Imóveis à venda em Hawthorne

Onde fica Hawthorne

Hawthorne é uma povoação do município de Mount Pleasant, no condado de Westchester, estado de Nova Iorque. Tem estação própria na linha Harlem da Metro-North, dentro da povoação, e os anúncios em carteira descrevem-na como distância curta a pé ou de poucos minutos de carro.

É uma terra de casas de família, quase toda construída entre os anos trinta e os anos cinquenta, com acesso a piscinas municipais, biblioteca e parques do município. Um dos anúncios chama ao distrito escolar de Mount Pleasant award-winning — premiado —, e é o mesmo distrito para toda a carteira.

O que está à venda hoje

A oferta em carteira vai de cerca de 615.000 a 11.500.000 dólares, com o meio da tabela perto dos 849.000. É uma amplitude de dezanove vezes, e ela tem uma explicação simples que convém dar já: o imóvel do topo não é uma casa.

Tirando esse, o mercado real desta povoação está entre os 615.000 e os 1.600.000 — casas unifamiliares de dois a cinco quartos, entre uns 119 e uns 330 metros quadrados, em lotes de cerca de um sexto a um terço de acre.

O que há em carteira

No topo, e a explicar a amplitude, um prédio de habitação recém-construído, vendido como investimento: dezasseis apartamentos de arrendamento, doze de dois quartos e quatro de um, com garagem interior, sala de exercício e área verde. Não é uma casa nem se compra como uma casa — voltamos a isto no primeiro ponto de atenção.

A seguir, uma casa por construir, com projecto de quatro quartos e cave acabada, e ar condicionado central de duas zonas previsto.

Entre as construídas, a mais cara é de 1951, num terreno de cerca de um terço de acre, com piscina enterrada de água salgada e aquecida, pátios em pedra e vedação de privacidade. As restantes são casas dos anos trinta, quarenta e cinquenta, entre uns 119 e uns 190 metros quadrados, com aquecimento a gás natural, a óleo ou por piso radiante.

Na entrada de preço, uma casa de 1947 com dois quartos, aquecida a gás natural e arrefecida com aparelhos de janela.

O que os preços dizem

Ignorando o prédio de investimento, a distância entre a entrada e o topo é inferior a três vezes — o que é pouco, e diz que este é um mercado homogéneo de casas de família com dimensões e lotes parecidos. O que separa preços aqui é o estado de conservação, a área acabada e se a casa tem ou não ar condicionado central.

Se o prédio entrar na conta, a média deixa de significar seja o que for. É um bom exemplo de por que razão um valor médio, numa carteira pequena com um imóvel muito diferente lá dentro, não é uma referência útil.

Pontos de atenção

O imóvel mais caro é um investimento, não uma habitação

É o ponto que mais mal-entendidos evita. O prédio de dezasseis apartamentos vende-se a quem quer rendimento de arrendamento, não a quem quer morar. As perguntas são outras e são todas financeiras: qual é a renda actual por unidade e qual a taxa de ocupação; que contratos estão em vigor e até quando; quais são as despesas anuais de operação e manutenção; e qual é a rentabilidade líquida depois de imposto, seguro e gestão.

⚠ Além disso, o anúncio diz que a construção será concluída até ao fim do ano, e o imóvel está no mercado há perto de três anos. Vale perguntar o que falta acabar, porque falta, e o que acontece se não estiver pronto na data prevista.

Uma das casas ainda não existe

Uma das propriedades em carteira é vendida na planta. Os quartos, as casas de banho e os metros quadrados que constam dos dados descrevem o projecto, não uma casa visitável, e as imagens são representações do que virá a ser construído.

Quem compra assim pergunta pelo contrato de construção e o que inclui, pelo calendário e o que acontece se derrapar, pelos acabamentos que estão previstos e pelos que são extra, pela garantia da obra e, sobretudo, se as licenças estão emitidas ou apenas requeridas.

Uma piscina de água salgada não é uma piscina normal com sal

A casa mais cara construída tem piscina enterrada, aquecida e de água salgada. A água salgada é geralmente mais confortável e reduz o manuseamento de cloro, mas tem consequências práticas: o gerador de cloro é uma peça que se substitui com uma periodicidade previsível e não é barata, e a salinidade acelera a corrosão de metais em contacto — corrimãos, escadas, equipamento e algumas pedras.

A aquecer, acresce o custo de energia, que numa piscina exterior nesta latitude é significativo. Pedir o histórico de manutenção, a idade do gerador e do aquecedor, e o custo anual real de manter a piscina a funcionar.

O imposto é o mais alto destas povoações

Neste condado o imposto sobre o imóvel é alto e a maior fatia é o imposto escolar. Nas casas em carteira a taxa efectiva medida sobre o preço pedido chega a 2,24% ao ano, e a mais baixa fica nos 1,4% — é a faixa mais pesada das povoações vizinhas.

Sobre uma casa de 800.000 dólares, 2,24% são cerca de 1.500 dólares por mês, todos os meses, a somar à prestação. Pedir a factura discriminada e o histórico de três a cinco anos, porque o que interessa é a inclinação e não só o valor de hoje.

Ar condicionado central não é o normal

Quase metade das casas em carteira arrefece com aparelhos de janela. Numa casa dos anos trinta ou quarenta, passar para central não é só comprar a máquina: é encontrar caminho para condutas numa estrutura que não foi construída a pensar nelas, ou aceitar um sistema ductless com unidades à vista.

É um custo que se calcula antes de fazer proposta, e é uma das poucas coisas que aqui separa visivelmente o preço de duas casas semelhantes.

O parque é antigo, e as perguntas são sempre as mesmas

Tirando o prédio novo e a casa por construir, o parque em carteira é dos anos trinta aos anos cinquenta. Numa casa dessa idade pergunta-se pela idade do telhado, da caldeira e do esquentador; se a instalação eléctrica foi actualizada e com que amperagem; se há canalização em chumbo ou aço galvanizado; e se houve alguma vez entrada de água na cave.

Numa casa aquecida a óleo, acresce a pergunta do depósito enterrado e do registo da sua remoção — porque a responsabilidade por contaminação de solo fica com quem é dono.

O distrito escolar é um só, e isso aqui é uma vantagem

Ao contrário de Pleasantville ou de Valhalla, onde a fronteira escolar corta a povoação ao meio, aqui os imóveis em carteira pertencem todos ao distrito de Mount Pleasant. Não é preciso verificar caso a caso, e duas casas do mesmo preço não escondem uma diferença de valor de revenda por causa disso.

Continua a valer a pena confirmar pelo endereço exacto, mas aqui a probabilidade de surpresa é baixa.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer casa de família num sítio pequeno com estação própria — que é a combinação que esta povoação oferece melhor do que as vizinhas. Faz sentido para quem valoriza o acesso a piscinas municipais, biblioteca e parques do município, que os anúncios referem. E faz sentido, num registo completamente diferente, para quem procura rendimento de arrendamento e tem capital para um prédio inteiro.

Não faz sentido para quem quer variedade de tipos: tirando as duas excepções, isto são casas de família e mais nada. Não faz sentido para quem quer construção recente pronta a habitar. Não faz sentido para quem conta com ar condicionado central sem verificar. E não faz sentido para quem compra no limite do orçamento, com a taxa de imposto mais alta destas povoações a somar à prestação.

Antes de fazer proposta

• Confirmar se o imóvel é habitação ou investimento — muda todas as perguntas seguintes.
• Sendo investimento: pedir rendas por unidade, taxa de ocupação, contratos em vigor e despesas anuais reais.
• Perguntar, no imóvel ainda em conclusão de obra, o que falta e qual é a data contratual.
• Sendo venda na planta: pedir contrato de construção, calendário, acabamentos incluídos e estado das licenças.
• Pedir o custo anual real de manter a piscina, a idade do gerador de cloro e a do aquecedor.
• Pedir a factura de imposto discriminada e o histórico de três a cinco anos.
• Calcular o custo de instalar ar condicionado central onde ele não existe.
• Pedir a idade do telhado, da caldeira e do esquentador, e o histórico da instalação eléctrica.
• Nas casas aquecidas a óleo, perguntar se houve depósito enterrado e pedir o registo de remoção.
• Confirmar o distrito escolar pelo endereço, ainda que aqui seja quase sempre o mesmo.

Considerações finais

Hawthorne é uma povoação de casas de família com uma vantagem concreta e pouco comum a esta distância: a estação fica dentro dela. O parque é antigo e homogéneo, o distrito escolar é um só, e o imposto é o mais pesado das povoações à volta — as três coisas explicam-se umas às outras.

A amplitude de preços desta página engana, e é por isso que ela se explica logo no início. Tirando o prédio de investimento e a casa por construir, o que aqui se compra é sempre a mesma coisa em versões diferentes de estado e de equipamento. Percebido isso, comparar torna-se simples.

Ao entrar em contacto pela página de um imóvel, encaminhamos o pedido ao consultor responsável por esse anúncio.