Inmuebles en venta en Estados Unidos

Estados Unidos es el mercado más líquido del mundo y uno de los más fáciles para comprar como extranjero: no hay que pedir autorización, no hay nacionalidad que demostrar, no es necesario vivir allí. Lo que existe, y que pilla a casi todo el mundo por sorpresa, es una capa de impuestos anuales, seguros y normas de condominios que no tiene equivalente en Europa. Esta página muestra dónde tenemos propiedades y explica esta capa antes de que aparezca en la cuenta.

¿Dónde tenemos propiedades?

La cartera se concentra en tres estados, y dentro de Nueva York en cinco realidades muy diferentes.

• Ciudad de Nueva York.Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx y Staten Island. Apartamento urbano, donde la distinción entrecooperativaycondominiodecide más que el precio (ver más abajo), porque es la trampa número uno para los compradores extranjeros.
• Isla Larga.Great Neck, Syosset, Plainview, Huntington, New Hyde Park, Queens Village, Uniondale y North Shore. Vivienda familiar, buenos distritos escolares, tren a la ciudad.
• Hamptons y Isla del Fuego.Southampton, East Hampton, Bridgehampton, Molino de agua, Amagansett, Westhampton, Montauk. Casa de verano en la zona alta del mercado, con una temporada corta e intensa.
• Valle de Hudson y Catskills.Rhinebeck, Millbrook, Hyde Park, Warwick, Woodstock, New Paltz, Kerhonkson, Livingston Manor. Casa de campo a dos horas de la ciudad, con terreno real por el precio de un pequeño apartamento en Manhattan.
• Florida.Orlando y sus alrededores, Tampa, Clearwater, Miami. Aquí es donde los compradores brasileños y europeos compran para alquilar durante la temporada y donde el seguro es más importante.
• Connecticut y los suburbios de Westchester.Stamford, Larchmont, Armonk, Compra. Misma lógica que Long Island, al otro lado de la ciudad.

que compra el dinero

No hay un mercado americano, hay decenas. Con la misma cantidad que se compra un apartamento de un dormitorio en Manhattan se compra una casa con terreno en el Valle del Hudson, y en las afueras de Orlando se compra una casa nueva con piscina.La diferencia entre estados es mayor que la diferencia entre países de Europa.

Y hay una regla que lo cambia todo y no aparece en el precio:El impuesto anual a la propiedad varía mucho de un condado a otro.. Dos casas con el mismo precio, a veinte minutos una de la otra, pueden tener facturas anuales muy diferentes. Comparar precios sin comparar impuestos es comparar la mitad de la factura.

Cómo compra un extranjero en Estados Unidos

No hay ninguna restricción. Un no residente puede comprar a su nombre, sin visa y sin residencia. El proceso:

• Oferta y contrato, normalmente con un depósito endepósito, una cuenta de terceros que retiene el dinero hasta el cierre.
• Búsqueda de títuloyseguro de título. En Estados Unidos no existe un registro de la propiedad central como el europeo: la compañía de seguros garantiza que nadie aparece después para reclamar la propiedad.
• Cierre, hecho por uncompañía de títuloso por un abogado, dependiendo del estado.
• Número de impuesto, el ITIN, necesario para declarar ingresos por alquiler y para el proceso de venta.

Comprar a través de una empresa es común y en ocasiones aconsejable, pero tiene consecuencias fiscales en ambos países. Es una decisión que se debe tomar con quienes se entienden de ambas partes, antes de la oferta y no después.

Costos que no aparecen en el anuncio

• Impuesto a la propiedad, anual, cobrado por el municipio o condado. Es el coste recurrente más elevado y el más subestimado.
• Cargos de condominio—cargos comunesen un condominio,mantenimientoen una cooperativa,asociación de propietariosen una urbanización. En Florida podrán incluir una reserva obligatoria para obras estructurales.
• Seguro.En Florida, el seguro contra huracanes e inundaciones es prácticamente obligatorio y ha aumentado considerablemente en los últimos años.
• Costos de cierre: Seguro de título, tarifas de registro, impuesto de transferencia en algunos estados y ciudades.

¿Qué debería pesar en contra?

Cooperativa y condominio no son lo mismo

En Nueva York, la mayoría de los apartamentos estáncooperativas: no compras la propiedad, compras acciones de una empresa propietaria y la entrada depende de la aprobación de una junta. Este consejo puederechazar al comprador sin dar una razón, a menudo requiere prueba de ingresos y activos en los Estados Unidos, y la mayoría no acepta no residentes ni compra para alquilar. ELcondominioson bienes inmuebles y es lo que un extranjero realmente puede comprar, y por esa razón cuesta más. Confirmarlo antes de enamorarse del apartamento ahorra meses.

El impuesto anual es una factura, no un detalle

En partes de Nueva York, Nueva Jersey y Connecticut, el impuesto anual sobre una vivienda unifamiliar es una cantidad de la que muchos compradores europeos sólo se enteran más tarde. No desaparece cuando la casa está vacía y aumenta con las retasaciones del condado.

FIRPTA: al vender, retención en origen

Cuando el vendedor es extranjero, la ley obliga al comprador a retener un porcentaje delprecio bruto(no con fines de lucro) y entregárselo a las autoridades fiscales estadounidenses. Se recupera más tarde, con una declaración, pero con el dinero inactivo durante meses. Cualquiera que haga las cuentas de reventa sin tener esto en cuenta está cometiendo un error con su flujo de caja.

El impuesto sucesor y el riesgo menos conocido

Un no residente sin ciudadanía estadounidense tiene, en el impuesto federal a la herencia, una exención de sólosesenta mil dolares– contra los millones que disfruta un residente. Una propiedad de valor medio dejada como herencia puede generar una factura fiscal muy importante. Hay maneras de estructurar esto, pero hay que abordarlasantesde la compra.

En Florida, el seguro cambió el cálculo

El coste de los seguros en las zonas costeras ha aumentado considerablemente, las aseguradoras han abandonado el Estado y los edificios más antiguos se enfrentan a evaluaciones estructurales obligatorias con los consiguientes derrames. Una propiedad barata con un seguro caro puede producir menos que una propiedad cara con un seguro estándar.

No comprar en la residencia.

No existe visa para comprar propiedades en los Estados Unidos. La propiedad no cambia de ninguna manera el derecho a estar allí, y el límite de días de la visa o exención con la que se ingresa sigue vigente.

El crédito existe, pero requiere un gran pago inicial.

Hay bancos que prestan a no residentes, normalmente con un pago inicial mucho más alto que el que le pedirían a un residente y a un tipo de interés más alto. No es el escenario europeo de financiación casi total.

Alquiler e ingresos

Los alquileres de temporada pagan bien en Orlando, en la costa de Florida y en los Hamptons, pero son estacionales, requieren administración local y están sujetos a cambios en las reglas municipales. Los alquileres permanentes, en los suburbios de Nueva York y Connecticut, rinden menos pero rinden durante todo el año. En cualquier caso, los ingresos están sujetos a impuestos en los Estados Unidos y deben declararse; el ITIN existe para eso.