Biens à vendre à Woodhaven

Où se trouve Woodhaven

Woodhaven est un quartier du borough du Queens, à New York, bordé par Ozone Park à l'ouest et Richmond Hill à l'est, avec Forest Park pour limite nord. Il s'organise autour de Jamaica Avenue, l'artère commerçante que suit le métro aérien, et d'une trame de rues résidentielles de maisons basses bâties surtout dans la première moitié du XXe siècle.

C'est l'un des quartiers du Queens où la maison individuelle définit encore le paysage — pas de tours —, avec le parc à la porte et une liaison directe vers Manhattan par les lignes J et Z du métro, qui circulent en aérien le long de Jamaica Avenue. Le temps de trajet dépend de la station et de l'heure : cela se vérifie sur les horaires avant de décider, cela ne se suppose pas.

Ici, « maison » signifie souvent immeuble de deux logements

C'est la chose la plus importante à comprendre de ce marché, et celle qui trompe le plus un acquéreur étranger. La moitié de ce qui est en vente à Woodhaven n'est pas un logement mais deux, dans le même bâtiment, sur deux niveaux complets et indépendants.

Le registre les classe en multifamilial ou duplex, et les annonces les décrivent en détail : l'une a au premier niveau un séjour, une cuisine à manger, trois chambres et une salle de bains complète, et au-dessus une distribution en miroir avec un autre séjour, une autre cuisine, trois chambres de plus et une autre salle de bains. Chaque logement, dit l'annonce elle-même, « se vit comme une maison, pas comme un appartement ».

Ce n'est pas un détail de classement. Cela change le financement, l'assurance, la fiscalité et ce que l'on achète : l'acquéreur devient bailleur, avec un locataire dans le même immeuble et les obligations légales que cela implique dans l'État de New York — règles d'expulsion, délais, dépôts et entretien. Pour qui le veut, c'est une manière classique d'acheter dans le Queens avec le loyer qui aide à payer le crédit. Pour qui ne le veut pas, c'est la mauvaise chose achetée par erreur.

La prime du deux-logements est dans le prix, et elle est forte

Dans cette sélection, l'immeuble de deux logements le plus cher demande 1 100 000 dollars, tandis qu'une maison individuelle de quatre chambres demande 859 000 et une jumelée de trois chambres 669 000. La différence n'est ni de taille ni de finition : elle est de produit. Les comparer au prix du mètre ou au nombre de chambres mène à la mauvaise conclusion.

Le mot « légal » y fait son travail

Les annonces disent « legal two-family », et le mot n'est pas là par hasard. Dans le Queens il est fréquent de trouver des seconds logements qui existent en fait mais pas en droit — aménagés en sous-sol, sous les combles ou dans un garage sans autorisation.

La différence est sérieuse et a des conséquences pratiques : un logement non autorisé n'est pas finançable par la plupart des banques, n'est pas assurable aux mêmes conditions, peut entraîner des amendes et une injonction de remise en état, et le loyer escompté peut tout simplement ne pas être encaissable. Le document qui sépare les deux est le certificat d'occupation, qui indique combien de logements sont autorisés dans l'immeuble. On le demande avant l'offre, pas après — et on le compare à ce que l'on voit à la visite.

Les combles « convertibles » sont une promesse sous condition

L'un des biens décrit des combles accessibles par escalier d'environ 65 m² de « potentiel inexploité », et ajoute, avec une honnêteté appréciable, que la transformation en surface habitable dépend « des permis et approbations appropriés ».

Cela mérite d'être lu pour ce que cela dit. Transformer des combles en logement à New York suppose des exigences de hauteur sous plafond, d'issue de secours, de fenêtres, de ventilation et d'escalier, et tous les combles n'y répondent pas : beaucoup ne peuvent légalement devenir des chambres, quel que soit l'espace. Les mètres des combles ne sont pas des mètres habitables tant que le permis n'existe pas, et ces travaux ne sont pas bon marché. Qui fait ses calculs en comptant ces 65 m² devrait d'abord demander un avis technique sur la faisabilité légale dans cet immeuble.

La parcelle est la parcelle type du Queens, et cela conditionne tout

Une annonce publie la mesure : 25 sur 100 pieds, soit environ 232 mètres carrés de terrain. C'est la parcelle classique de cette partie de la ville, et elle explique la forme des maisons — étroites, profondes, développées en hauteur, souvent avec une petite cour à l'arrière et sans stationnement privatif.

Pour qui vient de marchés où le terrain est plus grand, il faut ajuster ses attentes : pas de place pour s'étendre en largeur, un stationnement de rue disputé, et la maison voisine toute proche. L'une des maisons ici est jumelée, ce qui signifie un mur mitoyen — avec ce que cela implique pour le bruit et pour les travaux, qui dépendent alors aussi du voisin.

Points de vigilance

L'avis d'imposition n'est pas dans les annonces

Aucun des biens ne publie le montant de la taxe foncière, et à New York cette ligne pèse sur le coût mensuel et dépend du classement de l'immeuble. On ne l'estime pas : on demande l'avis détaillé et l'historique sur trois à cinq ans, et on demande s'il existe des exonérations liées au propriétaire actuel qui ne se transmettent pas.

Dans un deux-logements, poser la question des compteurs

Une annonce mentionne un chauffage et une climatisation indépendants pour le premier niveau et le sous-sol. Cette séparation décide qui paie quoi, et elle n'existe pas toujours : quand le chauffage est commun, c'est le propriétaire qui paie celui du locataire. Demander combien il y a de compteurs — électricité, gaz et eau — et ce qui est réellement séparé.

Un sous-sol aménagé n'est pas nécessairement une surface habitable

On trouve des sous-sols aménagés avec WC et pièces supplémentaires, décrits comme bureau, salle de sport ou salle de jeux. Ce sont des espaces utiles, mais leur classement légal suit les mêmes règles que les combles. Vérifier au certificat d'occupation ce qui est autorisé comme habitable, surtout si l'intention est de louer cette partie.

L'âge du bâti

Une bonne part du parc est antérieure à 1940 — l'un de ces biens date de 1920. Des maisons de cet âge en bon état ont des qualités que le neuf n'a pas, mais elles amènent leurs propres questions : plomberie et électricité d'origine ou refaites, isolation, toiture, chaudière, et la possibilité de peinture au plomb ou d'amiante dans les matériaux anciens. C'est affaire d'inspection technique avant l'offre, pas de découverte après.

À qui cela convient — et à qui non

Cela convient à qui veut entrer sur le marché new-yorkais avec un loyer qui aide à payer le crédit, et accepte d'être bailleur pour de bon. Cela convient à une famille élargie qui veut deux foyers dans un même immeuble avec entrées et niveaux séparés. Et cela convient à qui cherche une maison individuelle avec cour et parc à la porte, à un montant qui à Manhattan ou Brooklyn n'achèterait pas même un appartement équivalent.

Cela ne convient pas à qui veut seulement un logement pour soi et parcourt la moitié des annonces sans remarquer qu'il en achète deux. Cela ne convient pas à qui compte les combles ou le sous-sol comme surface habitable avant d'avoir confirmé qu'ils peuvent l'être. Et cela ne convient pas à qui a besoin d'un stationnement garanti et de terrain autour.

Avant de faire une offre

Demander le certificat d'occupation et confirmer combien de logements sont légalement autorisés — et le comparer à ce que l'on voit à la visite. Demander l'avis d'imposition et l'historique sur trois à cinq ans, et poser la question des exonérations non transmissibles. S'il y a un locataire, demander le bail, le loyer, l'historique des paiements et le dépôt de garantie. Demander combien de compteurs existent et ce qui est séparé entre les logements. Pour les combles ou le sous-sol, obtenir un avis technique sur la possibilité légale de conversion avant de compter cette surface. Faire réaliser une inspection technique attentive à la plomberie, à l'électricité, à la toiture et aux matériaux anciens. Et vérifier sur les horaires le temps de trajet des lignes J et Z depuis la station concernée, à l'heure où vous le ferez.