Biens à vendre à Hawthorne

Où se trouve Hawthorne

Hawthorne est un hameau de la commune de Mount Pleasant, comté de Westchester, État de New York. Il possède sa propre gare sur la ligne Harlem du Metro-North, à l'intérieur du hameau, et les annonces du portefeuille la décrivent à quelques minutes à pied ou en voiture.

C'est un lieu de maisons familiales, presque toutes construites entre les années trente et les années cinquante, avec accès aux piscines municipales, à la bibliothèque et aux parcs de la commune. L'une des annonces qualifie le district scolaire de Mount Pleasant de award-winning, primé, et c'est le même district pour tout le portefeuille.

Ce qui est en vente aujourd'hui

Le portefeuille va d'environ 615 000 à 11 500 000 dollars, le milieu de gamme se situant près de 849 000. C'est un écart de dix-neuf fois, et il a une explication simple qu'il vaut mieux donner d'emblée : le bien du haut n'est pas une maison.

Celui-ci mis à part, le marché réel de ce hameau se situe entre 615 000 et 1 600 000 — des maisons individuelles de deux à cinq chambres, entre environ 119 et environ 330 mètres carrés, sur des parcelles d'un sixième à un tiers d'acre environ.

Ce que compte le portefeuille

En haut, et c'est ce qui explique l'écart, un immeuble d'habitation neuf vendu comme investissement : seize appartements locatifs, douze de deux chambres et quatre d'une, avec parking intérieur, salle de sport et espace vert dédié. Ce n'est pas une maison et cela ne s'achète pas comme une maison — nous y revenons au premier point de vigilance.

Ensuite, une maison encore à construire, avec un projet de quatre chambres et un sous-sol aménagé, et une climatisation centrale à deux zones prévue.

Parmi les maisons bâties, la plus chère date de 1951, sur environ un tiers d'acre, avec une piscine enterrée chauffée à l'eau salée, des terrasses en pavés et une clôture d'intimité. Les autres sont des maisons des années trente, quarante et cinquante, entre environ 119 et environ 190 mètres carrés, chauffées au gaz naturel, au fioul ou par plancher chauffant.

À l'entrée de gamme, une maison de 1947 avec deux chambres, chauffée au gaz naturel et rafraîchie par des climatiseurs de fenêtre.

Ce que disent les prix

L'immeuble d'investissement mis à part, l'écart entre l'entrée et le haut de gamme est inférieur à un facteur trois — c'est peu, et cela indique un marché homogène de maisons familiales sur des parcelles comparables et de taille voisine. Ce qui sépare les prix ici est l'état d'entretien, la surface aménagée et la présence ou non d'une climatisation centrale.

Si l'immeuble entre dans le calcul, la moyenne cesse de signifier quoi que ce soit. C'est un bon exemple de la raison pour laquelle une valeur moyenne, dans un petit portefeuille contenant un bien très différent, n'est pas une référence utile.

Points de vigilance

Le bien le plus cher est un investissement, pas un logement

C'est le point qui évite le plus de malentendus. L'immeuble de seize appartements se vend à qui cherche un revenu locatif, non à qui veut y habiter. Les questions sont autres et toutes financières : quel est le loyer actuel par logement et quel est le taux d'occupation ; quels baux sont en cours et jusqu'à quand ; quelles sont les charges annuelles d'exploitation et d'entretien ; et quel est le rendement net après taxe, assurance et gestion.

⚠ Par ailleurs, l'annonce indique que la construction sera achevée avant la fin de l'année, et le bien est sur le marché depuis près de trois ans. Il vaut la peine de demander ce qu'il reste à terminer, pourquoi, et ce qui se passe si ce n'est pas prêt à la date prévue.

L'une des maisons n'existe pas encore

L'un des biens du portefeuille est vendu sur plan. Les chambres, les salles de bain et les mètres carrés figurant dans les données décrivent le projet, pas une maison que l'on peut visiter, et les images sont des représentations de ce qui sera construit.

Acheter ainsi suppose d'interroger le contrat de construction et ce qu'il comprend, le calendrier et ce qui se passe en cas de retard, les finitions prévues et celles qui sont en supplément, la garantie des travaux et, surtout, si les permis sont délivrés ou seulement demandés.

Une piscine à l'eau salée n'est pas une piscine ordinaire avec du sel

La maison bâtie la plus chère dispose d'une piscine enterrée, chauffée, à l'eau salée. L'eau salée est généralement plus confortable et réduit la manipulation du chlore, mais elle a des conséquences pratiques : l'électrolyseur est une pièce qui se remplace selon une périodicité prévisible et il n'est pas bon marché, et la salinité accélère la corrosion des métaux en contact — rampes, échelles, équipements et certaines pierres.

Le chauffage ajoute un coût d'énergie qui, pour une piscine extérieure à cette latitude, est significatif. Demander l'historique d'entretien, l'âge de l'électrolyseur et du réchauffeur, et le coût annuel réel de fonctionnement de la piscine.

La taxe est la plus élevée de ces hameaux

Dans ce comté, la taxe foncière est élevée et sa plus grande part est la taxe scolaire. Sur les maisons du portefeuille, le taux effectif rapporté au prix demandé atteint 2,24 % par an, et le plus bas se situe à 1,4 % : c'est la fourchette la plus lourde des hameaux voisins.

Sur une maison à 800 000 dollars, 2,24 % représentent environ 1 500 dollars par mois, tous les mois, en plus de la mensualité. Demander l'avis détaillé et l'historique de trois à cinq ans, car ce qui compte est la tendance et pas seulement le chiffre du jour.

La climatisation centrale n'est pas la norme

Près de la moitié des maisons du portefeuille se rafraîchit avec des climatiseurs de fenêtre. Dans une maison des années trente ou quarante, passer au central ne consiste pas seulement à acheter la machine : il faut trouver un passage pour les gaines dans une structure qui n'a pas été conçue pour elles, ou accepter un système ductless avec des unités apparentes.

C'est un coût à chiffrer avant de faire une offre, et c'est l'une des rares choses qui séparent visiblement le prix de deux maisons par ailleurs semblables.

Le parc est ancien, et les questions sont toujours les mêmes

L'immeuble neuf et la maison à construire mis à part, le parc du portefeuille va des années trente aux années cinquante. Dans une maison de cet âge, on demande l'âge de la toiture, de la chaudière et du chauffe-eau ; si l'installation électrique a été mise à jour et sous quelle intensité ; s'il y a de la plomberie en plomb ou en acier galvanisé ; et si l'eau est déjà entrée dans le sous-sol.

Dans une maison chauffée au fioul s'ajoute la question de la cuve enterrée et du justificatif de son retrait, car la responsabilité d'une pollution des sols reste au propriétaire.

Le district scolaire est unique, et ici c'est un avantage

Contrairement à Pleasantville ou à Valhalla, où la frontière scolaire coupe la localité en deux, ici les biens du portefeuille relèvent tous du district de Mount Pleasant. Nul besoin de vérifier au cas par cas, et des maisons au même prix ne cachent pas de ce fait un écart de valeur de revente.

Il reste utile de confirmer par l'adresse exacte, mais ici la probabilité de surprise est faible.

À qui cela convient — et à qui non

Cela convient à qui veut une maison familiale dans un petit endroit doté de sa propre gare — la combinaison que ce hameau offre mieux que ses voisins. Cela convient à qui apprécie l'accès aux piscines municipales, à la bibliothèque et aux parcs que les annonces mentionnent. Et cela convient, sur un registre tout autre, à qui cherche un revenu locatif et dispose du capital pour un immeuble entier.

Cela ne convient pas à qui veut de la variété de types : les deux exceptions mises à part, ce sont des maisons familiales et rien d'autre. Cela ne convient pas à qui veut du neuf prêt à habiter. Cela ne convient pas à qui présume la climatisation centrale sans vérifier. Et cela ne convient pas à qui achète à la limite de son budget, avec le taux de taxe le plus élevé de ces hameaux en plus de la mensualité.

Avant de faire une offre

• Confirmer si le bien est un logement ou un investissement — cela change toutes les questions suivantes.
• S'il s'agit d'un investissement : demander les loyers par logement, l'occupation, les baux en cours et les charges annuelles réelles.
• Sur le bien encore en cours d'achèvement, demander ce qu'il reste à faire et quelle est la date contractuelle.
• Si c'est sur plan : demander le contrat de construction, le calendrier, les finitions incluses et l'état des permis.
• Demander le coût annuel réel de fonctionnement de la piscine, l'âge de l'électrolyseur et du réchauffeur.
• Demander l'avis d'imposition détaillé et l'historique de trois à cinq ans.
• Chiffrer le coût d'installation d'une climatisation centrale là où il n'y en a pas.
• Demander l'âge de la toiture, de la chaudière et du chauffe-eau, et l'historique de l'installation électrique.
• Sur les maisons chauffées au fioul, demander s'il y a eu une cuve enterrée et exiger le justificatif de retrait.
• Confirmer le district scolaire par l'adresse, même si ici c'est presque toujours le même.

Pour conclure

Hawthorne est un hameau de maisons familiales doté d'un avantage concret et peu courant à cette distance : la gare est à l'intérieur. Le parc est ancien et homogène, le district scolaire est unique, et la taxe est la plus lourde des hameaux alentour — les trois choses s'expliquent l'une l'autre.

L'écart de prix de cette page est trompeur, et c'est pourquoi il est expliqué dès le début. L'immeuble d'investissement et la maison à construire mis à part, ce que l'on achète ici est toujours la même chose dans des états d'entretien et d'équipement différents. Une fois cela compris, comparer devient simple.

Lorsque vous nous contactez depuis la page d'un bien, nous transmettons votre demande au consultant responsable de cette annonce.