Imóveis à venda em Mill Neck

Mill Neck é uma vila incorporada da cidade de Oyster Bay, no condado de Nassau, encostada à baía e ao riacho que lhe dá o nome. É das povoações mais pequenas de toda a costa norte de Long Island, e é sobretudo isto: propriedades grandes, arvoredo, água, e quase nada mais. Não tem centro comercial, não tem rua principal.

O que se compra aqui

Isto não é mercado de casa, é mercado de propriedade. A oferta começa acima do milhão e meio de dólares e chega perto dos dez milhões e meio, com a mediana perto dos cinco milhões e setecentos mil. A área mediana anda pelos 700 m² — não é a casa grande de um bairro bom, é outra categoria de imóvel.

As tipologias vão dos quatro quartos até a casas com dez e doze. Tudo é moradia isolada em terreno próprio. Não existe apartamento nem produto de entrada, e quem chega a Mill Neck à procura de qualquer um dos dois está no sítio errado.

Vila incorporada, e o que isso muda

Ao contrário de Locust Valley, que é um lugar sem governo próprio, Mill Neck é uma vila incorporada, com o seu próprio código de urbanismo e as suas próprias regras de licenciamento. Na prática significa lotes mínimos grandes, pouca margem para subdividir e um processo próprio para obras, anexos e piscinas.

É isso que mantém a vila como está — e é a mesma coisa que limita o que se pode fazer com o terreno depois de comprar. Antes de contar com uma ampliação, ver o que o código da vila permite, e não o que permite o condado.

Água à porta, e o que ela traz

Parte do valor aqui está na frente de água e nas vistas sobre a baía. Traz também o que a água traz sempre: exposição a temporal, seguro de cheia a considerar consoante a cota, e manutenção acelerada em tudo o que é exterior — madeira, metal, cais e caminhos.

Pontos de atenção

Imposto e custo de posse

O condado de Nassau está entre os mais pesados dos Estados Unidos em imposto sobre habitação, e nesta gama de valores a factura anual é significativa por si só. Somem-se aquecimento e manutenção de uma casa de várias centenas de metros quadrados, terreno para tratar e, em muitos casos, fossa séptica e poço. O custo de manter não se deduz do preço de compra.

Comboio de gasóleo e mudança em Jamaica

A ligação ferroviária é o ramal de Oyster Bay, que não está electrificado: circula a gasóleo, obriga a mudar em Jamaica para chegar a Manhattan e tem frequência bastante menor do que os ramais electrificados. Para uso de fim de semana é irrelevante; para quem pensa em fazer isto cinco dias por semana, não é.

Serviços a alguns minutos, sempre de carro

Não há comércio de rua na vila. Supermercado, restaurante, farmácia e escola ficam em Locust Valley, Oyster Bay ou Bayville, a poucos minutos de automóvel — mas sempre de automóvel. Quem não conduz não vive aqui.

Um mercado muito estreito

Numa vila desta dimensão e nesta faixa de preço, o número de compradores possíveis em qualquer momento é pequeno. Os prazos de venda são longos e a formação de preço é feita por poucas transacções por ano. É preciso comprar a pensar em ficar, não em revender depressa.

Quem compra bem em Mill Neck

Quem procura privacidade, terreno e água a menos de uma hora de Manhattan, e tem estrutura para manter uma propriedade desse tamanho. Para quem procura a mesma zona sem o mesmo compromisso, Locust Valley, ali ao lado, oferece a mesma paisagem e o mesmo distrito escolar num escalão de preço bastante mais baixo.