Imóveis à venda em Tarrytown

Onde fica Tarrytown

Tarrytown é uma vila do condado de Westchester, no estado de Nova Iorque, na margem leste do rio Hudson, cerca de quarenta quilómetros a norte de Manhattan. Pertence ao conjunto de localidades ribeirinhas a que ali se chama Rivertowns e é vizinha imediata de Sleepy Hollow, com quem partilha código postal, comércio e boa parte da vida quotidiana. É aqui que a ponte Mario M. Cuomo atravessa o Hudson, no ponto em que o rio é mais largo — o antigo Tappan Zee.

A vila organiza-se entre a Main Street, que desce em encosta até à estação e à frente de rio, e a Broadway, que é a estrada 9. Há teatro, mercado, restaurantes, um passeio ribeirinho e, a poucos minutos, as propriedades históricas e reservas da zona. A linha Hudson da Metro-North liga a Grand Central.

O número que decide a conta: o imposto varia quatro vezes dentro da mesma vila

Esta é a coisa mais útil que se pode dizer sobre comprar em Tarrytown, e sai das facturas publicadas nos próprios anúncios. A taxa efectiva — imposto anual a dividir pelo preço pedido — vai de 0,72% a 2,82%. É um factor de quatro entre imóveis a poucas ruas uns dos outros.

E o que a decide não é o valor: é o tipo de imóvel.

tipotaxa efectiva Apartamentos em condomínio0,72% a 1,26% Casas unifamiliares1,56% a 2,82% Prédio de rendimento2,58%

O extremo vale a pena olhar de perto. Uma casa pedida a 529.000 dólares paga 14.921 de imposto por ano — 2,82%, ou 1.243 dólares por mês só de imposto. Um apartamento pedido a 375.000 paga 3.200 — 0,85%, ou 267 por mês. A casa custa 1,4 vezes mais e paga 4,7 vezes mais imposto.

Quem compara imóveis por preço pedido, em Tarrytown, compara a coisa errada. A conta que interessa é preço mais imposto mais encargo mensal, e a ordem dos imóveis muda quando se faz essa soma.

Uma reclamação de anúncio que se confirma

Um dos apartamentos na frente de rio anuncia-se com «impostos baixos». Fomos verificar contra a factura que ele próprio publica: 0,72%, a taxa mais baixa de tudo o que está à venda na vila. É raro uma afirmação de anúncio aguentar a verificação com esta folga, e aqui aguenta.

As cooperativas não publicam imposto nenhum — e há uma razão

Quatro dos imóveis à venda são cooperativas, e nenhum deles publica factura de imposto. Não é omissão: numa cooperativa não se compra o imóvel, compram-se partes da sociedade que é dona do edifício, com um contrato de ocupação. O imposto é pago pela sociedade e entra na manutenção mensal.

Isso torna a comparação directa impossível e enganadora. Um dos apartamentos em cooperativa pede 295.000 dólares e 1.511 por mês de manutenção — a mensalidade mais alta de toda a oferta, num dos imóveis mais baratos. Outro diz expressamente que a manutenção inclui aquecimento e água quente.

Antes de comparar uma cooperativa com um condomínio, é preciso desmontar a mensalidade: quanto é imposto, quanto é aquecimento, quanto é dívida do próprio edifício. E há o resto do pacote das cooperativas: o conselho aprova ou recusa o comprador, exige documentação financeira completa, costuma impor entrada mínima e limita ou proíbe a sublocação. Muitos bancos tratam o crédito de forma diferente. Nada disto aparece na ficha.

A fronteira do distrito escolar atravessa a vila

Três dos imóveis à venda vendem-se explicitamente por estarem no distrito escolar de Irvington — sendo endereços de Tarrytown. Um anuncia-o no título, outro chama-lhe «muito procurado», o terceiro repete-o.

Isto quer dizer que a fronteira dos distritos não coincide com a fronteira da vila. Duas casas na mesma rua podem servir escolas diferentes, e essa diferença está dentro do preço, quer se pense nela quer não. Quem compra por causa da escola tem de confirmar o distrito pelo endereço exacto, junto do próprio distrito, e não pelo nome da localidade — e quem não tem filhos deve saber que está a pagar por isso na mesma, e que é isso que segura o valor na revenda.

«Vista para o Hudson» já não quer dizer todas o mesmo

Nesta oferta a vista aparece em graus diferentes, e os anúncios são explícitos ao ponto de se poderem distinguir.

Uma das casas promete vistas do Hudson durante todo o ano, de todos os pisos. Um dos apartamentos na frente de rio fala de vistas desimpedidas e protegidas para sempre sobre o rio e as Palisades. Outros descrevem vista de um quarto apenas, ou o rio ao fundo de uma exposição a poente.

São afirmações dos anúncios, e ficam aqui como tal — mas a distinção é real e é o que separa preços. «Protegida para sempre» é uma afirmação jurídica sobre o que se pode construir em frente, e vale a pena pedir o documento que a sustenta. E onde o anúncio não diz «todo o ano», convém perguntar em que meses é que a vista existe: nesta encosta há árvores de folha caduca entre as casas e o rio.

Pontos de atenção

Os anúncios não concordam sobre o tempo de comboio

Um diz 35 minutos até Nova Iorque, outro diz 38. Ambos se referem ao serviço expresso, e nenhum é o tempo de um comboio qualquer: fora das horas de ponta o percurso é mais longo porque se param mais estações. Ver o horário do serviço que vai mesmo apanhar, à hora a que o vai apanhar.

Um dos imóveis é um prédio de cinco famílias, todo arrendado

Está anunciado como investimento pronto a render, e o próprio texto propõe habitar uma unidade enquanto os inquilinos pagam o crédito. É divulgação material e muda o negócio: compra-se com contratos de arrendamento em vigor, que o comprador herda — com as rendas, os prazos e os inquilinos que lá estão.

O que se pede antes de qualquer proposta: os contratos, o mapa de rendas, o histórico de pagamentos, os depósitos de garantia e o certificado de ocupação a confirmar quantas unidades estão licenciadas. Convém também saber que o texto desse anúncio situa o imóvel em Sleepy Hollow, ainda que apareça na procura por Tarrytown — as duas vilas partilham o código postal, e a morada exacta decide o imposto e o município.

Preço igual não é encargo igual

Três apartamentos do mesmo conjunto estão pedidos exactamente ao mesmo valor, 375.000 dólares — e as facturas de imposto são diferentes entre si, 3.200 num e 3.526 nos outros. A diferença é pequena em valor absoluto e grande no que ensina: a avaliação fiscal é por unidade, não por tabela do edifício. Pedir a factura de cada uma, mesmo quando as plantas parecem iguais.

A quota mensal decide tanto como o crédito

Nos condomínios em carteira a quota vai de cerca de 400 a mais de 1.000 dólares por mês, e nas cooperativas chega aos 1.511. Num imóvel de entrada, isso pode pesar tanto como uma parte apreciável da prestação.

Pedir sempre: o valor actual e o que inclui; o histórico de aumentos; o estado do fundo de reserva; e se há derramas aprovadas ou previstas — obras de telhado, fachada, garagem ou piscina aparecem em derrama e não na quota.

A garagem, nas ruas antigas, é infra-estrutura

Boa parte dos anúncios refere garagem ou lugar próprio, e nas ruas antigas junto ao centro, com casas anteriores ao automóvel, isso não é conforto — é a diferença entre ter onde deixar o carro e não ter. No Inverno, com as regras de remoção de neve, é ainda menos opcional.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem trabalha em Manhattan alguns dias por semana e quer uma vila a sério, com rua principal, teatro, mercado e rio, em vez de um subúrbio dormitório. Faz sentido para quem faz a conta completa e percebe que, aqui, um apartamento em condomínio na frente de rio pode ter uma despesa fiscal anual mais baixa do que uma casa modesta na encosta. E faz sentido para quem quer entrar em Westchester com estação de comboio à distância a que aqui está.

Não faz sentido para quem compara imóveis só pelo preço pedido — nesta vila essa comparação inverte-se quando se soma o imposto. Não faz sentido para quem quer comprar numa cooperativa para arrendar, sem ter lido as regras do conselho. E não faz sentido para quem escolhe pela escola sem confirmar o distrito pelo endereço, porque a fronteira não segue o nome da vila.

Antes de fazer proposta

Pedir a factura discriminada do imposto e o histórico de três a cinco anos, e calcular a taxa efectiva sobre o preço que vai pagar — é isso que compara imóveis, não o valor absoluto. Perguntar por isenções ligadas ao proprietário actual que não transitam para o comprador. Em cooperativa, pedir a decomposição da manutenção, as regras do conselho sobre entrada mínima e sublocação, e as contas do edifício. Em condomínio, pedir a quota, o fundo de reserva e as derramas. Confirmar o distrito escolar pelo endereço exacto, junto do distrito. Em imóvel arrendado, pedir contratos, mapa de rendas e depósitos. Confirmar no certificado de ocupação quantas unidades estão licenciadas. Verificar no horário o tempo do serviço que vai apanhar. E se a vista para o rio pesar na decisão, perguntar em que meses existe e o que impede que construam à frente.