Biens à vendre à Oceanside

Oceanside est une localité de la côte sud de Long Island, dans la commune de Hempstead, comté de Nassau, à une quarantaine de kilomètres de Manhattan. Elle se trouve entre Rockville Centre et Long Beach, le long des canaux et des zones humides qui donnent sur la baie, et c'est surtout une banlieue résidentielle de maisons individuelles, avec un noyau de copropriétés et de coopératives.

Pour un acheteur, Oceanside réunit trois choses rarement réunies : un train direct pour Manhattan, la plage à quelques minutes et un district scolaire propre bien réputé. La contrepartie, ceux qui ont vécu 2012 la connaissent : le sud de la localité est en zone inondable, et les taxes foncières du comté de Nassau sont parmi les plus élevées du pays. Cette page présente la localité, ce qui est en vente et ce qu'il faut vérifier avant d'acheter.

Où se trouve la localité et comment y aller

Oceanside se trouve en bordure sud du comté de Nassau, juste au nord d'Island Park et de Long Beach, avec Rockville Centre et Baldwin pour voisins au nord et à l'ouest. Les plages de Long Beach sont à une dizaine de minutes en voiture, et Jones Beach à un peu plus de vingt.

En train, la gare d'Oceanside, sur la branche de Long Beach du Long Island Rail Road, rejoint Penn Station, à Manhattan, en une cinquantaine de minutes. En voiture, la Southern State Parkway passe au nord et relie la ville et le reste de l'île. L'aéroport JFK est à environ vingt-cinq minutes hors heures de pointe. Dans la localité, la voiture est indispensable, et la gare a son propre parking pour les trajets quotidiens.

Un peu d'histoire

Pendant plus de deux siècles, la localité s'est appelée Christian Hook, et vivait de la pêche et des huîtres de la baie. Elle devint Oceanville en 1864 puis Ocean Side en 1890, et ce n'est qu'en 1918 qu'elle prit le nom d'Oceanside — des noms choisis, déjà, pour attirer des acheteurs extérieurs.

La grande croissance est venue après la Seconde Guerre mondiale, quand Long Island s'est couverte de banlieues pour les familles qui travaillaient à New York. La plupart des maisons actuelles datent de cette période : Capes, ranches et split-levels sur des parcelles régulières, souvent agrandies et rénovées au fil des décennies. En octobre 2012, l'ouragan Sandy a inondé une grande partie du sud, et la reconstruction qui a suivi — maisons surélevées, assurances revues, travaux de protection — marque encore le marché.

Oceanside, quartier par quartier

Les canaux et Ocean Harbor

Au sud, des secteurs comme Ocean Harbor longent les canaux qui débouchent sur la baie : des maisons avec accès à l'eau, certaines avec ponton privé. Ce sont les plus recherchées par les propriétaires de bateaux, et aussi les plus exposées aux inondations. Ici, le prix dépend beaucoup de ce que la maison ait été surélevée ou reconstruite après 2012.

Le centre et Long Beach Road

Autour de Long Beach Road et de la gare se trouvent les commerces du quotidien, les restaurants et les services. Les rues voisines ont des maisons plus petites et plus anciennes, sur des parcelles étroites, avec l'avantage d'aller à pied au train.

Les secteurs résidentiels au nord

Au nord, des secteurs comme Terrace, Ocean Lea et Tall Oaks forment l'essentiel de la localité : rues calmes, maisons individuelles avec jardin et garage, souvent agrandies. C'est là que se trouve la plus grande partie de l'offre de maisons, et là que le risque d'inondation est en général plus faible.

Oceanside Cove

Oceanside Cove est une résidence fermée de coopératives et de copropriétés, avec piscine, club-house et courts de tennis, au bord d'un lac. C'est la porte d'entrée la plus abordable dans la localité, avec des règles propres qu'il vaut mieux connaître avant de faire une offre.

Santé, écoles et services

L'hôpital de référence, Mount Sinai South Nassau, se trouve dans la localité même, ce qui est rare à Long Island. Les enfants sont scolarisés dans l'Oceanside Union Free School District, le district scolaire d'Oceanside, avec ses propres écoles primaires et son lycée. Aux États-Unis, le district scolaire pèse sur le prix de la maison et sur la facture fiscale, et c'est la première question d'un acheteur local. Supermarchés, pharmacies et restaurants sont le long de Long Beach Road et à Rockville Centre, à quelques minutes.

Ce qui est en vente

À Oceanside, on vend surtout des maisons individuelles — Capes agrandies, high ranches, split-levels — et, à Oceanside Cove, des appartements en coopérative et en copropriété. Dans notre sélection, les prix vont d'environ 549 mille à 1,2 million de dollars : les appartements se situent en bas de la fourchette, et les maisons plus grandes et rénovées, dans les meilleurs secteurs, en haut.

Ce qu'il faut vérifier

Inondations et assurance

Une bonne partie du sud est en zone inondable sur la carte fédérale. On demande le certificat d'élévation de la maison, on demande ce qui s'est passé pendant Sandy et s'il y a eu reconstruction, et on demande un devis d'assurance inondation avant l'offre. Avec un prêt, cette assurance peut être obligatoire, et son coût annuel change le calcul.

Taxes foncières

La taxe annuelle dans le comté de Nassau est élevée et varie beaucoup entre des maisons semblables. On demande l'avis d'imposition de cette adresse, avec les districts spéciaux détaillés. Il est courant que les propriétaires contestent leur évaluation chaque année, et il faut savoir si l'avis actuel reflète déjà une réduction.

Coopérative ou copropriété

Dans une coopérative, on n'achète pas l'appartement, on achète des parts de la société, et le conseil doit approuver l'acheteur — ce qui peut être difficile pour qui vit hors des États-Unis ou n'y a pas de revenus. Les charges mensuelles incluent souvent les taxes et le prêt de l'immeuble. Dans une copropriété, la propriété est pleine et les règles d'achat sont plus simples. On vérifie toujours de quoi il s'agit.

Agrandissements et permis

Beaucoup de maisons ont été agrandies au fil des ans. On vérifie que les agrandissements, le sous-sol aménagé et les chambres supplémentaires sont autorisés et figurent sur le certificat d'occupation, car ce qui n'est pas autorisé peut ne pas compter dans l'évaluation de la banque.

Prêt et évaluation

Sur un marché concurrentiel, l'évaluation de la banque peut être inférieure au prix convenu, et le prêt est calculé sur le plus bas des deux montants. Qui achète avec un prêt doit avoir un accord de principe avant de faire une offre, et prévoir au contrat ce qui se passe si l'évaluation ou l'inspection se passent mal.

Check-list juridique et fiscale, aux États-Unis

Avant d'acheter : l'avis de taxe foncière ; une inspection indépendante ; le certificat d'élévation et la carte des zones inondables ; un devis d'assurance inondation ; les permis des agrandissements et le certificat d'occupation ; pour une coopérative, les statuts, les comptes de l'immeuble et les critères d'approbation.

À l'achat : dans l'État de New York, chaque partie a son avocat, et un contrat est signé avant la conclusion. Il faut compter l'assurance de titre, les frais de conclusion et les droits de mutation. Qui achète depuis l'étranger a besoin d'un numéro fiscal américain pour déclarer ses revenus et, à la conclusion, la banque et l'avocat demandent la justification de l'origine des fonds.

Pendant la détention : taxe foncière versée au comté, à la commune et au district scolaire ; assurance, y compris contre les inondations ; entretien et, le cas échéant, les charges de la coopérative ou de la copropriété. Les revenus locatifs se déclarent aux États-Unis, y compris par les non-résidents.

À la vente : impôt sur la plus-value. Les non-résidents sont soumis à la retenue FIRPTA à la conclusion, qui est une avance sur l'impôt et non l'impôt définitif. Il vaut mieux consulter un expert-comptable américain avant de vendre.

Pour qui c'est pertinent — et pour qui ça ne l'est pas

C'est pertinent pour les familles qui veulent une maison avec jardin, un bon district scolaire et un train pour Manhattan, avec la plage à côté ; pour les propriétaires de bateau qui cherchent une maison sur les canaux ; et pour qui cherche à Oceanside Cove une entrée plus abordable sur la côte sud.

C'est moins pertinent pour qui ne veut pas s'occuper d'une assurance inondation, pour qui fait des calculs serrés sans les taxes de Nassau, et, dans les coopératives, pour qui n'a pas de revenus aux États-Unis capables de convaincre le conseil.

Pour conclure

Oceanside est une banlieue familiale de la côte sud, avec train, plage, hôpital et école à la porte. Ce qui sépare un bon achat d'un mauvais, c'est le rapport de la maison à l'eau, l'avis de taxe de cette adresse et, pour les appartements, s'il s'agit d'une coopérative ou d'une copropriété.

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