Biens à vendre à College Point

College Point est un quartier du nord du Queens, à New York, sur une péninsule entre la baie de Flushing et l'East River. Ses propres habitants le décrivent comme une petite ville dans la grande : des rues de maisons d'une, deux et trois familles, un boulevard commerçant avec des boutiques de quartier, des parcs au bord de l'eau avec vue sur le pont Bronx-Whitestone et sur la silhouette de Manhattan, et une zone industrielle qui fait encore travailler beaucoup de monde. Il comptait 33 625 habitants au recensement de 2020, près d'un cinquième de plus qu'en 2010.

Pour l'acheteur, College Point offre ce qui est rare dans les limites de la ville : des maisons avec jardin, des copropriétés fermées au bord de l'eau et des immeubles de deux et trois familles où l'on vit à un étage en louant les autres, à des prix inférieurs à ceux des quartiers desservis par le métro. La contrepartie, tous ceux qui y vivent la connaissent : il n'y a pas de métro, la voiture est presque indispensable et l'aéroport de LaGuardia se trouve de l'autre côté de la baie. Cette page présente le quartier, ce qui est à vendre et à quel prix, et les précautions propres à un achat ici.

Où il se trouve et comment y accéder

College Point correspond au code postal 11356. Au nord se trouve l'East River, à l'ouest la baie de Flushing, à l'est la 138th Street et les quartiers de Malba et Whitestone, et au sud la voie express Whitestone et le centre de Flushing. Le College Point Boulevard traverse le quartier du nord au sud et le relie à Flushing en quelques minutes.

Le transport est le facteur qui pèse le plus dans la décision. Aucune ligne de métro n'a jamais été construite jusqu'ici : un projet d'embranchement, au début du XXe siècle, n'a jamais abouti. Le quartier est desservi par des bus locaux (Q20, Q25, Q26, Q50 et Q76) qui mènent à Flushing, où se trouvent la ligne 7 du métro et le train de Long Island, et par des bus express vers Manhattan (QM2, QM20 et QM32). En voiture, la voie express Whitestone est à la porte, la Cross Island et les ponts Bronx-Whitestone et Throgs Neck sont proches, et LaGuardia est à quelques minutes. Pour qui travaille à Manhattan tous les jours, le trajet est plus long qu'au départ des quartiers du Queens desservis par le métro ; pour qui travaille dans le Queens, à Long Island ou dans le Bronx, l'emplacement est bon.

Un peu d'histoire

Le nom vient du St. Paul's College, un collège épiscopalien fondé dans les années 1830 par le révérend William Augustus Muhlenberg sur une propriété de 175 acres. La crise de 1837 l'empêcha d'obtenir l'autorisation de délivrer des diplômes, et le collège ferma vers 1850 — mais le nom est resté. Auparavant, la péninsule avait porté d'autres noms, comme Strattonsport.

Celui qui a fait le quartier est Conrad Poppenhusen, un industriel d'origine allemande qui installa ici en 1854 une usine d'articles en caoutchouc dur. College Point devint une ville ouvrière, et Poppenhusen finança des églises, des bibliothèques et, en 1868, le Poppenhusen Institute, sur la 14th Road, qui abrita le premier jardin d'enfants gratuit des États-Unis. Le bâtiment est toujours debout et accueille aujourd'hui un centre culturel du quartier. La Poppenhusen Avenue porte le nom du fondateur.

Au XXe siècle, le quartier eut un aéroport — celui de Flushing, ouvert en 1927 et désaffecté en 1984 — et les terrains alentour accueillirent un grand parc d'entreprises. En 1997, le New York Times y ouvrit son imprimerie, et en 2014 la police de New York inaugura à College Point son académie de formation, sur un campus de 32 acres. Ce mélange — maisons familiales, front d'eau et industrie — définit le quartier aujourd'hui encore.

Le quartier, secteur par secteur

Le centre ancien

Autour du College Point Boulevard et des rues numérotées entre la 5th Avenue et la 20th Avenue se trouve le noyau ancien : des maisons en bois et en brique, souvent de deux ou trois logements, construites pour les familles ouvrières du XIXe et du début du XXe siècle, et de petits immeubles avec des commerces au rez-de-chaussée. C'est ici que se trouvent la plupart des maisons et des immeubles multifamiliaux à vendre. Les rues sont calmes, avec stationnement dans la rue et jardins à l'arrière.

Le front d'eau et les copropriétés

Le long de la côte, surtout au nord et près de Powell's Cove, plusieurs ensembles en copropriété ont été construits à partir des années 1980, beaucoup fermés et gardés : Riviera Court, Silverpointe Estates, Powell Cove Estates et d'autres. Ce sont des maisons mitoyennes et des appartements sur deux ou trois niveaux, avec garage ou place de stationnement, certains avec piscine, salle de sport et courts de tennis. Les meilleurs ont une vue directe sur l'East River, le pont Bronx-Whitestone et la silhouette de Manhattan au loin.

Sur la rive ouest, face à la baie de Flushing et à LaGuardia, se trouvent des immeubles en copropriété plus récents, avec des appartements d'une et deux chambres, des balcons et, parfois, un garage intérieur. C'est le produit d'entrée du quartier pour qui veut acheter un appartement neuf.

Le sud industriel et commercial

Entre la 20th Avenue et la voie express Whitestone s'étend la zone d'industrie et de services : le parc d'entreprises, des entrepôts, des ateliers, l'académie de police et un centre commercial de grandes surfaces. Ce n'est pas une zone résidentielle, mais c'est ici que se trouvent les plus grands entrepôts et bâtiments commerciaux à vendre — et c'est d'ici que vient une partie de la circulation de camions du quartier.

Les parcs

Le MacNeil Park, à la pointe nord, s'étend sur 29 acres au bord de l'East River, avec vue sur le pont Bronx-Whitestone, le Bronx et Manhattan. Le Powell's Cove Park est une zone humide naturelle au bord de l'eau, et le Frank Golden Memorial Park et les terrains de College Point Fields accueillent le sport du quartier. Pour un quartier de New York, la part d'espaces verts et de front d'eau est généreuse.

Ce qui est à vendre et à quel prix

Notre sélection à College Point va de US$ 38 mille à US$ 3,6 millions, mais les deux extrémités sont des produits très différents, et il vaut mieux les distinguer.

Appartements en copropriété. Les appartements neufs de la rive ouest, d'environ 50 à 95 m², vont d'un peu moins de US$ 280 mille à un peu plus de US$ 420 mille ; les deux-chambres du même immeuble atteignent US$ 535 mille. Dans les ensembles fermés au bord de l'eau, les appartements et maisons en copropriété de deux et trois chambres vont d'environ US$ 550 mille à près de US$ 1 million, selon la vue, la surface et le stationnement.

Maisons. Les maisons familiales, de deux à cinq chambres, vont d'environ US$ 549 mille à près de US$ 1,69 million. Les moins chères sont petites et anciennes ; celles du haut de la fourchette ont plus de surface, un terrain plus grand ou plusieurs logements.

Immeubles multifamiliaux. Les immeubles de deux à six logements vont de US$ 850 mille à environ US$ 2 millions ; les moins chers par logement sont, en règle générale, ceux qui demandent des travaux. Il y a aussi des immeubles de trois familles en construction, vendus sur plan, entre US$ 1,89 million et US$ 2,35 millions.

Commercial. Les montants les plus bas de la sélection ne sont pas des biens immobiliers : ce sont des fonds de commerce en activité — une boutique, un espace de bien-être, une laverie, une épicerie-traiteur —, de US$ 38 mille à environ US$ 370 mille, vendus avec l'équipement et le bail du local. Les bâtiments commerciaux et les entrepôts, qui incluent bien les murs, vont d'environ US$ 1 million à US$ 3,6 millions.

Une précaution de lecture : tout ce qui apparaît comme « appartement » n'est pas un logement. Il existe des lots de copropriété dont le certificat d'occupation prévoit un usage communautaire ou professionnel, et qui ne peuvent pas légalement servir d'habitation. Le certificat d'occupation dit ce qu'est chaque bien.

Analyse d'investissement

Valorisation

La population de College Point a augmenté de près de 20 % en une décennie, et la demande vient surtout de familles qui veulent une maison spacieuse près de Flushing, le grand centre commerçant du nord du Queens. L'absence de métro maintient les prix en dessous de ceux des quartiers voisins mieux desservis — et c'est aussi ce qui limite la valorisation. Les copropriétés avec vue sur l'eau et les maisons bien entretenues dans les rues calmes sont celles qui se valorisent le plus.

Rendement

L'immeuble de deux ou trois familles est l'investissement classique du quartier : le propriétaire vit à un étage et loue les autres, ou loue tout. La demande locative est solide, en raison de Flushing et du manque de logements dans le Queens. Mais à New York le locataire est fortement protégé, et un immeuble vendu occupé reste un immeuble occupé : les baux, les loyers et les échéances passent à l'acheteur. Dans les copropriétés, la location est généralement autorisée, mais chaque association a ses règles et, parfois, ses propres frais pour les lots loués.

Sortie

Les maisons et les copropriétés au bord de l'eau se vendent bien. Les immeubles multifamiliaux ont un public d'investisseurs plus restreint et plus exigeant, qui fait ses calculs sur les loyers. Les fonds de commerce dépendent du bail qui accompagne la vente. Qui achète ici doit raisonner à moyen ou long terme.

Points de vigilance

Inondations et front d'eau

College Point est une péninsule, et une part importante des biens se trouve en zone à risque d'inondation. La vue sur l'eau, c'est ce que l'on paie, mais c'est aussi ce que l'on assure. Avant d'acheter, on consulte la carte des zones inondables de la ville et de la FEMA pour l'adresse, on demande si le bien a été inondé lors de l'ouragan Sandy, en 2012, et on demande un devis d'assurance inondation — en zone à risque, et avec un prêt, elle est obligatoire, et son coût annuel peut peser autant que la taxe foncière.

Le bruit des avions

LaGuardia se trouve de l'autre côté de la baie, et les trajectoires d'approche et de décollage passent au-dessus de certaines parties du quartier. Le côté sud-ouest, le plus proche de l'aéroport, est le plus exposé. L'exposition varie beaucoup d'une rue à l'autre et selon la piste en service : on visite le bien plusieurs jours et à des heures différentes, et on interroge les voisins.

Pas de métro

Qui dépend des transports en commun pour aller à Manhattan tous les jours perdra du temps en bus jusqu'à Flushing ou en bus express. Un bien avec garage ou place de stationnement vaut plus qu'il n'y paraît, et se garer dans la rue dans le centre ancien n'est pas toujours facile.

Le voisinage industriel

La zone industrielle crée des emplois, mais amène camions et bruit dans les rues qui la relient à la voie express. Les maisons en bordure de la zone industrielle, ou sur les axes de passage des camions, coûtent moins cher pour une raison. On consulte le zonage des pâtés de maisons alentour avant de faire une offre.

Immeubles occupés

Dans un immeuble multifamilial, on demande l'état locatif, les baux, les dépôts de garantie et l'information sur l'éventuelle soumission d'un logement au régime des loyers régulés — à New York, les immeubles de six logements ou plus construits avant 1974 y sont, en règle générale, soumis, et le loyer de ces logements n'augmente pas librement. On vérifie sur le certificat d'occupation le nombre légal de logements — les sous-sols et combles loués sans autorisation sont un problème fréquent dans le Queens, et l'acheteur en hérite.

Vente sur plan

Les immeubles vendus sur plan dépendent des permis, des délais et de la solidité du constructeur. On demande le permis de construire du Department of Buildings, le calendrier et les garanties sur les sommes versées, et on vérifie que le certificat d'occupation final correspond au nombre de logements promis.

Acheter un fonds de commerce n'est pas acheter un bien

Pour un fonds de commerce, ce que l'on achète, c'est l'équipement, la clientèle et la position dans le bail. On lit le bail avec un avocat : combien de temps il reste, s'il y a une option de renouvellement, si le bailleur accepte la cession et de combien le loyer va augmenter.

Des annonces qui changent vite

Les maisons bien placées en prix et les copropriétés avec vue quittent vite le marché. On vérifie toujours le statut actuel de l'annonce avant de prévoir une visite.

Checklist juridique et fiscale, aux États-Unis

Avant de faire une offre sur une copropriété : règlement et règles de location ; charges mensuelles et ce qu'elles couvrent ; comptes de l'association, procès-verbaux et travaux prévus ; éventuels appels de fonds exceptionnels ; stationnement inclus ou en supplément.

Avant de faire une offre sur une maison ou un immeuble : certificat d'occupation et nombre légal de logements ; infractions en cours auprès du Department of Buildings ; zone inondable et coût de l'assurance ; avis de taxe foncière ; état locatif et baux, s'il y a des locataires ; déclaration de peinture au plomb pour les maisons antérieures à 1978 ; inspection complète du bien.

À l'achat : à New York, la vente est conduite par les avocats des deux parties, avec une assurance de titre. Il y a des droits de mutation de la ville et de l'État et, pour les biens résidentiels à partir d'un million de dollars, la « mansion tax », payée par l'acheteur.

Pendant la détention : taxe foncière de la ville, assurance — y compris l'assurance inondation, le cas échéant —, charges de copropriété et entretien. Les revenus locatifs se déclarent aux États-Unis, même par les non-résidents.

À la revente : impôt sur la plus-value et, lorsque le vendeur est étranger, la retenue FIRPTA sur le prix de vente, régularisée ensuite dans la déclaration d'impôts.

Pour qui c'est pertinent — et pour qui ça ne l'est pas

C'est pertinent pour qui veut une maison avec jardin ou une copropriété au bord de l'eau dans New York même, et a une voiture. C'est pertinent pour qui travaille dans le Queens, à Long Island ou dans le Bronx, et pour les familles liées à Flushing. Et c'est pertinent pour qui veut acheter un immeuble de deux ou trois familles pour vivre à un étage et payer le prêt avec les autres.

C'est moins pertinent pour qui ira travailler à Manhattan tous les jours sans voiture, pour qui est sensible au bruit des avions, et pour qui veut investir à distance sans gérer de locataires dans une ville où la loi les protège.

Considérations finales

College Point offre de l'espace, de l'eau et du calme à un prix que les quartiers desservis par le métro n'offrent plus. Le prix a ses raisons — le transport, les avions, le risque d'inondation dans une partie du quartier — et qui les connaît achète bien. Qui choisit la rue, vérifie la zone inondable et lit le certificat d'occupation avant de faire une offre évite les surprises qui, ici, coûtent le plus cher.

Le chemin est simple à énoncer : savoir si le bien est une copropriété, une maison, un immeuble ou un fonds de commerce ; vérifier la zone inondable et l'assurance ; et visiter à des heures différentes, avions et circulation compris.

En nous contactant depuis la page du bien, nous transmettons votre demande à la personne qui dispose de l'information complète sur ce bien précis — le certificat d'occupation, les charges, les baux et le statut actuel de l'annonce. Tout l'inventaire est disponible en portugais, anglais, espagnol, français et hébreu.