Biens à vendre à Corona

Corona est un quartier de l'arrondissement du Queens, à New York, adossé au Flushing Meadows–Corona Park, le grand parc des Expositions universelles de 1939 et de 1964. Il se situe entre Jackson Heights et Elmhurst, à l'ouest, et le parc, à l'est ; au nord de la Roosevelt Avenue, il prend le nom de North Corona et se prolonge jusqu'à East Elmhurst. C'est un quartier dense, aux rues bordées de maisons mitoyennes, de petits immeubles de deux ou trois logements et de blocs d'appartements, desservi par la ligne 7 du métro, qui rejoint Manhattan en une demi-heure environ.

Il ne faut pas le confondre avec la ville de Corona, en Californie, qui est un tout autre endroit. Cette page porte sur le quartier du Queens, dont le code postal est le 11368.

Pour l'acheteur, Corona offre quelque chose de plus en plus rare à New York : des maisons et des appartements à des prix inférieurs à la moyenne de la ville, à un trajet de métro de Midtown, à côté de l'un des plus grands parcs de la ville et d'un secteur qui change vite, avec le nouveau stade de football et des milliers de logements neufs à Willets Point. La contrepartie tient à la densité, au bruit des avions de l'aéroport LaGuardia dans une partie du quartier, aux inondations dues aux pluies intenses qui touchent les sous-sols, aux règles des coopératives d'habitation, aux appartements en sous-sol sans autorisation et à la nécessité de vérifier avec soin l'état et la situation juridique de chaque maison. Cette page présente le quartier, ce que l'on trouve à vendre et ce qu'il convient de vérifier avant d'acheter.

Où se trouve le quartier et comment s'y rendre

Corona occupe le centre-nord du Queens. Les artères principales sont la Roosevelt Avenue, sous la ligne aérienne du métro, le Junction Boulevard, qui marque la limite avec Jackson Heights et Elmhurst, le Northern Boulevard, au nord, la Corona Avenue et la 108th Street, l'artère commerçante du sud du quartier. À l'est s'étend le Flushing Meadows–Corona Park et, de l'autre côté de celui-ci, Flushing ; au sud, Rego Park et Forest Hills, avec déjà un autre type de maisons et d'autres prix.

La liaison avec Manhattan se fait par la ligne 7 du métro, qui compte à Corona les stations Junction Boulevard, 103rd Street–Corona Plaza, 111th Street et Mets–Willets Point. La ligne circule en aérien au-dessus de la Roosevelt Avenue et dispose d'un service express aux heures de pointe. De Junction Boulevard à Grand Central, il faut compter environ une demi-heure, un peu plus depuis les stations situées plus à l'est ; de Grand Central, on rejoint le reste de Manhattan. Il existe aussi de nombreuses lignes de bus, comme la Q23, la Q58, la Q66, la Q72 et la Q88, qui relient Corona à Flushing, à Forest Hills, à Ridgewood et à l'aéroport LaGuardia.

Le train de banlieue Long Island Rail Road traverse Corona sans s'y arrêter : la gare du quartier a fermé en 1964. La gare de Mets–Willets Point, sur la ligne de Port Washington, fonctionne surtout les jours de match et lors des grands événements. En voiture, le quartier se trouve le long de la Grand Central Parkway, de la Long Island Expressway et de la Van Wyck Expressway, à quelques minutes de l'aéroport LaGuardia et, plus loin, de celui de JFK. Se garer dans la rue est difficile dans presque tout le quartier.

Un peu d'histoire

Le secteur s'appelait d'abord West Flushing. En 1854, l'arrivée du chemin de fer attira des spéculateurs de New York, qui lotirent les terrains et leur donnèrent le nom du village voisin. Vers 1870, les habitants et les promoteurs voulurent un nom bien à eux, et le secteur prit le nom de Corona, la « couronne » du comté de Queens. C'est aussi ici, sur un hippodrome appelé Fashion Course, que se disputèrent en 1858 les premiers matchs de baseball à entrée payante.

Au début du XXe siècle, les marais situés à l'est du quartier devinrent les Corona Ash Dumps, une immense décharge de cendres que F. Scott Fitzgerald décrivit dans Gatsby le Magnifique comme la « vallée des cendres ». Dans les années 30, la décharge fut remblayée et transformée en site de l'Exposition universelle de 1939, qui donna naissance au Flushing Meadows–Corona Park ; l'Exposition universelle de 1964 réutilisa le même terrain et laissa l'Unisphere, le grand globe d'acier qui est aujourd'hui le symbole du Queens.

Pendant une grande partie du XXe siècle, Corona fut un quartier de familles ouvrières d'origine italienne, allemande et irlandaise, rejointes plus tard par des familles afro-américaines à North Corona puis, à partir des années 50, par des immigrés venus d'Amérique latine. Le musicien Louis Armstrong vécut dans une maison de brique de North Corona de 1943 jusqu'à sa mort, en 1971 ; la maison est aujourd'hui un musée. En 2010, le recensement comptait environ 110 000 habitants à Corona et North Corona réunis, ce qui en fait l'un des quartiers les plus denses du Queens.

Corona, secteur par secteur

Corona Plaza et la Roosevelt Avenue

Le cœur du quartier est la Corona Plaza, une place piétonne sur la Roosevelt Avenue, près de la station 103rd Street, devenue permanente en 2018, avec des marchés, des événements et du commerce de rue. Le long de la Roosevelt Avenue, sous la ligne aérienne, se succèdent boutiques, restaurants, boulangeries et services de toutes sortes, animés jusque tard le soir. C'est le secteur le plus vivant et aussi le plus bruyant, avec le métro qui passe au-dessus. Les immeubles de ce secteur associent souvent des commerces au rez-de-chaussée et des appartements aux étages.

Le sud de Corona et la 108th Street

Au sud de la Roosevelt Avenue, entre la Corona Avenue et la Long Island Expressway, se trouvent les rues les plus anciennes du quartier, avec des maisons mitoyennes et jumelées, beaucoup en brique, et de petits immeubles de deux et trois logements. C'est le secteur de l'ancienne communauté italienne, où fonctionne encore le Lemon Ice King of Corona, un glacier fondé en 1944, ainsi que la place William F. Moore Park, que les habitants appellent « Spaghetti Park ». Plus au sud, le long de la Horace Harding Expressway et à la limite de Rego Park, on trouve de grands blocs d'appartements et des coopératives d'habitation des années 50 et 60, et l'ensemble de LeFrak City se trouve juste à côté.

North Corona

Au nord de la Roosevelt Avenue, entre le Junction Boulevard et le parc, s'étend North Corona, qui va jusqu'au Northern Boulevard et se confond, plus au nord, avec East Elmhurst. Les rues sont bordées de maisons familiales, beaucoup de deux ou trois logements, et de petits immeubles. C'est le secteur de la maison de Louis Armstrong, sur la 107th Street, et il est plus proche de l'aéroport LaGuardia, ce qui signifie davantage de bruit d'avions dans certaines rues, selon la piste en service.

Le côté du parc et de Willets Point

Les rues situées à l'est, près de la 111th Street, sont en bordure du Flushing Meadows–Corona Park et du côté de Willets Point, un ancien secteur de garages automobiles de l'autre côté du parc, près du stade de baseball Citi Field. Willets Point est en pleine transformation : on y construit l'Etihad Park, le premier stade de football professionnel de la ville, pour le club New York City FC, dont l'ouverture est prévue en 2027, et le projet comprend des milliers de logements à prix encadrés, une école et un hôtel, avec un achèvement prévu vers 2030. Pour qui achète de ce côté, le chantier apporte de nouveaux services et une nouvelle animation, mais aussi davantage de circulation et de foule les jours de match.

Le parc et les loisirs

Le Flushing Meadows–Corona Park est l'un des plus grands parcs de New York et le grand atout du quartier. Il compte des pelouses, des terrains de sport, des pistes cyclables, les lacs de Meadow Lake et de Willow Lake, l'Unisphere et le site des anciennes expositions. Dans le parc se trouvent le Queens Museum, qui conserve la maquette géante de la ville de New York réalisée pour l'exposition de 1964 ; le New York Hall of Science, un musée des sciences conçu pour les familles ; le zoo du Queens ; et un complexe avec piscine et patinoire.

Le parc accueille aussi l'USTA Billie Jean King National Tennis Center, où se dispute chaque année, à la fin de l'été, le tournoi de tennis de l'US Open. À côté du parc se trouve le Citi Field, le stade des New York Mets. Avoir ces enceintes à sa porte est un avantage pour qui aime le sport et un inconvénient pour qui cherche le calme : les jours de match et pendant les deux semaines de l'US Open, le métro, les rues et le stationnement sont saturés.

Dans le quartier, la Louis Armstrong House Museum conserve la maison du musicien telle qu'il l'a laissée, avec des visites guidées et un centre d'archives de l'autre côté de la rue. La cuisine est une autre raison de s'y rendre : les rues de Corona et de la voisine Jackson Heights comptent parmi les lieux de cuisine de rue les plus connus de la ville.

Écoles, santé et services

Corona est desservie par les écoles publiques de la ville de New York, avec des écoles primaires, des collèges et des lycées dans le quartier, ainsi que par les écoles d'autres secteurs du Queens accessibles sur candidature. À New York, l'école primaire et le collège de secteur dépendent de l'adresse exacte, et les lycées se choisissent sur candidature dans toute la ville. On vérifie toujours l'école de secteur sur le site du Department of Education (département de l'Éducation), à partir de l'adresse, avant de faire une offre.

Le grand hôpital public du secteur est le NYC Health + Hospitals/Elmhurst, à Elmhurst, à quelques minutes ; d'autres hôpitaux se trouvent à Flushing et à Forest Hills. Le quartier compte des cliniques, des pharmacies, des supermarchés et des commerces du quotidien dans presque toutes les rues principales, et les centres commerciaux d'Elmhurst et de Rego Park sont tout proches. L'eau et l'assainissement relèvent du réseau public de la ville.

Ce que l'on trouve à vendre

À Corona, on vend deux types de biens. D'une part, des appartements, presque toujours en coopératives d'habitation, les fameux co-ops, et, dans les immeubles plus récents, en copropriété (condo) ; ce sont surtout des appartements d'une et deux chambres, dans des immeubles de plusieurs étages, dont beaucoup ont été construits entre les années 50 et 70. D'autre part, des maisons : maisons mitoyennes et jumelées, maisons familiales et petits immeubles de deux ou trois logements, souvent avec une partie à louer.

Dans notre sélection, les prix vont d'environ 239 000 US$, pour un appartement d'une chambre, à près de 2 millions de US$, pour une grande maison sur le Northern Boulevard, avec une valeur médiane autour de 520 000 US$. Dans le bas de la fourchette se trouvent les appartements d'une chambre en coopérative ; au milieu, les appartements de deux chambres et les copropriétés ; dans le haut, les maisons de plusieurs logements, qui valent par leur surface et par le revenu des parties louées.

Points de vigilance

Coopératives d'habitation : l'agrément du conseil d'administration

Qui achète dans un co-op n'achète pas l'appartement : il achète des parts de la coopérative propriétaire de l'immeuble, et la vente doit être approuvée par le conseil d'administration. Celui-ci demande des déclarations de revenus, des relevés bancaires et des références, mène un entretien et peut refuser sans donner d'explication. Beaucoup de coopératives exigent que l'appartement soit la résidence de l'acheteur lui-même, limitent ou interdisent la location, fixent un apport minimum et limitent le financement. Pour qui achète depuis l'étranger ou pour louer, ces règles peuvent être décisives. On lit les statuts, les règles de sous-location et les comptes de la coopérative avant de faire une offre.

La charge mensuelle et les comptes de l'immeuble

Dans les co-ops, on paie une charge mensuelle, la « maintenance », qui comprend la part de l'impôt foncier et, souvent, le prêt hypothécaire de l'immeuble lui-même ; dans les copropriétés, on paie les charges de copropriété et l'impôt à part. On demande le montant exact, l'historique des hausses, les comptes de la coopérative et les informations sur les travaux prévus ou les appels de fonds exceptionnels. Un appartement bon marché dans un immeuble dont la façade ou la toiture attend des réparations peut finir par coûter cher.

Inondations pluviales et sous-sols

Corona n'est pas au bord de la mer, mais le quartier est exposé aux inondations dues aux pluies intenses : lors de fortes tempêtes, le réseau d'égouts ne parvient plus à évacuer l'eau, qui entre par les sous-sols. Avec les restes de l'ouragan Ida, en septembre 2021, la pluie a battu des records dans la ville et plusieurs personnes sont mortes dans le Queens dans des appartements en sous-sol, dont une à Corona. Dans les maisons avec sous-sol, on demande si l'eau y est déjà entrée, on vérifie la backwater valve (clapet anti-retour) de l'égout et le drainage, et on demande un devis d'assurance inondation, qui n'est pas comprise dans l'assurance habitation classique.

Appartements en sous-sol et logements sans autorisation

À Corona, comme dans tout ce secteur du Queens, il est courant de trouver des sous-sols et des combles transformés en logements sans autorisation, et des maisons comptant plus de logements que ceux qui figurent sur le certificate of occupancy (certificat d'occupation). Le programme de l'État pour la régularisation des sous-sols, lancé en 2024, n'a pas inclus cet arrondissement. Un logement sans autorisation peut entraîner des amendes, ne compte pas pour la banque et peut devoir être évacué. On vérifie auprès du Department of Buildings (département des Bâtiments) le certificat d'occupation, le nombre légal de logements et les infractions en cours, et on ne compte pas sur le revenu d'une partie illégale.

Maisons anciennes

Beaucoup de maisons du quartier ont plus de quatre-vingts ou cent ans. Il est courant d'y trouver de la peinture au plomb, que la loi fédérale oblige à déclarer dans les maisons antérieures à 1978, des canalisations et des installations électriques anciennes, des chaudières et des cuves à fioul, ainsi que des travaux réalisés sans autorisation. On fait réaliser une inspection indépendante complète et on vérifie l'état de la toiture, des fondations et des murs mitoyens avec la maison voisine.

Bruit : métro, avions et matchs

La ligne 7 circule en aérien au-dessus de la Roosevelt Avenue, et les maisons et appartements qui donnent sur elle entendent le métro à toute heure. À North Corona et dans les rues plus au nord, les avions de LaGuardia passent à basse altitude, selon la piste en service. Et les jours de match au Citi Field, pendant l'US Open et, à partir de 2027, lors des matchs du nouveau stade, les rues proches du parc sont bondées. On visite la maison à différentes heures, y compris un jour de match, avant de se décider.

Densité et stationnement

Corona est l'un des quartiers les plus denses du Queens : trottoirs bondés, peu de stationnement dans la rue et commerces ouverts tard. Pour qui a besoin d'une voiture, une maison avec garage ou place de stationnement privée vaut nettement plus ; dans les appartements, on demande si l'immeuble dispose d'un garage et quelle est la liste d'attente.

Check-list juridique et fiscale, aux États-Unis

Avant d'acheter : dans les co-ops, statuts, règles de location et comptes de la coopérative ; dans les maisons, certificat d'occupation, nombre légal de logements et infractions en cours au Department of Buildings ; inspection indépendante ; historique des entrées d'eau au sous-sol et devis d'assurance inondation ; école de secteur selon l'adresse ; avis d'impôt foncier (property tax) et éventuelles exonérations qui disparaissent avec la vente.

À l'achat : dans l'État de New York, l'achat se fait habituellement avec un avocat (attorney) de chaque côté, et l'on signe un contrat avant la conclusion de la vente (closing). Il faut compter l'assurance de titre (title insurance), pour les maisons et les copropriétés, les frais de closing et les droits de mutation (transfer tax). Le vendeur paie normalement les droits de mutation de la ville de New York, de 1 % jusqu'à 500 000 US$ et de 1,425 % au-delà pour les logements, ainsi que les droits de l'État, de 0,4 %. L'acheteur paie, pour les achats de logement à partir de 1 million de US$, la taxe dite « mansion tax », qui commence à 1 % du prix total et augmente par tranches à partir de 2 millions de US$. Les règles et les taux se vérifient avec l'avocat au moment de l'achat. Qui achète depuis l'étranger a besoin d'un numéro fiscal américain, l'ITIN, pour déclarer ses revenus, et au closing la banque et l'avocat demandent une preuve de l'origine des fonds.

La structure de l'achat : certains achètent en nom propre, d'autres passent par une société, comme une LLC, pour des raisons de responsabilité, de succession ou de confidentialité. Attention : beaucoup de coopératives n'acceptent pas les acheteurs qui sont des sociétés. Chaque option a des conséquences en matière de fiscalité, de financement et de déclaration des bénéficiaires effectifs, et les règles de divulgation ont changé ces dernières années. La décision se prend avec un avocat et un expert-comptable américains avant de signer.

Pendant la détention : impôt foncier payé à la ville, qui, pour les maisons d'un à trois logements, prévoit des plafonds à la hausse annuelle de l'évaluation ; charge mensuelle du co-op ou charges de copropriété ; assurance, y compris contre les inondations lorsque c'est justifié ; entretien. Les revenus locatifs se déclarent aux États-Unis, même par les non-résidents, et la location de courte durée est fortement restreinte dans la ville de New York.

À la revente : impôt sur les plus-values. Qui n'est pas résident aux États-Unis est soumis à la retenue FIRPTA au closing, qui est un acompte sur l'impôt et non l'impôt définitif. Il convient de consulter un expert-comptable américain avant de vendre.

Pour qui c'est pertinent — et pour qui ça ne l'est pas

C'est pertinent pour qui travaille à Manhattan et veut payer moins cher que dans les quartiers plus proches, avec un métro direct ; pour qui cherche un premier appartement à New York et accepte les règles d'une coopérative ; pour les familles qui veulent une maison avec une partie à louer, légale, qui aide à rembourser le prêt ; pour qui aime vivre à côté d'un grand parc, de musées et de stades ; et pour qui parie sur la transformation de Willets Point.

C'est moins pertinent pour qui cherche le calme et des rues tranquilles, pour qui a besoin de se garer facilement, pour qui veut acheter un appartement à louer sans lire les règles de la coopérative, pour qui compte sur le revenu d'un sous-sol sans autorisation, et pour qui achète une maison avec sous-sol sans vérifier le risque d'inondation pluviale.

Pour conclure

Corona est un quartier vivant, dense et bien relié, aux prix encore accessibles pour New York, à côté de l'un des plus grands parcs de la ville et d'un secteur en pleine transformation. Ce qui distingue un bon achat d'un mauvais, c'est la situation juridique de la maison et de chaque logement, les règles et les comptes de la coopérative, le comportement du sous-sol en cas de fortes pluies et la position de l'adresse par rapport au métro, aux avions et aux stades.

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