ao distrito de Valley Stream 13, para o ensino básico, e ao Valley Stream Central High School District, para o secundário. Nos Estados Unidos o distrito escolar pesa no preço e na conta de impostos, por isso confirma-se sempre pela morada exata, e os resultados de cada escola consultam-se nos relatórios oficiais do estado de Nova Iorque.

Não há hospital em Elmont, mas há vários a curta distância, em Queens e em Nassau. O comércio diário está na Hempstead Turnpike e nas avenidas principais, e para compras maiores há o centro comercial de Belmont e, mais a leste, os grandes centros de Garden City e de Valley Stream. Água, esgotos e recolha de lixo são serviços públicos, prestados pelo município, pelo condado ou por distritos especiais, consoante a morada.

O que existe à venda

Em Elmont vendem-se sobretudo casas unifamiliares: Cape Cods do pós-guerra, casas coloniais e high ranch, casas ampliadas e algumas casas novas ou totalmente reconstruídas. Há também pequenos prédios de várias habitações, terrenos para construir e imóveis comerciais na Hempstead Turnpike e na Meacham Avenue; os apartamentos são raros. Na nossa seleção, os preços vão de cerca de US$ 200 mil, num pequeno imóvel comercial, a cerca de US$ 3,75 milhões, num imóvel comercial na Hempstead Turnpike, com um valor mediano à volta de US$ 799 mil. As casas ficam entre cerca de US$ 389 mil e US$ 1,85 milhões. Na parte de baixo estão as casas pequenas e as que precisam de obras; no meio, as casas de três a cinco quartos já ampliadas; na de cima, as casas novas ou reconstruídas, com muitos quartos e casas de banho, e os prédios de várias habitações.

Comparada com as localidades de Nassau mais a leste e mais a norte, Elmont costuma ser mais acessível para uma casa do mesmo tamanho, e a proximidade de Queens e a nova estação atraem compradores que trabalham na cidade. A oferta muda depressa: as casas bem apresentadas e com preço realista tendem a vender-se em pouco tempo.

Pontos de atenção

Impostos sobre o imóvel

O imposto anual sobre o imóvel no condado de Nassau está entre os mais altos dos Estados Unidos e soma várias camadas: condado, município, distrito escolar e distritos especiais, como os de água, iluminação ou bombeiros. Numa casa comum de Elmont, a conta anda tipicamente na casa dos dez mil dólares por ano, e pode ser bem mais numa casa grande ou reconstruída. Pede-se a última conta daquela casa, com as parcelas discriminadas, e confirma-se se inclui isenções que desaparecem com a venda, como a STAR, ligada à residência principal, ou se há uma contestação da avaliação em curso.

O ruído dos aviões

Elmont fica sob uma das rotas de aproximação ao aeroporto JFK. Quando os aviões aterram nas pistas 22L e 22R, passam por cima de Elmont, de Valley Stream e de Floral Park, e os moradores queixam-se do aumento do ruído, sobretudo à noite. Em 2025 o município de Hempstead processou a autoridade portuária por causa do ruído. A intensidade varia de rua para rua e de dia para dia, conforme o vento e as pistas em uso. Antes de comprar, visita-se a casa a horas diferentes, incluindo ao fim da tarde e à noite.

Os dias de evento

Com a UBS Arena, o hipódromo reconstruído e o centro comercial, o norte de Elmont recebe dezenas de milhares de pessoas nos dias de jogos, concertos e grandes corridas. Em 2027 regressam o Belmont Stakes e a Breeders' Cup. A Hempstead Turnpike e os acessos às vias rápidas congestionam-se, e o estacionamento nas ruas vizinhas pode ficar disputado. Quem compra perto do complexo deve ver o calendário de eventos e passar pela rua num dia de jogo.

Casas do pós-guerra e ampliações

A maior parte das casas tem setenta anos ou mais, e muitas foram ampliadas por sucessivos donos. É comum encontrar tinta com chumbo, que a lei federal obriga a declarar nas casas anteriores a 1978, instalações elétricas e canalizações antigas, caves com humidade e telhados por substituir. Faz-se uma inspeção independente completa e confirma-se no município que cada ampliação, cada casa de banho extra e qualquer apartamento na cave estão licenciados e constam do certificado de ocupação. Uma divisão sem licença pode ter de ser legalizada ou desfeita.

Trânsito e deslocação

A estação nova ajuda, mas fica no norte da localidade, e muitas casas estão longe dela a pé. Quem vai de carro para a cidade depende da Cross Island Parkway, da Southern State Parkway e das avenidas de Queens, todas congestionadas nas horas de ponta. Faz-se o percurso de casa ao trabalho à hora a que se vai fazer todos os dias, antes de decidir.

Uma localidade sem governo próprio

Como Elmont não é uma vila, as decisões sobre ordenamento, licenças e grandes projetos, como o de Belmont, são tomadas pelo município de Hempstead, pelo condado e pelo estado. Os moradores têm menos controlo direto sobre o que se constrói à sua volta do que nas vilas vizinhas com governo próprio. Vale a pena acompanhar o que está previsto para os terrenos à volta de Belmont antes de comprar perto deles.

Checklist jurídico e fiscal, nos Estados Unidos

Antes de comprar: última conta de impostos do imóvel; confirmação do distrito escolar pela morada; inspeção independente; licenças das ampliações e certificado de ocupação; visita à casa em horas diferentes, por causa do ruído dos aviões; e, perto de Belmont, o calendário de eventos.

Na compra: no estado de Nova Iorque, a compra faz-se habitualmente com advogado de cada lado, e assina-se contrato antes do fecho. Contam-se o seguro de título, que protege contra problemas na cadeia de propriedade, os custos de fecho e os impostos de transmissão: o imposto estadual de transmissão, normalmente pago pelo vendedor, e, nas compras de habitação a partir de US$ 1 milhão, o chamado «mansion tax», de 1% sobre o preço total, pago pelo comprador. As regras e as taxas confirmam-se com o advogado no momento da compra. Quem compra do estrangeiro precisa de número fiscal americano, o ITIN, para declarar rendimentos, e no fecho o banco e o advogado pedem prova da origem dos fundos.

A estrutura da compra: há quem compre em nome próprio e quem use uma sociedade, como uma LLC, por razões de responsabilidade, de sucessão ou de privacidade. Cada opção tem consequências fiscais, de financiamento e de declaração de beneficiários, e as regras de divulgação têm mudado nos últimos anos. Decide-se com advogado e contabilista americanos antes de assinar.

Enquanto detém: imposto sobre o imóvel pago ao condado, ao município, ao distrito escolar e aos distritos especiais; seguro; manutenção, que numa casa do pós-guerra é sempre maior do que parece. Os rendimentos de arrendamento declaram-se nos Estados Unidos, mesmo por não residentes, e o arrendamento de curta duração está sujeito às regras do município de Hempstead, que convém confirmar antes de contar com ele.

Na venda: imposto sobre mais-valias. Quem não é residente nos Estados Unidos está sujeito à retenção FIRPTA no fecho, que é adiantamento do imposto e não imposto final. Convém falar com um contabilista americano antes de vender.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer uma casa com quintal a poucos minutos de Queens e do aeroporto JFK; para quem trabalha na cidade e pode usar a nova estação ou as vias rápidas; para famílias que procuram mais espaço por um preço abaixo do de outras localidades de Nassau; para quem gosta de viver numa comunidade muito diversa; e para quem quer estar perto da UBS Arena e do novo Belmont Park.

Faz menos sentido para quem não tolera o ruído dos aviões, para quem quer uma casa nova sem manutenção pelo preço de uma casa antiga, para quem não quer lidar com o movimento dos dias de evento, para quem conta com a estação sem ver a distância a que fica, e para quem faz contas sem incluir os impostos de Nassau.

Considerações finais

Elmont é uma das portas de entrada de Long Island: casas com quintal, a minutos da cidade, numa localidade que mudou muito nos últimos anos com a UBS Arena, a estação nova e a reconstrução de Belmont Park. Os preços continuam abaixo dos de boa parte de Nassau, e há boas compras para quem olha com atenção. O que separa uma boa de uma má compra é a conta de impostos e o distrito escolar daquela morada, a posição da casa em relação às rotas dos aviões e ao complexo de Belmont, e o estado real de uma casa com setenta anos e várias ampliações.

Ao contactar-nos pela página do imóvel, encaminhamos o seu contacto para o nosso corretor parceiro, que é quem tem a informação completa sobre aquele imóvel em concreto — conta de impostos, distrito escolar, licenças, ruído e condições de negociação.