Inmuebles en venta en Hawthorne

Dónde está Hawthorne

Hawthorne es una aldea del municipio de Mount Pleasant, en el condado de Westchester, estado de Nueva York. Tiene estación propia en la línea Harlem de Metro-North, dentro de la aldea, y los anuncios en cartera la describen a poca distancia a pie o a pocos minutos en coche.

Es un lugar de casas familiares, casi todas construidas entre los años treinta y los cincuenta, con acceso a las piscinas municipales, la biblioteca y los parques del municipio. Uno de los anuncios llama al distrito escolar de Mount Pleasant award-winning, premiado, y es el mismo distrito para toda la cartera.

Qué está a la venta hoy

La oferta en cartera va de unos 615.000 a 11.500.000 dólares, con la parte media cerca de los 849.000. Es una amplitud de diecinueve veces, y tiene una explicación sencilla que conviene dar ya: el inmueble de arriba no es una casa.

Dejando ese aparte, el mercado real de esta aldea está entre los 615.000 y los 1.600.000: viviendas unifamiliares de dos a cinco dormitorios, entre unos 119 y unos 330 metros cuadrados, en parcelas de aproximadamente un sexto a un tercio de acre.

Qué hay en cartera

Arriba, y explicando la amplitud, un edificio de viviendas recién construido, vendido como inversión: dieciséis pisos de alquiler, doce de dos dormitorios y cuatro de uno, con garaje interior, sala de ejercicio y zona verde propia. No es una casa ni se compra como una casa: volvemos a ello en el primer punto de atención.

Después, una casa por construir, con proyecto de cuatro dormitorios y sótano acabado, y aire acondicionado central de dos zonas previsto.

Entre las construidas, la más cara es de 1951, en un terreno de aproximadamente un tercio de acre, con piscina enterrada de agua salada y climatizada, patios de adoquín y vallado de privacidad. Las demás son casas de los años treinta, cuarenta y cincuenta, entre unos 119 y unos 190 metros cuadrados, con calefacción de gas natural, de gasóleo o por suelo radiante.

En la entrada de precio, una casa de 1947 con dos dormitorios, calentada con gas natural y refrigerada con aparatos de ventana.

Qué dicen los precios

Dejando aparte el edificio de inversión, la distancia entre la entrada y el tope es inferior a tres veces, lo cual es poco y dice que este es un mercado homogéneo de casas familiares en parcelas comparables y de tamaño parecido. Lo que separa precios aquí es el estado de conservación, la superficie acabada y si la casa tiene o no aire acondicionado central.

Si el edificio entra en la cuenta, la media deja de significar nada. Es un buen ejemplo de por qué un valor medio, en una cartera pequeña con un inmueble muy distinto dentro, no es una referencia útil.

Puntos de atención

El inmueble más caro es una inversión, no una vivienda

Es el punto que más malentendidos evita. El edificio de dieciséis pisos se vende a quien quiere renta de alquiler, no a quien quiere vivir allí. Las preguntas son otras y todas financieras: cuál es la renta actual por unidad y cuál la tasa de ocupación; qué contratos están en vigor y hasta cuándo; cuáles son los gastos anuales de explotación y mantenimiento; y cuál es la rentabilidad neta después de impuesto, seguro y gestión.

⚠ Además, el anuncio dice que la construcción se terminará antes de fin de año, y el inmueble lleva cerca de tres años en el mercado. Merece la pena preguntar qué falta por acabar, por qué, y qué ocurre si no está listo en la fecha prevista.

Una de las casas todavía no existe

Uno de los inmuebles en cartera se vende sobre plano. Los dormitorios, los baños y los metros cuadrados que constan en los datos describen el proyecto, no una casa visitable, y las imágenes son representaciones de lo que se construirá.

Quien compra así pregunta por el contrato de construcción y lo que incluye, por el calendario y qué pasa si se retrasa, por los acabados previstos y los que son extra, por la garantía de la obra y, sobre todo, si las licencias están concedidas o solo solicitadas.

Una piscina de agua salada no es una piscina normal con sal

La casa construida más cara tiene piscina enterrada, climatizada y de agua salada. El agua salada suele ser más cómoda y reduce el manejo de cloro, pero tiene consecuencias prácticas: el generador de cloro es una pieza que se sustituye con una periodicidad previsible y no es barata, y la salinidad acelera la corrosión de los metales en contacto: pasamanos, escaleras, equipos y algunas piedras.

Climatizarla añade un coste de energía que, en una piscina exterior a esta latitud, es significativo. Pedir el histórico de mantenimiento, la edad del generador y del calentador, y el coste anual real de mantener la piscina en funcionamiento.

El impuesto es el más alto de estas aldeas

En este condado el impuesto sobre el inmueble es alto y la mayor parte es el impuesto escolar. En las casas de la cartera el tipo efectivo medido sobre el precio pedido llega al 2,24% anual, y el más bajo se queda en el 1,4%: es la franja más pesada de las aldeas vecinas.

Sobre una casa de 800.000 dólares, el 2,24% son unos 1.500 dólares al mes, todos los meses, que se suman a la cuota. Pedir el recibo desglosado y el histórico de tres a cinco años, porque lo que importa es la tendencia y no solo la cifra de hoy.

El aire acondicionado central no es lo normal

Casi la mitad de las casas de la cartera se refrigera con aparatos de ventana. En una casa de los años treinta o cuarenta, pasar a central no es solo comprar la máquina: es encontrar recorrido para conductos en una estructura que no se pensó para ellos, o aceptar un sistema ductless con unidades a la vista.

Es un coste que se calcula antes de hacer una oferta, y es una de las pocas cosas que aquí separa visiblemente el precio de dos casas parecidas.

El parque es antiguo, y las preguntas son siempre las mismas

Dejando aparte el edificio nuevo y la casa por construir, el parque de la cartera va de los años treinta a los cincuenta. En una casa de esa edad se pregunta por la edad del tejado, de la caldera y del calentador; si la instalación eléctrica se ha actualizado y con qué amperaje; si hay fontanería de plomo o acero galvanizado; y si alguna vez ha entrado agua en el sótano.

En una casa con calefacción de gasóleo se añade la pregunta del depósito enterrado y del registro de su retirada, porque la responsabilidad por contaminación de suelo se queda con quien es dueño.

El distrito escolar es uno solo, y aquí eso es una ventaja

A diferencia de Pleasantville o de Valhalla, donde la frontera escolar corta el pueblo por la mitad, aquí los inmuebles de la cartera pertenecen todos al distrito de Mount Pleasant. No hace falta comprobarlo caso por caso, y dos casas del mismo precio no esconden una diferencia de valor de reventa por ese motivo.

Sigue mereciendo la pena confirmarlo por la dirección exacta, pero aquí la probabilidad de sorpresa es baja.

Para quién tiene sentido — y para quién no

Tiene sentido para quien quiere casa familiar en un sitio pequeño con estación propia, que es la combinación que esta aldea ofrece mejor que sus vecinas. Tiene sentido para quien valora el acceso a las piscinas municipales, la biblioteca y los parques que los anuncios mencionan. Y tiene sentido, en un registro completamente distinto, para quien busca renta de alquiler y tiene capital para un edificio entero.

No tiene sentido para quien quiere variedad de tipos: dejando aparte las dos excepciones, esto son casas familiares y nada más. No tiene sentido para quien quiere obra reciente lista para entrar. No tiene sentido para quien da por hecho el aire acondicionado central sin comprobarlo. Y no tiene sentido para quien compra al límite del presupuesto, con el tipo de impuesto más alto de estas aldeas sumado a la cuota.

Antes de hacer una oferta

• Confirmar si el inmueble es vivienda o inversión: cambia todas las preguntas siguientes.
• Si es inversión: pedir rentas por unidad, ocupación, contratos en vigor y gastos anuales reales.
• En el inmueble aún en fase de terminación, preguntar qué falta y cuál es la fecha contractual.
• Si es sobre plano: pedir contrato de construcción, calendario, acabados incluidos y estado de las licencias.
• Pedir el coste anual real de mantener la piscina, la edad del generador de cloro y la del calentador.
• Pedir el recibo del impuesto desglosado y el histórico de tres a cinco años.
• Calcular el coste de instalar aire acondicionado central donde no lo hay.
• Pedir la edad del tejado, de la caldera y del calentador, y el histórico de la instalación eléctrica.
• En las casas con gasóleo, preguntar si hubo depósito enterrado y pedir el registro de retirada.
• Confirmar el distrito escolar por la dirección, aunque aquí sea casi siempre el mismo.

Consideraciones finales

Hawthorne es una aldea de casas familiares con una ventaja concreta y poco común a esta distancia: la estación está dentro de ella. El parque es antiguo y homogéneo, el distrito escolar es uno solo y el impuesto es el más pesado de las aldeas de alrededor: las tres cosas se explican entre sí.

La amplitud de precios de esta página engaña, y por eso se explica al principio. Dejando aparte el edificio de inversión y la casa por construir, lo que aquí se compra es siempre lo mismo en versiones distintas de estado y de equipamiento. Entendido eso, comparar se vuelve sencillo.

Al ponerse en contacto desde la página de un inmueble, remitimos su solicitud al consultor responsable de ese anuncio.