Imóveis à venda em Valhalla

Onde fica Valhalla

Valhalla é uma povoação do município de Mount Pleasant, no condado de Westchester, estado de Nova Iorque, a norte da cidade e a poente do rio Bronx. Os anúncios em carteira situam-na a menos de uma hora de Nova Iorque de carro, e a poucos minutos da estação de Metro-North — que é a ligação que realmente conta.

É uma terra pequena com duas coisas grandes lá dentro. A primeira é o complexo hospitalar e universitário — o centro médico do condado e a faculdade de medicina —, que faz de Valhalla um destino de trabalho e não apenas um dormitório. A segunda é a barragem de Kensico e o reservatório que ela retém, que ocupam boa parte do território a norte e dão à povoação a sua imagem mais reconhecível. Some-se a isso a área ocupada por vários dos maiores cemitérios do condado, e percebe-se uma característica estrutural: sobra pouco terreno para construir, e por isso a oferta residencial é pequena e roda devagar.

O que está à venda hoje

A oferta em carteira vai de cerca de 740.000 a 1.355.000 dólares, e a maior parte está acima do milhão. São casas unifamiliares entre uns 119 e uns 304 metros quadrados, em lotes que vão de um oitavo de acre a pouco mais de um acre, construídas entre o final dos anos vinte e o princípio dos anos setenta. E há uma excepção que não é bem uma casa: o imóvel mais caro em carteira vende-se sobretudo pelo terreno.

O que há em carteira

No topo por valor, uma propriedade que não se compra para morar como está: uma casa de dois quartos com pouco mais de 110 m² e, com ela, quatro lotes com escritura própria em cerca de 1,2 acres, com zonamento R10, levantamento topográfico actualizado e um estudo conceptual de três moradias novas que mantém a casa existente. É um negócio de promoção com uma casa lá dentro, e não o contrário.

A seguir, uma ranch de cerca de 304 m² de 1952, num lote de esquina com pouco menos de um acre: sala com pavimento de madeira e lareira, ligada a uma segunda sala, cozinha de granito, suíte principal com closet e deck privativo, e um piso inferior acabado com saída para o exterior, casa de banho completa, divisão flexível e uma cozinha de verão. No quintal, piscina enterrada. Sobre estes dois pontos há notas mais abaixo.

Depois, uma raised ranch de cerca de 269 m² de 1971, construída por medida pelos primeiros proprietários: pé-direito em catedral na sala e na sala de jantar, pavimento em jacarandá, cozinha renovada com bancada de granito, e um piso inferior com sala de família e lareira a lenha, dois quartos e lavabo. Na garagem, dois depósitos de óleo, caldeira de três zonas e filtragem de água para a casa toda. A pouco mais de três quilómetros da estação.

Na entrada de preço, um colonial de 1928 com cerca de 119 m² num lote de pouco mais de 500 m²: alpendre à frente, pavimentos de madeira, três quartos no piso de cima, lavabo no rés-do-chão e quintal totalmente vedado. Aquecimento a gás natural — e aparelhos de janela em vez de ar condicionado central.

O que os preços dizem

Entre a entrada e o topo há quase o dobro, mas a distância não se explica pelo tipo de casa: explica-se pela área acabada e pelo terreno. A casa mais barata é também a mais antiga e a mais pequena, num lote de um oitavo de acre; a mais cara não se paga pela casa, paga-se pelas parcelas. Pelo meio ficam casas grandes do pós-guerra em terrenos comparáveis, e aí o que separa preços é o estado de conservação e quanto do piso inferior está acabado e legalizado.

Há um sinal de mercado que vale a pena ler: as casas prontas anunciadas há menos tempo estavam há cerca de três semanas no mercado, enquanto a propriedade de promoção está há quatro meses e já baixou o preço. Terreno não roda ao ritmo de casa pronta, aqui como em quase todo o lado.

Pontos de atenção

O distrito escolar muda dentro da mesma povoação

É o ponto mais importante desta página e o menos óbvio. Os imóveis em carteira não pertencem todos ao mesmo distrito escolar: uns são Valhalla e outros são Mount Pleasant. Nos Estados Unidos o distrito escolar é uma das variáveis que mais pesa no valor de revenda e é a maior fatia do imposto sobre o imóvel — e a fronteira não coincide com o nome da terra nem com o código postal. Confirmar o distrito pelo endereço exacto, sempre, antes de comparar dois imóveis que parecem iguais.

Segunda cozinha e piso inferior com saída própria

Uma das casas descreve um piso inferior acabado com saída para o exterior, casa de banho completa, divisão flexível e uma segunda cozinha. Na prática isso aproxima-se de uma segunda unidade habitacional, e o que a torna legal é uma licença municipal com condições e renovação — não a existência dos equipamentos. Pedir a licença e o certificado de ocupação antes de contar com esse espaço para alojar família ou para arrendar. E confirmar se essa área conta ou não na metragem anunciada: espaço acabado em cave só é área habitável com pé-direito, janela de saída e licença, e a diferença muda a comparação de preço por metro quadrado entre dois imóveis.

Aquecimento a óleo e o depósito

O óleo é o combustível dominante nas casas maiores desta carteira, e numa delas os dois depósitos estão à vista, dentro da garagem — que é a situação boa, porque um depósito visível inspecciona-se. A pergunta que fica, e que se faz em qualquer casa daqui com aquecimento a óleo, é se alguma vez houve depósito enterrado no terreno e se existe registo da sua remoção. Um depósito enterrado que tenha fugado é um problema de contaminação de solo que fica com quem é dono, não com quem vendeu.

A piscina enterrada entra na avaliação

Uma das casas tem piscina enterrada. Ao contrário de uma piscina fora do solo, que é equipamento, uma piscina enterrada é benfeitoria: entra na avaliação do imóvel e portanto no imposto, tem exigências próprias de vedação e de seguro, e o custo de a manter — ou de a remover — não é o mesmo. Pedir o histórico de manutenção e a data da última substituição do revestimento e do equipamento.

Ar condicionado central não é garantido

Parte das casas tem ar condicionado central e parte tem aparelhos de janela. Numa casa dos anos vinte, passar para central não é só comprar a máquina: é encontrar espaço para condutas numa estrutura que não foi construída a pensar nelas, ou aceitar um sistema ductless com unidades à vista. É um custo que se calcula antes de fazer proposta, não depois.

O imposto, e o número que não se compara

Neste condado o imposto sobre o imóvel é alto e a maior fatia é o imposto escolar. Nos imóveis em carteira, a taxa efectiva medida sobre o preço pedido anda entre cerca de 1,5% e 1,9% ao ano — sobre uma casa de um milhão de dólares são perto de 1.400 dólares por mês, todos os meses, a somar à prestação.

E há uma excepção que engana quem compara à pressa: a propriedade dos quatro lotes publica um imposto muito abaixo dessa faixa. É coerente com o facto de as parcelas terem escrituras separadas, mas não se pode assumir que esse número cobre o conjunto. Pedir a factura de cada lote, e não uma só.

Comprar terreno não é comprar licença

O estudo conceptual de três moradias é isso mesmo — um estudo. Zonamento R10, levantamento topográfico e plantas conceptuais são pontos de partida, não aprovações. Antes de pagar pelo potencial construtivo, confirmar o que o município autoriza mesmo naquelas parcelas, que taxas e cauções exige, e se a ligação de infra-estruturas é uma questão administrativa ou uma obra. O próprio anúncio o diz por outras palavras, ao remeter o comprador para a sua própria diligência.

O reservatório é água de abastecimento

As vistas do reservatório valorizam, e o parque da barragem é um espaço público usado o ano inteiro. Mas o Kensico faz parte do sistema que abastece a cidade de Nova Iorque: não é um lago de recreio, o acesso à água é restrito, e estar em bacia de captação traz regras próprias de obra e de saneamento. É uma vantagem paisagística real, desde que se saiba o que é.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem trabalha no complexo hospitalar e universitário, que fica aqui mesmo, e para quem faz o percurso diário para a cidade — Valhalla tem estação na linha electrificada e a viagem é directa, o que a esta distância não é comum. Faz sentido para quem quer casa unifamiliar com quintal num sítio pequeno e estável, e para quem tem apetite e capital para promoção residencial em pequena escala, porque essa oportunidade existe aqui e é rara.

Não faz sentido para quem procura variedade: a oferta é pequena, homogénea e roda devagar. Não faz sentido para quem quer casa recente, porque nada do que está em carteira foi construído nas últimas cinco décadas. E não faz sentido para quem compra no limite do orçamento, com uma taxa efectiva de imposto perto dos dois por cento a somar à prestação e um parque com a idade que tem.

Antes de fazer proposta

• Confirmar o distrito escolar pelo endereço exacto — muda dentro da povoação.
• Confirmar se a área acabada do piso inferior está incluída na metragem e se tem licença.
• Confirmar quantos quartos são legais, e não quantos se usam.
• Pedir a licença e o certificado de ocupação de qualquer segunda cozinha.
• Perguntar se houve depósito de óleo enterrado e pedir o registo de remoção.
• Pedir a factura de imposto discriminada e o histórico de três a cinco anos — e, havendo mais do que um lote, a de cada um.
• Pedir o histórico de manutenção da piscina, quando exista.
• Calcular o custo de instalar ar condicionado central onde ele não existe.
• Confirmar no município o que é mesmo aprovável, antes de pagar por potencial construtivo.
• Verificar as regras aplicáveis por a parcela estar em bacia de captação, se houver intenção de ampliar.

Considerações finais

Valhalla é pequena por razões que não vão mudar: entre o reservatório, o complexo hospitalar e os cemitérios, não há muito onde construir. Isso torna-a estável e disputada ao mesmo tempo — poucas casas, boas ligações, procura constante. Os pontos acima não a desqualificam; são o que produz esse equilíbrio. O que convém é entrar sabendo que aqui se compra num mercado apertado, num parque com décadas, e com as perguntas certas feitas antes e não depois.

Ao entrar em contacto pela página de um imóvel, encaminhamos o pedido ao consultor responsável por esse anúncio.