Biens à vendre à Valhalla

Où se trouve Valhalla

Valhalla est un hameau de la commune de Mount Pleasant, dans le comté de Westchester, État de New York, au nord de la ville et à l'ouest de la rivière Bronx. Les annonces du portefeuille la situent à moins d'une heure de New York en voiture, et à quelques minutes de la gare Metro-North — qui est la liaison qui compte vraiment.

C'est un petit endroit qui contient deux grandes choses. La première est le complexe hospitalier et universitaire — le centre médical du comté et la faculté de médecine —, qui fait de Valhalla un lieu de travail et pas seulement une cité-dortoir. La seconde est le barrage de Kensico et le réservoir qu'il retient, qui occupent une bonne partie du territoire au nord et donnent au hameau son image la plus reconnaissable. Ajoutez la surface occupée par plusieurs des plus grands cimetières du comté et une caractéristique structurelle apparaît : il reste peu de terrain à bâtir, et c'est pourquoi l'offre résidentielle est réduite et tourne lentement.

Ce qui est en vente aujourd'hui

Le portefeuille va d'environ 740 000 à 1 355 000 dollars, et la plus grande partie se situe au-dessus du million. Ce sont des maisons individuelles d'environ 119 à 304 mètres carrés, sur des parcelles allant d'un huitième d'acre à un peu plus d'un acre, construites entre la fin des années vingt et le début des années soixante-dix. Et il y a une exception qui n'est pas vraiment une maison : le bien le plus cher du portefeuille se vend surtout pour son terrain.

Ce que compte le portefeuille

En haut par la valeur, un bien qui ne s'achète pas pour y habiter en l'état : une maison de deux chambres d'un peu plus de 110 m² et, avec elle, quatre lots ayant chacun leur acte sur environ 1,2 acre, avec un zonage R10, un relevé topographique actualisé et une étude conceptuelle de trois maisons neuves conservant la maison existante. C'est une opération de promotion avec une maison dedans, et non l'inverse.

Ensuite, un ranch d'environ 304 m² de 1952, sur une parcelle d'angle d'un peu moins d'un acre : séjour avec parquet et cheminée, ouvert sur un second séjour, cuisine en granit, suite parentale avec dressing et terrasse privative, et un niveau inférieur aménagé avec sortie de plain-pied, salle de bains complète, pièce modulable et une cuisine d'été. Dans le jardin, une piscine enterrée. Ces deux points font l'objet de notes plus bas.

Puis un raised ranch d'environ 269 m² de 1971, construit sur mesure par les premiers propriétaires : plafonds cathédrale au séjour et à la salle à manger, parquet en palissandre, cuisine rénovée avec plan de travail en granit, et un niveau inférieur avec salle familiale et cheminée à bois, deux chambres et un WC. Dans le garage, deux cuves à fioul, une chaudière à trois zones et une filtration d'eau pour toute la maison. À un peu plus de trois kilomètres de la gare.

À l'entrée de gamme, une maison coloniale de 1928 d'environ 119 m² sur une parcelle d'un peu plus de 500 m² : porche en façade, parquets, trois chambres à l'étage, WC au rez-de-chaussée et jardin entièrement clos. Chauffage au gaz naturel — et des climatiseurs de fenêtre au lieu d'une climatisation centrale.

Ce que disent les prix

Entre l'entrée et le haut de gamme il y a presque le double, mais l'écart ne s'explique pas par le type de maison : il s'explique par la surface aménagée et par le terrain. La maison la moins chère est aussi la plus ancienne et la plus petite, sur un huitième d'acre ; la plus chère ne se paie pas comme une maison, elle se paie comme des parcelles. Entre les deux, de grandes maisons d'après-guerre sur des terrains comparables, et là ce qui sépare les prix est l'état d'entretien et la part du niveau inférieur qui est aménagée et autorisée.

Un signal de marché mérite d'être lu : les maisons prêtes à habiter mises en vente le plus récemment étaient depuis environ trois semaines sur le marché, tandis que le bien de promotion y est depuis quatre mois et a déjà baissé son prix. Le terrain ne tourne pas au rythme d'une maison finie, ici comme presque partout.

Points de vigilance

Le district scolaire change à l'intérieur du même hameau

C'est le point le plus important de cette page et le moins évident. Les biens du portefeuille n'appartiennent pas tous au même district scolaire : certains relèvent de Valhalla et d'autres de Mount Pleasant. Aux États-Unis, le district scolaire est l'une des variables qui pèsent le plus sur la valeur de revente et c'est la plus grande part de la taxe foncière — et la frontière ne coïncide ni avec le nom du hameau ni avec le code postal. Confirmer le district par l'adresse exacte, à chaque fois, avant de comparer deux biens qui se ressemblent.

Seconde cuisine et niveau inférieur avec entrée indépendante

L'une des maisons décrit un niveau inférieur aménagé avec sortie de plain-pied, salle de bains complète, pièce modulable et une seconde cuisine. En pratique cela se rapproche d'un second logement, et ce qui le rend légal est une autorisation municipale assortie de conditions et de renouvellement — non la présence des équipements. Demander l'autorisation et le certificat d'occupation avant de compter sur cet espace pour loger de la famille ou pour louer. Et confirmer si cette surface compte ou non dans le métrage annoncé : un sous-sol aménagé n'est surface habitable qu'avec une hauteur sous plafond suffisante, une fenêtre de sortie et une autorisation, et la différence change la comparaison du prix au mètre carré entre deux biens.

Le chauffage au fioul et la cuve

Le fioul est le combustible dominant dans les grandes maisons de ce portefeuille, et dans l'une d'elles les deux cuves sont bien visibles, dans le garage — c'est la bonne situation, car une cuve visible s'inspecte. La question qui demeure, et qu'on pose pour toute maison d'ici chauffée au fioul, est de savoir s'il y a déjà eu une cuve enterrée sur le terrain et s'il existe un justificatif de son retrait. Une cuve enterrée qui a fui est un problème de pollution des sols qui reste au propriétaire, pas au vendeur.

La piscine enterrée entre dans l'évaluation

L'une des maisons dispose d'une piscine enterrée. Contrairement à une piscine hors-sol, qui est un équipement, une piscine enterrée est une amélioration : elle entre dans l'évaluation du bien et donc dans la taxe, elle a ses propres exigences de clôture et d'assurance, et le coût de l'entretenir — ou de la retirer — n'est pas le même. Demander l'historique d'entretien et la date du dernier remplacement du liner et des équipements.

La climatisation centrale n'est pas acquise

Une partie des maisons dispose d'une climatisation centrale et une autre de climatiseurs de fenêtre. Dans une maison des années vingt, passer au central ne consiste pas seulement à acheter la machine : il faut trouver de la place pour les gaines dans une structure qui n'a pas été construite pour elles, ou accepter un système ductless avec des unités apparentes. C'est un coût à chiffrer avant de faire une offre, pas après.

La taxe, et le chiffre qui ne se compare pas

Dans ce comté la taxe foncière est élevée et sa plus grande part est la taxe scolaire. Sur les biens du portefeuille, le taux effectif mesuré par rapport au prix demandé se situe entre environ 1,5 % et 1,9 % par an — sur une maison à un million de dollars, cela représente près de 1 400 dollars par mois, tous les mois, en plus de la mensualité.

Et il y a une exception qui trompe celui qui compare vite : le bien aux quatre lots publie une taxe très en dessous de cette fourchette. C'est cohérent avec le fait que les parcelles ont des actes séparés, mais on ne peut pas supposer que ce chiffre couvre l'ensemble. Demander l'avis d'imposition de chaque lot, et pas d'un seul.

Acheter du terrain n'est pas acheter une autorisation

L'étude conceptuelle de trois maisons est exactement cela : une étude. Le zonage R10, le relevé topographique et les plans conceptuels sont des points de départ, pas des autorisations. Avant de payer pour un potentiel constructible, confirmer ce que la commune autorise réellement sur ces parcelles précises, quelles taxes et garanties elle exige, et si le raccordement des réseaux relève de l'administratif ou du chantier. L'annonce elle-même le dit autrement, lorsqu'elle renvoie l'acheteur à sa propre diligence.

Le réservoir est une eau d'alimentation

Les vues sur le réservoir valorisent, et l'esplanade du barrage est un espace public fréquenté toute l'année. Mais le Kensico fait partie du système qui alimente la ville de New York : ce n'est pas un lac de loisirs, l'accès à l'eau est restreint, et se trouver dans un bassin versant impose ses propres règles de construction et d'assainissement. C'est un vrai atout paysager, à condition de savoir ce que c'est.

À qui cela convient — et à qui non

Cela convient à qui travaille au complexe hospitalier et universitaire, qui est juste là, et à qui fait le trajet quotidien vers la ville — Valhalla a une gare sur la ligne électrifiée et le trajet est direct, ce qui à cette distance n'est pas courant. Cela convient à qui veut une maison individuelle avec jardin dans un endroit petit et stable, et à qui a l'appétit et le capital pour de la promotion résidentielle à petite échelle, car cette occasion existe ici et elle est rare.

Cela ne convient pas à qui cherche de la variété : l'offre est réduite, homogène et lente à tourner. Cela ne convient pas à qui veut une maison récente, car rien de ce qui est au portefeuille n'a été construit ces cinquante dernières années. Et cela ne convient pas à qui achète à la limite de son budget, avec un taux effectif de taxe proche de deux pour cent qui s'ajoute à la mensualité et un parc de l'âge qu'il a.

Avant de faire une offre

• Confirmer le district scolaire par l'adresse exacte — il change à l'intérieur du hameau.
• Confirmer si la surface aménagée du niveau inférieur est incluse dans le métrage et si elle est autorisée.
• Confirmer combien de chambres sont légales, et non combien sont utilisées comme telles.
• Demander l'autorisation et le certificat d'occupation de toute seconde cuisine.
• Demander s'il y a déjà eu une cuve à fioul enterrée et exiger le justificatif de retrait.
• Demander l'avis d'imposition détaillé et l'historique de trois à cinq ans — et, s'il y a plus d'un lot, celui de chacun.
• Demander l'historique d'entretien de la piscine, lorsqu'il y en a une.
• Chiffrer le coût d'installation d'une climatisation centrale là où il n'y en a pas.
• Confirmer auprès de la commune ce qui est réellement approuvable, avant de payer pour un potentiel constructible.
• Vérifier les règles applicables du fait que la parcelle se trouve dans un bassin versant, en cas d'intention d'agrandir.

Pour conclure

Valhalla est petite pour des raisons qui ne vont pas changer : entre le réservoir, le complexe hospitalier et les cimetières, il ne reste pas grand-chose à bâtir. Cela la rend stable et disputée en même temps — peu de maisons, de bonnes liaisons, une demande constante. Les points ci-dessus ne la disqualifient pas ; ils sont ce qui produit cet équilibre. Ce qui compte est d'y entrer en sachant qu'on achète ici sur un marché tendu, dans un parc qui se compte en décennies, et avec les bonnes questions posées avant et non après.

Lorsque vous nous contactez depuis la page d'un bien, nous transmettons votre demande au consultant responsable de cette annonce.