Imóveis à venda em Pleasantville

Onde fica Pleasantville

Pleasantville é uma vila com governo próprio dentro do município de Mount Pleasant, no condado de Westchester, estado de Nova Iorque. Tem estação na linha Harlem da Metro-North e um centro que se percorre a pé — duas coisas que, juntas, são raras a esta distância da cidade.

Ao contrário das povoações vizinhas, que são apenas nomes dentro do município, Pleasantville é uma vila constituída: tem administração própria e, sobretudo, distrito escolar próprio. Isso tem consequências práticas que aparecem mais abaixo, porque a fronteira não coincide com o nome da terra.

O que está à venda hoje

A oferta em carteira vai de cerca de 269.000 a 1.399.000 dólares, com o meio da tabela perto dos 475.000. As áreas vão de uns 70 a uns 319 metros quadrados, e o parque foi construído entre 1932 e 1996 — a maior parte no final dos anos quarenta e nos anos cinquenta.

⭐ E há uma característica que distingue esta vila das vizinhas: convivem aqui três formas de propriedade diferentes. Há apartamentos em condomínio, há um apartamento em cooperativa e há moradias. São três contratos distintos, com três estruturas de custo mensal e três processos de compra que não se parecem — e é a coisa mais importante a perceber antes de comparar preços.

O que há em carteira

No topo, uma moradia de cerca de 319 m² de 1996, num lote pequeno, integrada num conjunto residencial com piscina, campos de ténis e de pickleball, ginásio e restaurante no local. É a única do lote com estas comodidades, e elas não são gratuitas — voltamos a isto.

A seguir, uma casa de 1932 com cerca de 176 m², a pouco mais de três quilómetros da estação. É a outra moradia da carteira e a mais antiga.

Depois, apartamentos em condomínio: um de dois quartos com cerca de 111 m² num edifício de 1949, e dois mais pequenos, de cerca de 70 m², um deles num prédio de 1977 a poucas centenas de metros da estação.

Na entrada de preço, um apartamento em cooperativa de 1954, com cerca de 84 m², a curta distância a pé do centro e da estação. É o mais barato da carteira e é também o que exige mais explicação.

O que os preços dizem

Entre a entrada e o topo há mais do que cinco vezes, o que é uma amplitude grande para um sítio pequeno. Mas a distância não mede qualidade: mede tipo de propriedade. Os imóveis mais baratos da carteira são apartamentos e o mais barato de todos é uma cooperativa; as moradias em carteira estão ambas acima dos 999.000.

Quem compara um apartamento com uma casa aqui não está a comparar dois preços — está a comparar duas coisas com regras diferentes de posse, de custo mensal e de revenda. É o erro mais fácil de cometer nesta página.

Pontos de atenção

Cooperativa não é condomínio, e a diferença é grande

Num condomínio compra-se a fracção e paga-se uma quota de manutenção das partes comuns; o imposto sobre o imóvel vem à parte, em nome do proprietário. Numa cooperativa não se compra um imóvel: compram-se participações de uma sociedade que é dona do prédio, e o que se recebe é o direito de ocupar um apartamento.

Daí decorrem três coisas que mudam a decisão. A primeira: o conselho da cooperativa tem de aprovar o comprador, pode recusar, e costuma exigir documentação financeira detalhada. A segunda: as regras de arrendamento a terceiros são quase sempre muito mais apertadas — em muitas cooperativas simplesmente não se pode arrendar. A terceira está no ponto seguinte.

Na cooperativa, o imposto está escondido na mensalidade

Nos imóveis desta carteira a taxa efectiva de imposto sobre o preço pedido anda entre cerca de 1,1% e 1,95% ao ano. Mas o apartamento em cooperativa não publica valor de imposto nenhum, e não é omissão: numa cooperativa o imposto é pago pela sociedade e cobrado a cada morador dentro da mensalidade de manutenção.

Isso significa que a mensalidade de uma cooperativa e a quota de um condomínio não se comparam directamente — a primeira já traz o imposto lá dentro e a segunda não. Pedir sempre a decomposição da mensalidade e a parcela que corresponde ao imposto, antes de concluir que uma é mais cara do que a outra.

Uma comodidade comum é uma despesa mensal

O imóvel mais caro em carteira está integrado num conjunto com piscina, campos de ténis e de pickleball, ginásio e restaurante. Tudo isso é mantido por quem lá mora, através de uma quota — e conjuntos com este nível de equipamento têm quotas proporcionalmente altas.

Pedir o valor actual, o histórico dos últimos anos e, sobretudo, se há derramas aprovadas ou previstas para obras. Numa piscina, num court e num restaurante, a manutenção diferida acaba sempre por aparecer numa derrama.

O distrito escolar muda dentro da vila

É o ponto que mais dinheiro vale e o menos visível. Os imóveis em carteira não pertencem todos ao mesmo distrito escolar: a maior parte é Pleasantville, mas há pelo menos um que é Mount Pleasant. Nos Estados Unidos o distrito escolar é uma das variáveis que mais pesa no valor de revenda e é a maior fatia do imposto sobre o imóvel — e a fronteira não segue o nome da vila nem o código postal.

Confirmar o distrito pelo endereço exacto, sempre, antes de comparar dois imóveis que parecem equivalentes.

A distância à estação varia mais do que parece

«Perto da estação» é o argumento de venda desta vila, e aqui é verdade — mas em graus muito diferentes. Nos imóveis em carteira a distância vai de poucas centenas de metros a pouco mais de três quilómetros. A primeira faz-se a pé em cinco minutos; a segunda implica carro, lugar de estacionamento na estação (que costuma ter lista de espera e taxa anual) ou autocarro.

Antes de decidir, medir o percurso real à hora a que se apanharia o comboio, e perguntar quanto custa e quanto demora a conseguir lugar no parque da estação.

Ar condicionado central não é o normal aqui

Metade dos imóveis em carteira arrefece com aparelhos de janela, um não tem arrefecimento nenhum, e só uma parte tem sistema central. Num prédio de 1949 ou de 1954, instalar central raramente é só comprar a máquina: é encontrar caminho para condutas onde não foi previsto nenhum — e num condomínio ou cooperativa, é preciso autorização do conselho para mexer em fachadas, janelas ou colunas.

O parque tem décadas, e isso vê-se nas instalações

O imóvel mais recente é de 1996 e os restantes são de 1932 a 1977. Numa casa dessa idade, as perguntas são sempre as mesmas e são caras se ficarem por fazer: idade do telhado, do esquentador e da caldeira; se a instalação eléctrica foi actualizada e com que amperagem; se há canalização em chumbo ou em aço galvanizado; e se houve infiltração na cave.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer viver numa vila a sério, com centro, comércio e estação a pé, e não apenas num sítio dormitório com nome próprio. Faz sentido para quem faz o percurso diário para a cidade. E faz sentido, sobretudo, para quem quer entrar em Westchester por um valor que noutras povoações do condado não existe — aqui há apartamentos, e nas vizinhas quase não há.

Não faz sentido para quem quer uma casa isolada em terreno grande: as moradias em carteira estão em lotes pequenos. Não faz sentido para quem conta arrendar o imóvel a curto prazo, sobretudo tratando-se de cooperativa, onde isso costuma ser proibido. Não faz sentido para quem quer construção recente. E não faz sentido para quem compra no limite do orçamento sem ter somado a mensalidade — que aqui, em três dos imóveis, é uma parcela mensal permanente e não desprezável.

Antes de fazer proposta

• Confirmar se o imóvel é condomínio, cooperativa ou moradia — muda tudo o que vem a seguir.
• Sendo cooperativa: pedir as regras do conselho, o processo de aprovação e as regras de arrendamento por escrito.
• Pedir a decomposição da mensalidade e a parcela que é imposto, para poder comparar com um condomínio.
• Pedir o histórico de quotas dos últimos três a cinco anos e a existência de derramas aprovadas ou previstas.
• Confirmar o distrito escolar pelo endereço exacto — muda dentro da vila.
• Medir a distância real à estação e perguntar pelo estacionamento: custo e lista de espera.
• Calcular o custo de instalar ar condicionado central onde não existe, e confirmar se o conselho o autoriza.
• Pedir a idade do telhado, da caldeira e do esquentador, e o histórico da instalação eléctrica.
• Pedir a factura de imposto discriminada e o histórico de três a cinco anos.
• Perguntar, na moradia com comodidades comuns, o que a quota cobre e o que fica de fora.

Considerações finais

Pleasantville é o que o nome de vila promete e as povoações vizinhas não têm: centro, estação e administração própria. Isso torna-a mais líquida do que os arredores e explica por que razão é aqui que aparecem apartamentos — a procura suporta prédios, e nas vizinhas não suporta.

O que convém é entrar sabendo que os preços desta página não estão a comparar a mesma coisa. Entre o apartamento mais barato e a moradia mais cara não há só uma diferença de valor: há uma diferença de contrato, de custo mensal e de liberdade sobre o que se compra. Percebida essa diferença, o resto decide-se com as perguntas acima.

Ao entrar em contacto pela página de um imóvel, encaminhamos o pedido ao consultor responsável por esse anúncio.