Biens à vendre à Tarrytown

Où se trouve Tarrytown

Tarrytown est un village du comté de Westchester, dans l'État de New York, sur la rive est de l'Hudson, à une quarantaine de kilomètres au nord de Manhattan. Il appartient aux localités riveraines que l'on appelle là-bas les Rivertowns et jouxte Sleepy Hollow, avec laquelle il partage le code postal, les commerces et une bonne part de la vie quotidienne. C'est ici que le pont Mario M. Cuomo franchit l'Hudson, à l'endroit où le fleuve est le plus large — l'ancien Tappan Zee.

Le village s'organise entre Main Street, qui descend la pente jusqu'à la gare et au bord de l'eau, et Broadway, qui est la route 9. On y trouve un théâtre, un marché, des restaurants, une promenade au bord du fleuve et, à quelques minutes, les domaines historiques et les réserves de la région. La Hudson Line de Metro-North rejoint Grand Central.

Le chiffre qui décide du calcul : la taxe varie du simple au quadruple dans un même village

C'est la chose la plus utile à dire sur l'achat à Tarrytown, et elle vient des avis d'imposition publiés dans les annonces elles-mêmes. Le taux effectif — taxe annuelle divisée par le prix demandé — va de 0,72 % à 2,82 %. C'est un facteur quatre entre des biens séparés de quelques rues.

Et ce qui le décide n'est pas la valeur : c'est le type de bien.

typetaux effectif Appartements en copropriété0,72 % à 1,26 % Maisons individuelles1,56 % à 2,82 % Immeuble de rapport2,58 %

L'extrême mérite qu'on s'y arrête. Une maison affichée à 529 000 dollars paie 14 921 de taxe par an — 2,82 %, soit 1 243 dollars par mois de taxe seule. Un appartement affiché à 375 000 paie 3 200 — 0,85 %, soit 267 par mois. La maison coûte 1,4 fois plus et paie 4,7 fois plus de taxe.

Qui compare les biens au prix demandé, à Tarrytown, compare la mauvaise chose. Le calcul qui compte est prix plus taxe plus charges, et le classement s'inverse une fois qu'on le fait.

Une affirmation d'annonce qui tient

L'un des appartements en bord de fleuve se présente avec des « taxes basses ». Nous l'avons vérifié contre l'avis qu'il publie lui-même : 0,72 %, le taux effectif le plus bas de tout ce qui est en vente dans le village. Il est rare qu'une affirmation d'annonce résiste à la vérification avec une telle marge ; celle-ci résiste.

Les coopératives ne publient aucune taxe, et il y a une raison

Quatre des biens en vente sont des coopératives, et aucun ne publie d'avis d'imposition. Ce n'est pas un oubli : dans une coopérative on n'achète pas le bien, on achète des parts de la société propriétaire de l'immeuble, avec un bail d'occupation. La taxe est payée par la société et se trouve à l'intérieur des charges mensuelles.

Cela rend la comparaison directe impossible et trompeuse. Une coopérative demande 295 000 dollars et 1 511 par mois de charges — la mensualité la plus élevée de toute l'offre, sur l'un des biens les moins chers. Une autre précise que les charges comprennent le chauffage et l'eau chaude.

Avant de comparer une coopérative à une copropriété, il faut décomposer la mensualité : quelle part est la taxe, quelle part le chauffage, quelle part la dette de l'immeuble. Et il reste le reste du paquet : le conseil approuve ou refuse l'acheteur, exige un dossier financier complet, impose souvent un apport minimum et limite ou interdit la sous-location. Beaucoup de banques traitent le financement autrement. Rien de cela ne figure sur la fiche.

La limite du district scolaire traverse le village

Trois des biens en vente se vendent explicitement sur leur appartenance au district scolaire d'Irvington — tout en portant des adresses de Tarrytown. L'un le met en titre, un autre le qualifie de « très recherché », le troisième le répète.

Cela signifie que la limite du district ne suit pas celle du village. Deux maisons d'une même rue peuvent relever d'écoles différentes, et cette différence est dans le prix, qu'on y pense ou non. Qui achète pour l'école doit confirmer le district par l'adresse exacte, auprès du district lui-même, et non par le nom de la commune ; et qui n'a pas d'enfants doit savoir qu'il le paie quand même, et que c'est ce qui tient la valeur à la revente.

« Vue sur l'Hudson » ne veut plus dire la même chose partout

Dans cette offre la vue existe par degrés, et les annonces sont assez explicites pour les distinguer.

L'une des maisons promet des vues sur l'Hudson toute l'année, depuis chaque niveau. Un appartement en bord de fleuve parle de vues dégagées et protégées à jamais sur le fleuve et les Palisades. D'autres décrivent une vue depuis une seule chambre, ou le fleuve au fond d'une exposition ouest.

Ce sont les affirmations des annonces et elles figurent ici comme telles — mais la distinction est réelle et c'est elle qui sépare les prix. « Protégée à jamais » est une affirmation juridique sur ce qui peut être construit devant, et il vaut la peine d'en demander le document. Et là où l'annonce ne dit pas « toute l'année », il faut demander pendant quels mois la vue existe : sur ce coteau, il y a des arbres à feuilles caduques entre les maisons et le fleuve.

Points de vigilance

Les annonces ne s'accordent pas sur le temps de trajet

L'une dit 35 minutes jusqu'à New York, l'autre 38. Les deux parlent de l'express, et aucune ne donne le temps d'un train quelconque : hors heures de pointe le trajet est plus long parce qu'on dessert davantage de gares. Lire l'horaire du service que vous prendrez vraiment, à l'heure où vous le prendrez.

L'un des biens est un immeuble de cinq logements, entièrement loué

Il est présenté comme un investissement clé en main, et le texte propose lui-même d'habiter un logement pendant que les locataires paient le crédit. C'est une information substantielle et elle change l'opération : on achète avec des baux en cours, que l'acquéreur reprend — avec les loyers, les durées et les locataires en place.

À demander avant toute offre : les baux, l'état locatif, l'historique des paiements, les dépôts de garantie et le certificat d'occupation confirmant le nombre de logements autorisés. À noter aussi que le texte de cette annonce situe l'immeuble à Sleepy Hollow, bien qu'il apparaisse dans une recherche sur Tarrytown : les deux villages partagent le code postal, et l'adresse exacte décide de la taxe et de la commune.

Même prix ne veut pas dire même coût

Trois appartements de la même résidence demandent exactement le même montant, 375 000 dollars — et leurs avis d'imposition diffèrent : 3 200 pour l'un, 3 526 pour les autres. L'écart est faible en dollars et large en enseignement : l'évaluation est par logement, non par barème d'immeuble. Demander l'avis de chacun, même quand les plans semblent identiques.

La charge mensuelle décide autant que le crédit

Dans les copropriétés proposées, la charge va d'environ 400 à plus de 1 000 dollars par mois, et dans les coopératives elle atteint 1 511. Sur un bien d'entrée de gamme, cela peut peser autant qu'une part appréciable de la mensualité.

Toujours demander : le montant actuel et ce qu'il couvre ; l'historique des hausses ; l'état du fonds de réserve ; et s'il existe des appels de fonds votés ou prévus, car les travaux de toiture, de façade, de garage ou de piscine arrivent en appel de fonds et non en charge courante.

Dans les rues anciennes, le garage est une infrastructure

La plupart des annonces mentionnent un garage ou une place attribuée, et dans les rues anciennes près du centre, avec des maisons antérieures à l'automobile, ce n'est pas un confort : c'est la différence entre avoir où garer la voiture et ne pas l'avoir. L'hiver, avec les règles de déneigement, elle l'est encore moins.

À qui cela convient — et à qui non

Cela convient à qui travaille à Manhattan quelques jours par semaine et veut un vrai village — rue principale, théâtre, marché et fleuve — plutôt qu'une banlieue-dortoir. Cela convient à qui fait le calcul complet et constate qu'ici une copropriété en bord de fleuve peut supporter une charge fiscale annuelle plus faible qu'une maison modeste sur le coteau. Et cela convient à qui cherche une entrée dans le Westchester avec une gare à la distance où elle est ici.

Cela ne convient pas à qui compare les biens au seul prix demandé : dans ce village, cette comparaison s'inverse dès qu'on ajoute la taxe. Cela ne convient pas à qui achète en coopérative pour louer sans avoir lu le règlement du conseil. Et cela ne convient pas à qui choisit pour l'école sans confirmer le district par l'adresse, car la limite ne suit pas le nom du village.

Avant de faire une offre

Demander l'avis d'imposition détaillé et l'historique sur trois à cinq ans, et calculer le taux effectif sur le prix que vous paierez : c'est cela qui compare les biens, pas le montant absolu. Demander s'il existe des exonérations liées au propriétaire actuel qui ne se transmettent pas. En coopérative, demander la décomposition des charges, les règles du conseil sur l'apport minimum et la sous-location, et les comptes de l'immeuble. En copropriété, demander la charge, le fonds de réserve et les appels de fonds. Confirmer le district scolaire par l'adresse exacte, auprès du district. Sur un bien loué, demander les baux, l'état locatif et les dépôts. Vérifier au certificat d'occupation le nombre de logements autorisés. Contrôler l'horaire du service que vous prendrez. Et si la vue sur le fleuve compte dans la décision, demander pendant quels mois elle existe et ce qui empêche de construire devant.