Biens à vendre à Elmont

Elmont est une localité du comté de Nassau, à Long Island, dans l'État de New York, adossée à la limite avec l'arrondissement du Queens, de la ville de New York. Ce n'est pas un village doté de son propre gouvernement : c'est un « hamlet » de la commune de Hempstead, et les services locaux sont assurés par la commune et par le comté. Elle compte environ 35 000 habitants, selon le recensement de 2020, sur une superficie d'un peu plus de huit kilomètres carrés, presque entièrement occupée par des maisons individuelles.

Elle est surtout connue pour Belmont Park, l'hippodrome où se court le Belmont Stakes, et pour l'UBS Arena, la salle des New York Islanders, inaugurée en 2021. Pour un acheteur, Elmont offre des maisons avec jardin à quelques minutes du Queens, une gare récente et des prix inférieurs à ceux de nombreuses localités voisines de Nassau. La contrepartie tient aux impôts fonciers, au bruit des avions qui atterrissent à l'aéroport JFK, à la circulation les jours d'événement et à un parc immobilier presque entièrement d'après-guerre. Cette page présente la localité, ce que l'on trouve à vendre et ce qu'il convient de vérifier avant d'acheter.

Situation et accès

Elmont se trouve à l'extrémité ouest du comté de Nassau. À l'ouest commence le Queens, avec les secteurs de Cambria Heights et de Queens Village ; au sud se trouve Valley Stream ; à l'est, Franklin Square ; et au nord, Belmont Park et Floral Park. Qui traverse la limite à pied ne s'en aperçoit souvent même pas : les rues de maisons restent identiques d'un côté comme de l'autre.

En voiture, Elmont se trouve au croisement de deux voies rapides, la Cross Island Parkway, qui remonte vers le nord en direction du pont de Throgs Neck, et la Southern State Parkway, qui traverse Long Island vers l'est. La Hempstead Turnpike est l'avenue commerçante qui traverse la localité d'ouest en est. L'aéroport JFK est à peu de distance en voiture, au sud-ouest.

Pendant longtemps, Elmont n'a pas eu de gare propre : on utilisait celles de Floral Park, de Valley Stream ou de Queens Village. En novembre 2021 a ouvert la gare Elmont-UBS Arena de la Long Island Rail Road, la première gare nouvelle du réseau depuis près de cinquante ans, d'abord dans un seul sens puis, à partir d'octobre 2022, dans les deux. Elle a ensuite été desservie aussi en dehors des jours d'événement. Les trains vont à Jamaica et, de là, à Manhattan, aussi bien à Penn Station qu'à Grand Central Madison. Avant de compter sur elle pour les trajets quotidiens, on vérifie les horaires et la distance à pied depuis la maison, car la gare se trouve à côté du complexe de Belmont, dans le nord de la localité.

Il y a aussi des bus : la ligne express QM64, de la ville de New York, a son terminus à Elmont, et les lignes n1 et n6 du réseau NICE, du comté de Nassau, desservent le secteur.

Un peu d'histoire

Le secteur était d'abord une terre de fermes. En 1650, Christopher et Thomas Foster y achetèrent des terrains qu'ils baptisèrent Foster's Meadow. La région passa de la domination hollandaise à la domination anglaise en 1664 et appartint au comté de Queens jusqu'en 1898, lorsque fut créé le comté de Nassau et fixée la limite qui sépare encore aujourd'hui Elmont de la ville de New York. Le nom d'Elmont fut adopté en 1882.

Le grand changement est venu avec l'hippodrome. En 1902, un groupe mené par August Belmont Jr. et William C. Whitney chercha des terrains pour une piste, et Belmont Park ouvrit en 1905. Les fermes alentour furent peu à peu divisées en lots pour des maisons. En 1910, l'hippodrome accueillit la première course aérienne des États-Unis. Elmont tenta de se constituer en village en 1931, 1940 et 1949, sans succès, et reste un hamlet de la commune de Hempstead.

Après la Seconde Guerre mondiale, Elmont s'est rempli de maisons de banlieue, beaucoup de style Cape Cod, en particulier autour de Dutch Broadway. La plupart des maisons aujourd'hui à vendre datent de cette période. Au cours des dernières décennies, la population a beaucoup changé : Elmont est aujourd'hui l'une des localités les plus diverses de Long Island, avec une importante communauté d'origine haïtienne, jamaïcaine, guyanienne et afro-américaine, et une autre d'origine indienne et pakistanaise, aux côtés de familles d'origine italienne et irlandaise qui y vivent depuis des générations.

En 2017, l'État a retenu le projet des New York Islanders pour les terrains de Belmont, et l'UBS Arena a ouvert à l'automne 2021. En octobre 2024 a ouvert à côté le Belmont Park Village, un centre commercial de magasins d'usine de grandes marques. Et l'hippodrome lui-même a été reconstruit : la vieille tribune en brique a été démolie, et la piste a rouvert le 18 septembre 2026, avec une tribune neuve et plus petite, une piste synthétique pour des courses toute l'année et un accès à la pelouse intérieure. L'ensemble des travaux doit être achevé au printemps 2027, année où le Belmont Stakes revient à Elmont, après trois éditions à Saratoga, et où Belmont accueille également la Breeders' Cup.

Elmont, quartier par quartier

Belmont, l'UBS Arena et la Hempstead Turnpike

Le nord de la localité est dominé par le complexe de Belmont : l'hippodrome, l'UBS Arena, le centre commercial et la gare. À côté passe la Hempstead Turnpike, avec des supermarchés, des restaurants de toutes les cuisines, des pharmacies, des banques et des commerces de toutes sortes. Les rues situées juste derrière l'avenue ont les commerces à portée de main et sont les plus pratiques pour qui veut utiliser la gare, mais ce sont aussi celles qui ressentent le plus l'animation des jours de match et de courses.

Dutch Broadway et le cœur résidentiel

La plus grande partie d'Elmont est une trame régulière de rues de maisons individuelles sur de petits terrains, avec une pelouse devant et un jardin derrière. Autour de Dutch Broadway, d'Elmont Road et de Meacham Avenue se concentrent les maisons Cape Cod d'après-guerre, beaucoup agrandies au fil des années par un étage supplémentaire. On trouve aussi des maisons de style colonial, des high ranch et des maisons plus récentes, construites à l'emplacement d'une maison ancienne démolie. C'est le secteur des écoles primaires, des églises et des parcs de quartier.

La limite avec le Queens

Du côté ouest, le long de la Cross Island Parkway et de la limite avec Cambria Heights et Queens Village, les rues ressemblent beaucoup à celles de l'autre côté de la ligne, mais l'adresse est dans le Nassau. Cela change le district scolaire, le mode de calcul de l'impôt foncier et les services publics. Qui achète ici est à quelques minutes du Queens, mais paie les impôts de Long Island.

Le sud, près de Valley Stream

Au sud, près de Valley Stream et de la Southern State Parkway, certaines rues relèvent des districts scolaires de Valley Stream et non de ceux d'Elmont. C'est aussi la partie la plus proche des couloirs d'approche de l'aéroport JFK. Ici, plus que dans tout autre secteur, on vérifie le district scolaire et on passe un moment dans la maison à écouter le ciel.

Écoles, santé et services

La plus grande partie d'Elmont relève de l'Elmont Union Free School District, pour l'enseignement jusqu'à la 6e année, avec des écoles comme Covert Avenue, Dutch Broadway, Gotham Avenue et Clara H. Carlson, et du Sewanhaka Central High School District, de la 7e à la 12e année, qui comprend l'Elmont Memorial High School et la Sewanhaka High School. Une partie de la localité relève du district de Valley Stream 13, pour l'enseignement primaire, et du Valley Stream Central High School District, pour le secondaire. Aux États-Unis, le district scolaire pèse sur le prix et sur la facture d'impôts ; on le vérifie donc toujours à partir de l'adresse exacte, et les résultats de chaque école se consultent dans les rapports officiels de l'État de New York.

Il n'y a pas d'hôpital à Elmont, mais il y en a plusieurs à peu de distance, dans le Queens et dans le Nassau. Les commerces du quotidien se trouvent sur la Hempstead Turnpike et les avenues principales, et pour les achats plus importants il y a le centre commercial de Belmont et, plus à l'est, les grands centres de Garden City et de Valley Stream. L'eau, les égouts et la collecte des ordures sont des services publics, assurés par la commune, par le comté ou par des districts spéciaux, selon l'adresse.

Ce que l'on trouve à vendre

À Elmont, on vend surtout des maisons individuelles : Cape Cod d'après-guerre, maisons coloniales et high ranch, maisons agrandies et quelques maisons neuves ou entièrement reconstruites. On trouve aussi de petits immeubles de plusieurs logements, des terrains à bâtir et des biens commerciaux sur Hempstead Turnpike et Meacham Avenue ; les appartements sont rares. Dans notre sélection, les prix vont d'environ 200 000 US$, pour un petit local commercial, à environ 3,75 millions de US$, pour un bien commercial sur Hempstead Turnpike, avec une valeur médiane autour de 799 000 US$. Les maisons se situent entre environ 389 000 US$ et 1,85 million de US$. Dans le bas de la fourchette se trouvent les petites maisons et celles qui ont besoin de travaux ; au milieu, les maisons de trois à cinq chambres déjà agrandies ; dans le haut, les maisons neuves ou reconstruites, avec de nombreuses chambres et salles de bains, et les immeubles de plusieurs logements.

Comparée aux localités de Nassau situées plus à l'est et plus au nord, Elmont est généralement plus abordable pour une maison de même taille, et la proximité du Queens et la nouvelle gare attirent des acheteurs qui travaillent en ville. L'offre évolue vite : les maisons bien présentées et proposées à un prix réaliste ont tendance à se vendre en peu de temps.

Points de vigilance

Impôts fonciers

L'impôt foncier annuel (property tax) dans le comté de Nassau compte parmi les plus élevés des États-Unis et cumule plusieurs niveaux : comté, commune, district scolaire et districts spéciaux, comme ceux de l'eau, de l'éclairage ou des pompiers. Pour une maison ordinaire d'Elmont, la facture tourne généralement autour de dix mille dollars par an, et peut être bien plus élevée pour une grande maison ou une maison reconstruite. On demande la dernière facture de cette maison précise, avec le détail de chaque part, et on vérifie si elle comprend des exonérations qui disparaissent avec la vente, comme la STAR, liée à la résidence principale, ou si une contestation de l'évaluation est en cours.

Le bruit des avions

Elmont se trouve sous l'un des couloirs d'approche de l'aéroport JFK. Lorsque les avions atterrissent sur les pistes 22L et 22R, ils passent au-dessus d'Elmont, de Valley Stream et de Floral Park, et les habitants se plaignent de l'augmentation du bruit, surtout la nuit. En 2025, la commune de Hempstead a poursuivi l'autorité portuaire en justice à cause du bruit. L'intensité varie d'une rue à l'autre et d'un jour à l'autre, selon le vent et les pistes en service. Avant d'acheter, on visite la maison à différentes heures, y compris en fin d'après-midi et le soir.

Les jours d'événement

Avec l'UBS Arena, l'hippodrome reconstruit et le centre commercial, le nord d'Elmont accueille des dizaines de milliers de personnes les jours de matchs, de concerts et de grandes courses. En 2027 reviennent le Belmont Stakes et la Breeders' Cup. La Hempstead Turnpike et les accès aux voies rapides sont encombrés, et le stationnement dans les rues voisines peut devenir disputé. Qui achète près du complexe doit consulter le calendrier des événements et passer dans la rue un jour de match.

Maisons d'après-guerre et agrandissements

La plupart des maisons ont soixante-dix ans ou plus, et beaucoup ont été agrandies par des propriétaires successifs. On y trouve souvent de la peinture au plomb, que la loi fédérale oblige à déclarer pour les maisons antérieures à 1978, des installations électriques et de plomberie anciennes, des caves humides et des toitures à remplacer. On fait réaliser une inspection indépendante complète et on vérifie auprès de la commune que chaque agrandissement, chaque salle de bains supplémentaire et tout appartement en sous-sol sont autorisés et figurent sur le certificat d'occupation. Une pièce non autorisée peut devoir être régularisée ou supprimée.

Circulation et trajets

La nouvelle gare aide, mais elle se trouve dans le nord de la localité, et beaucoup de maisons en sont loin à pied. Qui va en ville en voiture dépend de la Cross Island Parkway, de la Southern State Parkway et des avenues du Queens, toutes encombrées aux heures de pointe. On fait le trajet de la maison au travail à l'heure à laquelle on le fera tous les jours, avant de décider.

Une localité sans gouvernement propre

Comme Elmont n'est pas un village, les décisions sur l'urbanisme, les permis et les grands projets, comme celui de Belmont, sont prises par la commune de Hempstead, par le comté et par l'État. Les habitants ont moins de contrôle direct sur ce qui se construit autour d'eux que dans les villages voisins dotés de leur propre gouvernement. Il vaut la peine de suivre ce qui est prévu pour les terrains autour de Belmont avant d'acheter à proximité.

Check-list juridique et fiscale, aux États-Unis

Avant d'acheter : dernière facture d'impôts du bien ; vérification du district scolaire à partir de l'adresse ; inspection indépendante ; autorisations des agrandissements et certificat d'occupation ; visite de la maison à différentes heures, à cause du bruit des avions ; et, près de Belmont, le calendrier des événements.

Lors de l'achat : dans l'État de New York, l'achat se fait habituellement avec un avocat (attorney) de chaque côté, et l'on signe un contrat avant la conclusion de la vente (closing). Il faut compter l'assurance de titre (title insurance), qui protège contre les problèmes dans la chaîne de propriété, les frais de conclusion et les droits de mutation (transfer tax) : le droit de mutation de l'État, normalement payé par le vendeur, et, pour les achats de logements à partir de 1 million de US$, la taxe dite « mansion tax », de 1 % du prix total, payée par l'acheteur. Les règles et les taux se vérifient avec l'avocat au moment de l'achat. Qui achète depuis l'étranger a besoin d'un numéro fiscal américain, l'ITIN, pour déclarer ses revenus, et lors du closing la banque et l'avocat demandent une preuve de l'origine des fonds.

La structure de l'achat : certains achètent en leur nom propre, d'autres passent par une société, comme une LLC, pour des raisons de responsabilité, de succession ou de confidentialité. Chaque option a des conséquences fiscales, de financement et de déclaration des bénéficiaires effectifs, et les règles de divulgation ont évolué ces dernières années. La décision se prend avec un avocat et un expert-comptable américains avant de signer.

Pendant la détention : impôt foncier payé au comté, à la commune, au district scolaire et aux districts spéciaux ; assurance ; entretien, qui dans une maison d'après-guerre est toujours plus important qu'il n'y paraît. Les revenus locatifs se déclarent aux États-Unis, même par les non-résidents, et la location de courte durée est soumise aux règles de la commune de Hempstead, qu'il convient de vérifier avant de compter dessus.

Lors de la vente : impôt sur les plus-values. Qui n'est pas résident des États-Unis est soumis à la retenue FIRPTA lors du closing, qui est un acompte sur l'impôt et non l'impôt définitif. Il est conseillé de consulter un expert-comptable américain avant de vendre.

Pour qui c'est pertinent — et pour qui ça ne l'est pas

C'est pertinent pour qui veut une maison avec jardin à quelques minutes du Queens et de l'aéroport JFK ; pour qui travaille en ville et peut utiliser la nouvelle gare ou les voies rapides ; pour les familles qui recherchent plus d'espace à un prix inférieur à celui d'autres localités de Nassau ; pour qui aime vivre dans une communauté très diverse ; et pour qui veut être près de l'UBS Arena et du nouveau Belmont Park.

C'est moins pertinent pour qui ne supporte pas le bruit des avions, pour qui veut une maison neuve et sans entretien au prix d'une maison ancienne, pour qui ne veut pas subir l'animation des jours d'événement, pour qui compte sur la gare sans vérifier à quelle distance elle se trouve, et pour qui fait ses calculs sans inclure les impôts de Nassau.

Considérations finales

Elmont est l'une des portes d'entrée de Long Island : des maisons avec jardin, à quelques minutes de la ville, dans une localité qui a beaucoup changé ces dernières années avec l'UBS Arena, la nouvelle gare et la reconstruction de Belmont Park. Les prix restent inférieurs à ceux d'une bonne partie de Nassau, et il y a de bonnes affaires pour qui regarde attentivement. Ce qui sépare un bon achat d'un mauvais, c'est la facture d'impôts et le district scolaire de cette adresse, la position de la maison par rapport aux couloirs des avions et au complexe de Belmont, et l'état réel d'une maison de soixante-dix ans plusieurs fois agrandie.

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