Biens à vendre aux États-Unis

Les Etats-Unis sont le marché le plus liquide au monde et l'un des plus faciles pour acheter en tant qu'étranger : il n'y a aucune autorisation à demander, aucune nationalité à prouver, on n'a pas besoin d'y vivre. Ce qui existe, qui surprend presque tout le monde, c’est une couche de taxes annuelles, d’assurances et de règles de copropriété sans équivalent en Europe. Cette page montre où nous avons des propriétés et explique cette couche avant qu'elle n'apparaisse dans le compte.

Où avons-nous des propriétés ?

Le portefeuille est concentré dans trois États, et à New York dans cinq réalités très différentes.

• La ville de New York.Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx et Staten Island. Appartement urbain, où la distinction entrecoopérativeetcondominiumCe n’est pas seulement le prix qui décide – voir ci-dessous, car c’est le piège numéro un pour les acheteurs étrangers.
• Longue Île.Great Neck, Syosset, Plainview, Huntington, New Hyde Park, Queens Village, Uniondale et la Côte-Nord. Logement familial, bons quartiers scolaires, train pour la ville.
• Hamptons et Fire Island.Southampton, East Hampton, Bridgehampton, moulin à eau, Amagansett, Westhampton, Montauk. Maison d'été haut de gamme, avec une saison courte et intense.
• Vallée de l'Hudson et Catskills.Rhinebeck, Millbrook, Hyde Park, Warwick, Woodstock, New Paltz, Kerhonkson, Livingston Manor. Maison de campagne à deux heures de la ville, avec un vrai terrain pour le prix d'un petit appartement à Manhattan.
• Floride.Orlando et ses environs, Tampa, Clearwater, Miami. C'est là que les acheteurs brésiliens et européens achètent pour louer pour la saison, et là où l'assurance est le plus importante.
• Connecticut et banlieue de Westchester.Stamford, Larchmont, Armonk, Achat. Même logique que Long Island, de l’autre côté de la ville.

Quel argent achète

Il n’existe pas un marché américain, il y en a des dizaines. Le même montant qui achète un appartement d'une chambre à Manhattan achète une maison avec terrain dans la vallée de l'Hudson et, à la périphérie d'Orlando, achète une nouvelle maison avec piscine.La différence entre les États est plus grande que la différence entre les pays européens.

Et il y a une règle qui change tout et n’apparaît pas dans le prix :la taxe foncière annuelle varie considérablement d'un comté à l'autre. Deux maisons au même prix, à vingt minutes l'une de l'autre, peuvent avoir des factures annuelles très différentes. Comparer les prix sans comparer les taxes, c'est comparer la moitié de la facture.

Comment un étranger achète aux États-Unis

Il n'y a aucune restriction. Un non-résident peut acheter en son nom propre, sans visa et sans résidence. Le processus :

• Offre et contrat, normalement avec un dépôt enentiercement, un compte tiers qui détient l'argent jusqu'à la clôture.
• Recherche de titreetassurance titres. Aux États-Unis, il n’existe pas de cadastre central comme celui européen : la compagnie d’assurance garantit que personne ne viendra ultérieurement revendiquer la propriété.
• Clôture, réalisé par unsociété de titreou par un avocat, selon l'État.
• Numéro fiscal, l'ITIN, nécessaire pour déclarer les revenus locatifs et pour le processus de vente.

Acheter via une entreprise est courant et parfois conseillé, mais cela a des conséquences fiscales dans les deux pays. C’est une décision à prendre avec ceux qui comprennent des deux côtés, avant l’offre et non après.

Frais qui n'apparaissent pas dans l'annonce

• Impôt foncier, annuel, facturé par la municipalité ou le comté. C’est le coût récurrent le plus lourd et le plus sous-estimé.
• Charges de copropriété—charges communesdans une copropriété,entretiendans une coopérative,HOAdans une urbanisation. En Floride, ils peuvent inclure une réserve obligatoire pour les travaux de gros œuvre.
• Sûr.En Floride, l’assurance contre les ouragans et les inondations est pratiquement obligatoire et a fortement augmenté ces dernières années.
• Frais de clôture: Assurance titres, frais d'enregistrement, droits de mutation dans certains États et villes.

Ce qui devrait peser contre

Coopérative et copropriété, ce n'est pas la même chose

À New York, la plupart des appartements sontcoopératives: vous n'achetez pas la propriété, vous achetez des actions dans une société qui en est propriétaire, et l'entrée dépend de l'approbation d'un conseil d'administration. Ce conseil peutrefuser l'acheteur sans donner de raison, exige souvent une preuve de revenus et d’actifs aux États-Unis, et la plupart n’acceptent pas les non-résidents ou les achats locatifs. LEcondominiumil s'agit de biens immobiliers et c'est ce qu'un étranger peut réellement acheter – et cela coûte plus cher pour cette raison. Le confirmer avant de tomber amoureux de l’appartement fait gagner des mois.

La taxe annuelle est une facture, pas un détail

Dans certaines régions de New York, du New Jersey et du Connecticut, la taxe annuelle sur une maison unifamiliale est un montant dont de nombreux acheteurs européens ne découvrent l'existence que plus tard. Cela ne disparaît pas lorsque la maison est vide et augmente avec les réévaluations du comté.

FIRPTA : lors de la vente, prélèvement à la source

Lorsque le vendeur est étranger, la loi oblige l'acheteur à conserver un pourcentage du prixprix brut— et non du profit — et le remettre au fisc américain. Il récupère plus tard, avec une déclaration, mais avec de l'argent resté inutilisé pendant des mois. Quiconque fait les comptes de revente sans en tenir compte se trompe de trésorerie.

L'impôt sur les successions et le risque moins connu

Un non-résident sans citoyenneté américaine bénéficie, aux droits de succession fédéraux, d'une exonération de seulementsoixante mille dollars— contre les millions dont bénéficie un résident. Un bien de valeur moyenne laissé en héritage peut générer une facture fiscale très importante. Il existe des moyens de structurer cela, mais il faut les géreravantde l'achat.

En Floride, l'assurance a changé le calcul

Le coût de l'assurance dans les zones côtières a fortement augmenté, les assureurs ont quitté l'État et les bâtiments plus anciens sont soumis à des évaluations structurelles obligatoires ainsi qu'aux déversements associés. Une propriété bon marché avec une assurance coûteuse peut rapporter moins qu'une propriété chère avec une assurance standard.

N'achetez pas à la résidence

Il n’y a pas de visa pour acheter une propriété aux États-Unis. La propriété ne change en rien le droit d'y être, et le jour limite du visa ou de l'exemption avec lequel vous entrez reste valable.

Le crédit existe, mais nécessite un acompte important

Il existe des banques qui prêtent aux non-résidents, généralement avec un acompte beaucoup plus élevé que celui qu'elles demanderaient à un résident et à un taux plus élevé. Ce n’est pas le scénario européen d’un financement quasi total.

Loyer et revenus

Les locations saisonnières sont bien rémunérées à Orlando, sur la côte de Floride et dans les Hamptons, mais elles sont saisonnières, nécessitent une gestion locale et sont soumises à des règles municipales changeantes. Les locations permanentes, dans les banlieues de New York et du Connecticut, rapportent moins mais rapportent tout au long de l'année. Dans les deux cas, les revenus sont imposés aux États-Unis et doivent être déclarés : l’ITIN existe pour cela.