Imóveis à venda em Oceanside

Oceanside é uma localidade da costa sul de Long Island, no município de Hempstead, condado de Nassau, a cerca de quarenta quilómetros de Manhattan. Fica entre Rockville Centre e Long Beach, junto aos canais e às zonas húmidas que dão para a baía, e é sobretudo um subúrbio residencial de casas unifamiliares, com um núcleo de condomínios e cooperativas.

Para quem compra, Oceanside junta três coisas que raramente vêm juntas: comboio direto para Manhattan, praia a poucos minutos e um distrito escolar próprio com boa reputação. A contrapartida é conhecida de quem viveu 2012: a parte sul da localidade é zona inundável, e os impostos sobre o imóvel no condado de Nassau estão entre os mais altos do país. Esta página explica a localidade, o que se encontra à venda e o que convém verificar antes de comprar.

Onde fica e como se chega

Oceanside fica na margem sul do condado de Nassau, logo a norte de Island Park e de Long Beach, com Rockville Centre e Baldwin como vizinhos a norte e a oeste. As praias de Long Beach estão a cerca de dez minutos de carro, e Jones Beach a pouco mais de vinte.

De comboio, a estação de Oceanside, no ramal de Long Beach da Long Island Rail Road, liga a Penn Station, em Manhattan, em cerca de cinquenta minutos. De carro, a Southern State Parkway passa a norte e é a ligação à cidade e ao resto da ilha. O aeroporto JFK fica a cerca de vinte e cinco minutos, fora das horas de ponta. Dentro da localidade vive-se de carro, e a estação tem parque próprio para quem faz o percurso diário.

Um pouco de história

Durante mais de dois séculos a localidade chamou-se Christian Hook, e vivia da pesca e das ostras da baía. Passou a Oceanville em 1864 e a Ocean Side em 1890, e só em 1918 ficou Oceanside — nomes escolhidos, já então, para atrair compradores de fora.

O grande crescimento veio depois da Segunda Guerra Mundial, quando Long Island se encheu de subúrbios para famílias que trabalhavam em Nova Iorque. É desse período a maior parte das casas de hoje: Capes, ranches e split-levels em lotes regulares, muitas ampliadas e renovadas ao longo das décadas. Em outubro de 2012, o furacão Sandy inundou grande parte da zona sul, e a reconstrução que se seguiu — casas elevadas, seguros revistos, obras de proteção — ainda marca o mercado.

Oceanside, zona a zona

Os canais e Ocean Harbor

A sul, secções como Ocean Harbor acompanham os canais que dão para a baía: casas com acesso à água, algumas com cais privado. São as mais procuradas por quem tem barco, e também as mais expostas às cheias. Aqui o preço depende muito de a casa ter sido elevada ou reconstruída depois de 2012.

O centro e a Long Beach Road

À volta da Long Beach Road e da estação fica o comércio diário, os restaurantes e os serviços. As ruas próximas têm casas mais pequenas e antigas, em lotes estreitos, com a vantagem de se ir a pé ao comboio.

As secções residenciais a norte

Para norte, secções como Terrace, Ocean Lea e Tall Oaks formam o grosso da localidade: ruas tranquilas, casas unifamiliares com quintal e garagem, muitas ampliadas. É onde está a maior parte da oferta de casas, e onde o risco de cheia é, em geral, menor.

Oceanside Cove

O Oceanside Cove é um conjunto fechado de cooperativas e condomínios, com piscina, clube e campos de ténis, junto a um lago. É a porta de entrada mais acessível na localidade, com regras próprias que convém conhecer antes de fazer proposta.

Saúde, escolas e serviços

O hospital de referência, Mount Sinai South Nassau, fica na própria localidade, o que é raro em Long Island. As crianças estudam no Oceanside Union Free School District, o distrito escolar de Oceanside, com escolas básicas e secundária próprias. Nos Estados Unidos, o distrito escolar pesa no preço da casa e na conta de impostos, e é a primeira coisa que um comprador local pergunta. Supermercados, farmácias e restaurantes estão ao longo da Long Beach Road e em Rockville Centre, a poucos minutos.

O que existe à venda

Em Oceanside vendem-se sobretudo casas unifamiliares — Capes ampliados, high ranches, split-levels — e, no Oceanside Cove, apartamentos em cooperativa e em condomínio. Na nossa seleção, os preços vão de cerca de US$ 549 mil a US$ 1,2 milhão: os apartamentos ficam na parte de baixo da faixa, e as casas maiores e renovadas, nas melhores secções, na de cima.

O que convém verificar

Cheias e seguro

Boa parte da zona sul está em zona inundável no mapa federal. Pede-se o certificado de elevação da casa, pergunta-se o que aconteceu durante o Sandy e se houve reconstrução, e pede-se um orçamento do seguro de inundação antes da proposta. Com financiamento, esse seguro pode ser obrigatório, e o custo anual muda a conta.

Impostos sobre o imóvel

O imposto anual no condado de Nassau é alto e varia muito entre casas parecidas. Pede-se a conta de impostos daquela morada, com os distritos especiais discriminados. É comum os proprietários contestarem a avaliação todos os anos, e convém saber se a conta atual já reflete uma contestação.

Cooperativa ou condomínio

Numa cooperativa não se compra o apartamento, compra-se uma participação na sociedade, e a direção tem de aprovar o comprador — o que pode ser difícil para quem vive fora dos Estados Unidos ou não tem rendimentos lá. A mensalidade inclui muitas vezes impostos e a hipoteca do prédio. Num condomínio a propriedade é plena e as regras de compra são mais simples. Confirma-se sempre qual dos dois é.

Ampliações e licenças

Muitas casas foram ampliadas ao longo dos anos. Confirma-se que as ampliações, a cave acabada e os quartos adicionais estão licenciados e constam do certificado de ocupação, porque o que não está licenciado pode não contar para a avaliação do banco.

O crédito e a avaliação

Num mercado competitivo, a avaliação do banco pode ficar abaixo do preço acordado, e o crédito é calculado sobre o menor dos dois valores. Quem compra com financiamento deve ter a pré-aprovação feita antes de apresentar proposta, e prever no contrato o que acontece se a avaliação ou a inspeção correrem mal.

Checklist jurídico e fiscal, nos Estados Unidos

Antes de comprar: conta de impostos do imóvel; inspeção independente; certificado de elevação e mapa de zona inundável; orçamento do seguro de inundação; licenças das ampliações e certificado de ocupação; no caso de cooperativa, os estatutos, as contas do prédio e os critérios de aprovação.

Na compra: no estado de Nova Iorque, a compra faz-se com advogado de cada lado, e assina-se contrato antes do fecho. Contam-se o seguro de título, os custos de fecho e os impostos de transmissão. Quem compra do estrangeiro precisa de número fiscal americano para declarar rendimentos e, no fecho, o banco e o advogado pedem prova da origem dos fundos.

Enquanto detém: imposto sobre o imóvel pago ao condado, ao município e ao distrito escolar; seguro, incluindo o de inundação; manutenção e, quando exista, a mensalidade da cooperativa ou do condomínio. Os rendimentos de arrendamento declaram-se nos Estados Unidos, mesmo por não residentes.

Na venda: imposto sobre mais-valias. Quem não é residente nos Estados Unidos está sujeito à retenção FIRPTA no fecho, que é adiantamento do imposto e não imposto final. Convém falar com um contabilista americano antes de vender.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para famílias que querem casa com quintal, bom distrito escolar e comboio para Manhattan, com a praia perto; para quem tem barco e procura casa nos canais; e para quem procura no Oceanside Cove uma entrada mais acessível na costa sul.

Faz menos sentido para quem não quer lidar com seguro de inundação, para quem faz contas apertadas sem incluir os impostos de Nassau, e, nas cooperativas, para quem não tem rendimentos nos Estados Unidos que convençam a direção.

Considerações finais

Oceanside é um subúrbio de família da costa sul, com comboio, praia, hospital e escola à porta. O que separa uma boa de uma má compra é a relação da casa com a água, a conta de impostos daquela morada e, nos apartamentos, se é cooperativa ou condomínio.

Ao contactar-nos pela página do imóvel, encaminhamos o seu contacto para o nosso corretor parceiro, que é quem tem a informação completa sobre aquele imóvel em concreto — conta de impostos, zona de inundação e seguro, regras da cooperativa ou do condomínio, e condições de negociação.