Imóveis à venda em College Point

College Point é um bairro do norte de Queens, em Nova Iorque, numa península entre a baía de Flushing e o East River. É o bairro que os próprios moradores descrevem como uma pequena cidade dentro da grande: ruas de casas de uma, duas e três famílias, uma avenida comercial com lojas de bairro, parques à beira-água com vista para a ponte Bronx-Whitestone e para o perfil de Manhattan, e uma zona industrial que ainda dá trabalho a muita gente. Tinha 33.625 habitantes no censo de 2020, quase um quinto a mais do que em 2010.

Para quem compra, College Point oferece o que é raro dentro dos limites da cidade: casas com quintal, condomínios fechados à beira-água e prédios de duas e três famílias para viver num piso e arrendar os outros, a preços abaixo dos bairros servidos por metro. A contrapartida é conhecida de todos os que lá vivem: não há metro, o carro é quase indispensável e o aeroporto de LaGuardia fica do outro lado da baía. Esta página explica o bairro, o que se encontra à venda e a que preço, e os cuidados próprios de comprar aqui.

Onde fica e como se chega

College Point ocupa o código postal 11356. A norte tem o East River, a oeste a baía de Flushing, a leste a 138th Street e os bairros de Malba e Whitestone, e a sul a via expressa Whitestone e o centro de Flushing. A College Point Boulevard atravessa o bairro de norte a sul e liga-o a Flushing em poucos minutos.

O transporte é o ponto que mais pesa na decisão. Nunca foi construída uma linha de metro até aqui — houve um projeto de ramal no início do século XX que não avançou. O bairro é servido por autocarros locais (Q20, Q25, Q26, Q50 e Q76) que levam a Flushing, onde estão a linha 7 do metro e o comboio de Long Island, e por autocarros expressos para Manhattan (QM2, QM20 e QM32). De carro, a via expressa Whitestone fica à porta, a Cross Island e as pontes Bronx-Whitestone e Throgs Neck estão perto, e LaGuardia fica a poucos minutos. Para quem trabalha em Manhattan todos os dias, a viagem é mais longa do que a partir dos bairros de Queens com metro; para quem trabalha em Queens, em Long Island ou no Bronx, a localização é boa.

Um pouco de história

O nome vem do St. Paul's College, um colégio episcopal fundado na década de 1830 pelo reverendo William Augustus Muhlenberg numa propriedade de 175 acres. A crise de 1837 impediu-o de obter autorização para conceder diplomas, e o colégio fechou por volta de 1850 — mas o nome ficou. Antes disso, a península teve outros nomes, como Strattonsport.

Quem fez o bairro foi Conrad Poppenhusen, um industrial de origem alemã que em 1854 instalou aqui uma fábrica de artigos de borracha dura. College Point tornou-se uma vila operária, e Poppenhusen financiou igrejas, bibliotecas e, em 1868, o Poppenhusen Institute, na 14th Road, onde funcionou o primeiro jardim de infância gratuito dos Estados Unidos. O edifício ainda está de pé e é hoje um centro cultural do bairro. A Poppenhusen Avenue guarda o nome do fundador.

No século XX, o bairro teve um aeroporto — o de Flushing, aberto em 1927 e desativado em 1984 — e recebeu, nos terrenos à volta, um grande parque empresarial. Em 1997 o New York Times abriu aqui a sua gráfica, e em 2014 a polícia de Nova Iorque inaugurou em College Point a sua academia de formação, num campus de 32 acres. É esta mistura — casas de família, frente de água e indústria — que define o bairro até hoje.

O bairro, zona a zona

O centro antigo

À volta da College Point Boulevard e das ruas numeradas entre a 5th Avenue e a 20th Avenue fica o núcleo antigo: casas de madeira e de tijolo, muitas com dois ou três fogos, construídas para as famílias operárias do século XIX e do princípio do XX, e prédios pequenos com lojas no rés-do-chão. É aqui que se encontram a maioria das casas e dos prédios multifamiliares à venda. As ruas são tranquilas, com estacionamento na rua e quintais nas traseiras.

A frente de água e os condomínios

Ao longo da costa, sobretudo a norte e junto a Powell's Cove, foram construídos a partir dos anos 80 vários conjuntos de condomínio, muitos deles fechados e com vigilância: Riviera Court, Silverpointe Estates, Powell Cove Estates e outros. São casas geminadas e apartamentos em dois ou três pisos, com garagem ou lugar de estacionamento, e alguns com piscina, ginásio e campos de ténis. Os melhores têm vista direta para o East River, para a ponte Bronx-Whitestone e para o perfil de Manhattan ao fundo.

Na margem oeste, virada para a baía de Flushing e para LaGuardia, há prédios de condomínio mais recentes, com apartamentos de um e dois quartos, varandas e, em alguns casos, garagem interior. São o produto de entrada do bairro para quem quer comprar um apartamento novo.

O sul industrial e comercial

Entre a 20th Avenue e a via expressa Whitestone fica a zona de indústria e serviços: o parque empresarial, armazéns, oficinas, a academia da polícia e um centro comercial de grandes superfícies. Não é zona residencial, mas é aqui que se encontram os armazéns e os edifícios comerciais maiores à venda — e é daqui que vem parte do tráfego de camiões do bairro.

Os parques

O MacNeil Park, na ponta norte, tem 29 acres à beira do East River, com vista para a ponte Bronx-Whitestone, o Bronx e Manhattan. O Powell's Cove Park é uma zona natural de sapal à beira-água, e o Frank Golden Memorial Park e os campos de College Point Fields servem o desporto do bairro. Para um bairro de Nova Iorque, a proporção de espaço verde e de frente de água é generosa.

O que existe à venda e a que preço

A nossa seleção em College Point vai de US$ 38 mil a US$ 3,6 milhões, mas os extremos são produtos muito diferentes, e convém separá-los.

Apartamentos em condomínio. Os apartamentos novos da margem oeste, com cerca de 50 a 95 m², vão de pouco menos de US$ 280 mil a pouco mais de US$ 420 mil; os de dois quartos no mesmo prédio chegam a US$ 535 mil. Nos conjuntos fechados junto à água, os apartamentos e casas em condomínio de dois e três quartos vão de cerca de US$ 550 mil a perto de US$ 1 milhão, conforme a vista, a área e o estacionamento.

Casas. As casas de família, de dois a cinco quartos, vão de cerca de US$ 549 mil a perto de US$ 1,69 milhão. As mais baratas são pequenas e antigas; as de cima têm mais área, terreno maior ou vários fogos.

Prédios multifamiliares. Os prédios de duas a seis famílias vão de US$ 850 mil a cerca de US$ 2 milhões; os mais baratos por fogo são, em regra, os que precisam de obras. Há também prédios de três famílias em construção, vendidos na planta, entre US$ 1,89 milhão e US$ 2,35 milhões.

Comercial. Os valores mais baixos da seleção não são imóveis: são negócios instalados — uma loja, um espaço de bem-estar, uma lavandaria, uma charcutaria —, de US$ 38 mil a cerca de US$ 370 mil, vendidos com o recheio e o contrato de arrendamento do espaço. Os edifícios comerciais e os armazéns, esses sim com o imóvel, vão de cerca de US$ 1 milhão a US$ 3,6 milhões.

Um cuidado de leitura: nem tudo o que aparece como «apartamento» é habitação. Há unidades de condomínio com certificado de ocupação para uso comunitário ou profissional, que não se podem usar legalmente como casa. O certificado de ocupação diz o que é cada coisa.

Análise de investimento

Valorização

College Point cresceu quase 20% em população numa década, e a procura vem sobretudo de famílias que querem casa com espaço perto de Flushing, o grande centro comercial do norte de Queens. A falta de metro mantém os preços abaixo dos bairros vizinhos com melhor transporte — e é também o que limita a valorização. Os condomínios com vista de água e as casas bem mantidas nas ruas tranquilas são os que mais se valorizam.

Rendimento

O prédio de duas ou três famílias é o investimento clássico do bairro: o dono vive num piso e arrenda os outros, ou arrenda tudo. A procura de arrendamento é firme, por causa de Flushing e da falta de habitação em Queens. Mas em Nova Iorque o inquilino tem proteções fortes, e um prédio vendido com inquilinos é um prédio com inquilinos: os contratos, as rendas e os prazos passam para o comprador. Nos condomínios, o arrendamento é normalmente permitido, mas cada associação tem as suas regras e, por vezes, taxas próprias para unidades arrendadas.

Saída

As casas e os condomínios à beira-água vendem-se bem. Os prédios multifamiliares têm um público de investidores mais pequeno e mais exigente, que faz contas à renda. Os negócios comerciais dependem do contrato de arrendamento que acompanha a venda. Quem compra aqui deve pensar a médio ou longo prazo.

Pontos de atenção

Cheias e frente de água

College Point é uma península, e uma parte importante dos imóveis está em zona de risco de cheia. A vista de água é o que se paga, mas é também o que se segura. Antes de comprar, consulta-se o mapa de zonas de cheia da cidade e da FEMA para aquela morada, pergunta-se se o imóvel teve água na tempestade Sandy, em 2012, e pede-se uma cotação de seguro de cheia — numa zona de risco, e com financiamento, é obrigatório, e o custo anual pode pesar tanto como o imposto predial.

O ruído dos aviões

LaGuardia fica do outro lado da baía, e as rotas de aproximação e de descolagem passam sobre partes do bairro. O lado sudoeste, mais próximo do aeroporto, é o mais exposto. A exposição muda muito de rua para rua e com a pista em uso: visita-se a casa em mais de um dia e a horas diferentes, e pergunta-se aos vizinhos.

Sem metro

Quem depende de transporte público para ir para Manhattan todos os dias vai perder tempo em autocarro até Flushing ou no expresso. Um imóvel com garagem ou lugar de estacionamento vale mais do que parece, e o estacionamento na rua no centro antigo nem sempre é fácil.

A vizinhança industrial

A zona industrial dá emprego, mas traz camiões e barulho às ruas que a ligam à via expressa. As casas junto aos limites da zona industrial, ou em ruas de passagem de camiões, custam menos por uma razão. Consulta-se o zonamento dos quarteirões à volta antes de fazer oferta.

Prédios com inquilinos

Num prédio multifamiliar, pede-se o rol de rendas, os contratos, os depósitos de caução e a informação sobre se alguma unidade está sob regime de renda regulada — em Nova Iorque, os prédios de seis ou mais fogos construídos antes de 1974 estão, em regra, abrangidos, e a renda dessas unidades não sobe livremente. Confirma-se no certificado de ocupação o número legal de fogos — caves e sótãos arrendados sem licença são um problema frequente em Queens, e o comprador herda-o.

Construção na planta

Os prédios vendidos na planta dependem de licenças, de prazos e da solidez de quem constrói. Pede-se a licença de obra do Departamento de Edifícios, o calendário, as garantias sobre o dinheiro entregue e confirma-se que o certificado de ocupação final corresponde ao número de fogos prometido.

Comprar um negócio não é comprar um imóvel

Nos negócios instalados, o que se compra é o recheio, a clientela e a posição no contrato de arrendamento. Lê-se o contrato com um advogado: quanto tempo falta, se há renovação, se o senhorio aceita a transmissão e quanto vai subir a renda.

Anúncios que mudam depressa

As casas bem cotadas e os condomínios com vista saem do mercado depressa. Confirma-se sempre o estado atual do anúncio antes de planear uma visita.

Checklist jurídico e fiscal, nos EUA

Antes de fazer oferta num condomínio: regulamento e regras sobre arrendamento; quotas mensais e o que incluem; contas da associação, atas e obras previstas; eventuais contribuições extraordinárias; estacionamento incluído ou à parte.

Antes de fazer oferta numa casa ou num prédio: certificado de ocupação e número legal de fogos; violações em aberto no Departamento de Edifícios; zona de cheia e custo do seguro; conta do imposto predial; rol de rendas e contratos, se houver inquilinos; declaração de tinta com chumbo em casas anteriores a 1978; inspeção completa do imóvel.

Na compra: em Nova Iorque, a compra é conduzida por advogados de ambas as partes, com seguro de título. Há impostos de transmissão da cidade e do estado e, nos imóveis residenciais a partir de um milhão de dólares, o «mansion tax», pago pelo comprador.

Enquanto detém: imposto predial da cidade, seguro — incluindo o de cheia, se for o caso —, quotas de condomínio e manutenção. Os rendimentos de arrendamento declaram-se nos Estados Unidos, mesmo por quem não é residente.

Na venda: imposto sobre as mais-valias e, quando o vendedor é estrangeiro, a retenção FIRPTA sobre o preço de venda, acertada depois na declaração de impostos.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer casa com quintal ou um condomínio à beira-água dentro de Nova Iorque, e tem carro. Faz sentido para quem trabalha em Queens, em Long Island ou no Bronx, e para famílias ligadas a Flushing. E faz sentido para quem quer comprar um prédio de duas ou três famílias para viver num piso e pagar a prestação com os outros.

Faz menos sentido para quem vai trabalhar em Manhattan todos os dias sem carro, para quem é sensível ao ruído dos aviões, e para quem quer investir à distância sem gerir inquilinos numa cidade em que a lei os protege.

Considerações finais

College Point oferece espaço, água e sossego a um preço que os bairros com metro já não oferecem. O preço tem as suas razões — o transporte, os aviões, o risco de cheia em parte do bairro — e quem as conhece compra bem. Quem escolhe a rua, confirma a zona de cheia e lê o certificado de ocupação antes da oferta evita as surpresas que aqui são mais caras.

O caminho é simples de dizer: saber se o imóvel é condomínio, casa, prédio ou negócio; verificar a zona de cheia e o seguro; e visitar a horas diferentes, com os aviões e o trânsito incluídos.

Ao contactar-nos pela página do imóvel, encaminhamos o seu contacto para quem tem a informação completa sobre aquele imóvel em concreto — o certificado de ocupação, as quotas, os contratos de arrendamento e o estado atual do anúncio. Todo o inventário está disponível em português, inglês, espanhol, francês e hebraico.