Biens à vendre à Pleasantville

Où se trouve Pleasantville

Pleasantville est un village doté de sa propre administration, situé dans la commune de Mount Pleasant, comté de Westchester, État de New York. Il possède une gare sur la ligne Harlem du Metro-North et un centre que l'on parcourt à pied — deux choses qui, réunies, sont rares à cette distance de la ville.

Contrairement aux hameaux voisins, qui ne sont que des noms à l'intérieur de la commune, Pleasantville est un village constitué : il a sa propre administration et, surtout, son propre district scolaire. Cela a des conséquences pratiques que l'on verra plus bas, car la frontière ne suit pas le nom du lieu.

Ce qui est en vente aujourd'hui

Le portefeuille va d'environ 269 000 à 1 399 000 dollars, le milieu de gamme se situant près de 475 000. Les surfaces vont d'environ 70 à environ 319 mètres carrés, et le parc a été construit entre 1932 et 1996 — pour l'essentiel à la fin des années quarante et dans les années cinquante.

⭐ Et une caractéristique distingue ce village de ses voisins : trois formes de propriété différentes y coexistent. Il y a des appartements en copropriété, il y a un appartement en coopérative et il y a des maisons. Ce sont trois contrats distincts, avec trois structures de charges mensuelles et trois processus d'achat qui ne se ressemblent pas — et c'est la chose la plus importante à comprendre avant de comparer des prix.

Ce que compte le portefeuille

En haut, une maison d'environ 319 m² de 1996, sur une petite parcelle, intégrée à un ensemble résidentiel doté d'une piscine, de courts de tennis et de pickleball, d'une salle de sport et d'un restaurant sur place. C'est la seule du portefeuille à disposer de ces équipements, et ils ne sont pas gratuits — nous y revenons.

Ensuite, une maison de 1932 d'environ 176 m², à un peu plus de trois kilomètres de la gare. C'est l'autre maison individuelle du portefeuille et la plus ancienne.

Puis des appartements en copropriété : un deux-chambres d'environ 111 m² dans un immeuble de 1949, et deux plus petits, d'environ 70 m², dont l'un dans un immeuble de 1977 à quelques centaines de mètres de la gare.

À l'entrée de gamme, un appartement en coopérative de 1954, d'environ 84 m², à quelques minutes à pied du centre et de la gare. C'est le moins cher du portefeuille et c'est aussi celui qui demande le plus d'explications.

Ce que disent les prix

Entre l'entrée et le haut de gamme il y a plus d'un facteur cinq, ce qui est un écart important pour un petit endroit. Mais cet écart ne mesure pas la qualité : il mesure le type de propriété. Les biens les moins chers sont des appartements et le moins cher de tous est une coopérative ; les maisons du portefeuille dépassent toutes deux 999 000.

Comparer ici un appartement et une maison, ce n'est pas comparer deux prix : c'est comparer deux choses aux règles différentes de détention, de charges mensuelles et de revente. C'est l'erreur la plus facile à commettre sur cette page.

Points de vigilance

Une coopérative n'est pas une copropriété, et la différence est grande

Dans une copropriété, on achète le lot et l'on paie des charges pour l'entretien des parties communes ; la taxe foncière vient à part, au nom du propriétaire. Dans une coopérative, on n'achète pas un bien immobilier : on achète des parts d'une société qui possède l'immeuble, et ce que l'on reçoit est le droit d'occuper un appartement.

Trois conséquences en découlent, et elles changent la décision. La première : le conseil de la coopérative doit approuver l'acheteur, peut refuser, et exige généralement un dossier financier détaillé. La deuxième : les règles de sous-location sont presque toujours bien plus strictes — dans beaucoup de coopératives, on ne peut tout simplement pas louer. La troisième figure au point suivant.

En coopérative, la taxe est cachée dans la mensualité

Sur les biens de ce portefeuille, le taux effectif de taxe rapporté au prix demandé se situe entre environ 1,1 % et 1,95 % par an. Mais l'appartement en coopérative ne publie aucun montant de taxe, et ce n'est pas un oubli : en coopérative, la taxe est payée par la société et récupérée auprès de chaque résident à l'intérieur de la mensualité d'entretien.

Cela signifie que la mensualité d'une coopérative et les charges d'une copropriété ne se comparent pas directement — la première comprend déjà la taxe et la seconde non. Toujours demander le détail de la mensualité et la part qui correspond à la taxe, avant de conclure que l'une est plus chère que l'autre.

Un équipement commun est une dépense mensuelle

Le bien le plus cher du portefeuille fait partie d'un ensemble doté d'une piscine, de courts de tennis et de pickleball, d'une salle de sport et d'un restaurant. Tout cela est entretenu par ceux qui y habitent, au moyen de charges — et les ensembles offrant ce niveau d'équipement ont des charges proportionnellement élevées.

Demander le montant actuel, l'historique des dernières années et, surtout, s'il existe des appels de fonds votés ou prévus pour des travaux. Avec une piscine, un court et un restaurant, l'entretien différé finit toujours par arriver sous forme d'appel de fonds.

Le district scolaire change à l'intérieur du village

C'est le point qui vaut le plus d'argent et le moins visible. Les biens du portefeuille n'appartiennent pas tous au même district scolaire : la plupart relèvent de Pleasantville, mais au moins un relève de Mount Pleasant. Aux États-Unis, le district scolaire est l'une des variables qui pèsent le plus sur la valeur de revente et il représente la plus grande part de la taxe foncière — et la frontière ne suit ni le nom du village ni le code postal.

Confirmer le district par l'adresse exacte, à chaque fois, avant de comparer deux biens qui paraissent équivalents.

La distance à la gare varie plus qu'il n'y paraît

La proximité de la gare est l'argument de vente de ce village, et c'est vrai ici — mais à des degrés très différents. Sur les biens du portefeuille, la distance va de quelques centaines de mètres à un peu plus de trois kilomètres. La première se fait à pied en cinq minutes ; la seconde suppose une voiture, une place avec autorisation à la gare (souvent assortie d'une liste d'attente et d'une redevance annuelle) ou un bus.

Avant de décider, parcourir le trajet réel à l'heure à laquelle on prendrait le train, et demander ce que coûte une place au parking de la gare et combien de temps il faut attendre pour l'obtenir.

La climatisation centrale n'est pas la norme ici

La moitié des biens du portefeuille se rafraîchit avec des climatiseurs de fenêtre, l'un n'a aucun refroidissement, et seule une partie dispose d'un système central. Dans un immeuble de 1949 ou de 1954, passer au central consiste rarement à seulement acheter la machine : il faut trouver un passage pour les gaines là où rien n'était prévu — et en copropriété ou en coopérative, il faut l'accord du conseil pour toucher aux façades, aux fenêtres ou aux colonnes.

Le parc a des décennies, et cela se voit dans les installations

Le bien le plus récent date de 1996 et les autres vont de 1932 à 1977. Dans une maison de cet âge, les questions sont toujours les mêmes et coûtent cher si on ne les pose pas : âge de la toiture, du chauffe-eau et de la chaudière ; si l'installation électrique a été mise à jour et sous quelle intensité ; s'il y a de la plomberie en plomb ou en acier galvanisé ; et si le sous-sol a déjà pris l'eau.

À qui cela convient — et à qui non

Cela convient à qui veut vivre dans un vrai village, avec un centre, des commerces et une gare à pied, et non dans une cité-dortoir portant un nom propre. Cela convient à qui fait le trajet quotidien vers la ville. Et cela convient surtout à qui veut entrer dans le Westchester à un montant qui n'existe pas dans les hameaux voisins — ici il y a des appartements, et à côté il n'y en a presque pas.

Cela ne convient pas à qui veut une maison isolée sur un grand terrain : les maisons du portefeuille sont sur de petites parcelles. Cela ne convient pas à qui compte louer à court terme, surtout en coopérative, où c'est généralement interdit. Cela ne convient pas à qui veut du neuf. Et cela ne convient pas à qui achète à la limite de son budget sans avoir additionné la mensualité — qui ici, pour trois des biens, est une ligne mensuelle permanente et loin d'être négligeable.

Avant de faire une offre

• Confirmer si le bien est en copropriété, en coopérative ou une maison — cela change tout ce qui suit.
• S'il s'agit d'une coopérative : demander par écrit le règlement du conseil, la procédure d'agrément et les règles de sous-location.
• Demander le détail de la mensualité et la part qui correspond à la taxe, pour pouvoir la comparer à une copropriété.
• Demander l'historique des charges des trois à cinq dernières années et l'existence d'appels de fonds votés ou prévus.
• Confirmer le district scolaire par l'adresse exacte — il change à l'intérieur du village.
• Mesurer la distance réelle à la gare et se renseigner sur le stationnement : coût et liste d'attente.
• Chiffrer le coût d'installation d'une climatisation centrale là où il n'y en a pas, et vérifier que le conseil l'autorise.
• Demander l'âge de la toiture, de la chaudière et du chauffe-eau, et l'historique de l'installation électrique.
• Demander l'avis d'imposition détaillé et l'historique de trois à cinq ans.
• Pour la maison aux équipements communs, demander ce que les charges couvrent et ce qu'elles laissent de côté.

Pour conclure

Pleasantville est ce que le mot village promet et que les hameaux voisins n'ont pas : un centre, une gare et une administration propre. Cela la rend plus liquide que ses alentours et explique pourquoi des appartements y apparaissent — la demande y soutient des immeubles, et à côté elle ne les soutient pas.

Ce qui compte est d'y entrer en sachant que les prix de cette page ne comparent pas la même chose. Entre l'appartement le moins cher et la maison la plus chère, il n'y a pas seulement une différence de valeur : il y a une différence de contrat, de charges mensuelles et de liberté sur ce que l'on possède. Une fois cette différence comprise, le reste se décide avec les questions ci-dessus.

Lorsque vous nous contactez depuis la page d'un bien, nous transmettons votre demande au consultant responsable de cette annonce.