Imóveis à venda em Woodhaven

Onde fica Woodhaven

Woodhaven é um bairro do borough de Queens, em Nova Iorque, encostado a poente a Ozone Park e a nascente a Richmond Hill, com o Forest Park a marcar-lhe o limite norte. Organiza-se à volta da Jamaica Avenue, a artéria comercial por onde passa o metropolitano elevado, e de uma malha de ruas residenciais de casas baixas construídas sobretudo na primeira metade do século XX.

É um dos bairros de Queens onde a casa individual ainda domina a paisagem — nada de torres —, com o parque à porta e ligação directa a Manhattan pelas linhas J e Z do metropolitano, que correm elevadas ao longo da Jamaica Avenue. O tempo de viagem depende da estação e da hora, e é coisa para confirmar no horário antes de decidir, não para assumir.

Aqui, «casa» muitas vezes quer dizer prédio de duas habitações

É a coisa mais importante a perceber sobre este mercado, e é a que mais engana quem compra de fora. Metade do que está à venda em Woodhaven não é uma habitação — são duas, no mesmo edifício, com dois pisos completos e independentes.

O registo imobiliário classifica-os como multifamiliar ou duplex, e os anúncios descrevem-nos ao pormenor: um deles tem no primeiro piso sala, cozinha de refeições, três quartos e casa de banho completa, e no piso de cima uma planta espelhada com outra sala, outra cozinha, mais três quartos e outra casa de banho. Cada unidade, diz o próprio anúncio, «vive como uma casa, não como um apartamento».

Isto não é um detalhe de classificação. Muda o financiamento, muda o seguro, muda o imposto e muda o que se está a comprar: quem compra passa a ser senhorio, com um inquilino no mesmo edifício e com as obrigações legais que isso traz no estado de Nova Iorque — regras de despejo, prazos, depósitos e manutenção. Para quem quer isso, é uma forma clássica de comprar em Queens com a renda a ajudar a pagar o crédito. Para quem não quer, é a coisa errada comprada por engano.

O prémio das duas habitações está no preço, e é grande

Nesta carteira o prédio de duas habitações mais caro pede 1.100.000 dólares, enquanto uma casa unifamiliar de quatro quartos pede 859.000 e uma geminada de três quartos pede 669.000. A diferença não é de dimensão nem de acabamento — é de produto. Comparar os dois pelo preço por metro ou pelo número de quartos leva à conclusão errada.

A palavra «legal» está lá a fazer trabalho

Os anúncios dizem «legal de duas famílias», e a palavra não está ali por acaso. Em Queens é frequente encontrar segundas habitações que existem de facto mas não de direito — feitas em caves, sótãos ou garagens sem licença.

A diferença é séria e tem consequências práticas: uma unidade sem licença não é financiável pela generalidade dos bancos, não é segurável nos mesmos termos, pode dar origem a coimas e a ordem de reposição, e a renda que se contava receber pode simplesmente não poder ser cobrada. O documento que separa uma coisa da outra é o certificado de ocupação, que diz quantas unidades estão licenciadas naquele edifício. Pede-se antes da proposta, não depois — e compara-se com o que se vê na visita.

O sótão que «pode ser convertido» é uma promessa condicionada

Um dos imóveis descreve um sótão acessível por escada com cerca de 65 m² de «potencial inexplorado», e acrescenta, com honestidade que se agradece, que a conversão em área habitável fica dependente «das licenças e aprovações adequadas».

Vale a pena ler isso pelo que diz. Converter um sótão em habitação em Nova Iorque exige requisitos de pé-direito, de saída de emergência, de janelas, de ventilação e de escada, e nem todos os sótãos os cumprem — muitos não podem legalmente passar a quarto, por mais espaço que tenham. O metro quadrado do sótão não é metro quadrado habitável enquanto a licença não existir, e o custo dessa obra não é pequeno. Quem faça contas contando com esses 65 m² deve pedir primeiro uma opinião técnica sobre se a conversão é sequer possível naquele edifício.

O lote é o lote típico de Queens, e isso condiciona tudo

Um dos anúncios publica a medida: 25 por 100 pés, ou seja cerca de 232 metros quadrados de terreno. É a parcela clássica desta parte da cidade, e explica a forma das casas — estreitas, compridas, desenvolvidas em altura, muitas vezes com quintal pequeno atrás e sem lugar de estacionamento próprio.

Para quem vem de mercados onde o terreno é maior, convém ajustar as expectativas: não há espaço para ampliar em largura, o estacionamento na rua é disputado, e a distância à casa do lado é curta. Uma das casas em carteira é geminada, o que significa parede comum — com o que isso implica em ruído e em obras, que passam a depender também do vizinho.

Pontos de atenção

A factura do imposto não está nos anúncios

Nenhum dos imóveis publica o valor do imposto sobre o imóvel, e em Nova Iorque essa rubrica pesa no encargo mensal e depende da classificação fiscal do edifício. Não se estima: pede-se a factura discriminada e o histórico de três a cinco anos, e pergunta-se se há isenções ou reduções ligadas ao proprietário actual que não transitam para quem compra.

Numa casa de duas habitações, pergunte-se pelos contadores

Um dos anúncios refere aquecimento e ar condicionado independentes para o primeiro piso e para a cave. Essa separação é o que decide quem paga o quê, e nem sempre existe: quando o aquecimento é comum, é o proprietário que paga o do inquilino. Perguntar quantos contadores há — de electricidade, gás e água — e o que está separado de facto.

Cave acabada não é necessariamente área habitável

Aparecem caves acabadas com casa de banho e divisões extra, descritas como escritório, ginásio ou sala. São espaços úteis, mas a sua classificação legal segue as mesmas regras do sótão. Confirmar no certificado de ocupação o que está licenciado como habitável, sobretudo se a intenção for arrendar essa parte.

Idade do edificado

Boa parte do parque habitacional é anterior a 1940 — um dos imóveis é de 1920. Casas dessa idade em bom estado têm qualidades que as novas não têm, mas trazem perguntas próprias: canalização e instalação eléctrica originais ou refeitas, isolamento, telhado, caldeira, e a possibilidade de tinta com chumbo ou amianto em materiais antigos. É matéria para inspecção técnica antes da proposta, não para descoberta depois.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer entrar no mercado de Nova Iorque com uma renda a ajudar a pagar o crédito, e está disposto a ser senhorio a sério. Faz sentido para família alargada que queira dois núcleos no mesmo edifício com entradas e pisos separados. E faz sentido para quem procura casa individual com quintal e parque à porta, a um valor que em Manhattan ou no Brooklyn não compra sequer um apartamento equivalente.

Não faz sentido para quem quer só uma casa para si e vai a metade dos anúncios sem reparar que está a comprar duas. Não faz sentido para quem conte com o sótão ou a cave como área habitável antes de confirmar que podem sê-lo. E não faz sentido para quem precise de estacionamento garantido e de terreno à volta.

Antes de fazer proposta

Pedir o certificado de ocupação e confirmar quantas unidades estão legalmente licenciadas — e comparar com o que se vê na visita. Pedir a factura do imposto e o histórico de três a cinco anos, e perguntar por isenções que não transitam. Se houver inquilino, pedir o contrato, o valor da renda, o histórico de pagamentos e o depósito de garantia. Perguntar quantos contadores existem e o que está separado entre as unidades. Sobre sótão ou cave, pedir parecer técnico sobre a possibilidade legal de conversão antes de contar com essa área. Fazer inspecção técnica com atenção a canalização, electricidade, telhado e materiais antigos. E confirmar no horário o tempo de viagem das linhas J e Z a partir da estação concreta, à hora a que a vai fazer.