Inmuebles en venta en Pleasantville

Dónde está Pleasantville

Pleasantville es un pueblo con gobierno propio dentro del municipio de Mount Pleasant, en el condado de Westchester, estado de Nueva York. Tiene estación en la línea Harlem de Metro-North y un centro que se recorre a pie, dos cosas que, juntas, son poco frecuentes a esta distancia de la ciudad.

A diferencia de las aldeas vecinas, que son solo nombres dentro del municipio, Pleasantville es un pueblo constituido: tiene administración propia y, sobre todo, distrito escolar propio. Eso tiene consecuencias prácticas que aparecen más abajo, porque la frontera no coincide con el nombre del lugar.

Qué está a la venta hoy

La oferta en cartera va de unos 269.000 a 1.399.000 dólares, con la parte media cerca de los 475.000. Las superficies van de unos 70 a unos 319 metros cuadrados, y el parque se construyó entre 1932 y 1996, la mayor parte a finales de los cuarenta y en los cincuenta.

⭐ Y hay una característica que distingue a este pueblo de sus vecinos: aquí conviven tres formas de propiedad distintas. Hay pisos en condominio, hay un piso en cooperativa y hay casas. Son tres contratos distintos, con tres estructuras de coste mensual y tres procesos de compra que no se parecen, y es lo más importante que hay que entender antes de comparar precios.

Qué hay en cartera

Arriba, una casa de unos 319 m² de 1996, en una parcela pequeña, integrada en un conjunto residencial con piscina, pistas de tenis y de pickleball, gimnasio y restaurante en el propio recinto. Es la única de la cartera con esas prestaciones, y no son gratis: volvemos a ello.

Después, una casa de 1932 de unos 176 m², a poco más de tres kilómetros de la estación. Es la otra vivienda unifamiliar de la cartera y la más antigua.

Luego, pisos en condominio: uno de dos dormitorios de unos 111 m² en un edificio de 1949, y dos más pequeños, de unos 70 m², uno de ellos en un edificio de 1977 a pocos centenares de metros de la estación.

En la entrada de precio, un piso en cooperativa de 1954, de unos 84 m², a poca distancia a pie del centro y de la estación. Es el más barato de la cartera y también el que más explicación necesita.

Qué dicen los precios

Entre la entrada y el tope hay más de cinco veces, una amplitud grande para un sitio pequeño. Pero la distancia no mide calidad: mide tipo de propiedad. Los inmuebles más baratos son pisos y el más barato de todos es una cooperativa; las casas de la cartera están por encima de los 999.000.

Quien compara aquí un piso con una casa no está comparando dos precios: está comparando dos cosas con reglas distintas de tenencia, de coste mensual y de reventa. Es el error más fácil de cometer en esta página.

Puntos de atención

Cooperativa no es condominio, y la diferencia es grande

En un condominio se compra el piso y se paga una cuota para el mantenimiento de las zonas comunes; el impuesto sobre el inmueble va aparte, a nombre del propietario. En una cooperativa no se compra un inmueble: se compran participaciones de una sociedad que es dueña del edificio, y lo que se recibe es el derecho a ocupar una vivienda.

De ahí se derivan tres cosas que cambian la decisión. La primera: el consejo de la cooperativa tiene que aprobar al comprador, puede negarse y suele exigir documentación financiera detallada. La segunda: las reglas de alquiler a terceros son casi siempre mucho más estrictas; en muchas cooperativas sencillamente no se puede alquilar. La tercera está en el punto siguiente.

En la cooperativa, el impuesto está escondido en la mensualidad

En los inmuebles de esta cartera el tipo efectivo de impuesto sobre el precio pedido va entre aproximadamente 1,1% y 1,95% al año. Pero el piso en cooperativa no publica ninguna cifra de impuesto, y no es una omisión: en una cooperativa el impuesto lo paga la sociedad y se cobra a cada residente dentro de la cuota mensual de mantenimiento.

Eso significa que la mensualidad de una cooperativa y la cuota de un condominio no se comparan directamente: la primera ya lleva el impuesto dentro y la segunda no. Pedir siempre el desglose de la mensualidad y la parte que corresponde al impuesto, antes de concluir que una es más cara que la otra.

Una prestación común es un gasto mensual

El inmueble más caro de la cartera está integrado en un conjunto con piscina, pistas de tenis y de pickleball, gimnasio y restaurante. Todo eso lo mantienen quienes viven allí, mediante una cuota, y los conjuntos con ese nivel de equipamiento tienen cuotas proporcionalmente altas.

Pedir el importe actual, el histórico de los últimos años y, sobre todo, si hay derramas aprobadas o previstas para obras. Con una piscina, una pista y un restaurante, el mantenimiento aplazado acaba siempre apareciendo en una derrama.

El distrito escolar cambia dentro del pueblo

Es el punto que más dinero vale y el menos visible. Los inmuebles en cartera no pertenecen todos al mismo distrito escolar: la mayoría es Pleasantville, pero al menos uno es Mount Pleasant. En Estados Unidos el distrito escolar es una de las variables que más pesan en el valor de reventa y es la mayor parte del impuesto sobre el inmueble, y la frontera no sigue ni el nombre del pueblo ni el código postal.

Confirmar el distrito por la dirección exacta, siempre, antes de comparar dos inmuebles que parecen equivalentes.

La distancia a la estación varía más de lo que parece

Estar cerca de la estación es el argumento de venta de este pueblo, y aquí es cierto, pero en grados muy distintos. En los inmuebles de la cartera la distancia va de pocos centenares de metros a poco más de tres kilómetros. La primera se hace a pie en cinco minutos; la segunda implica coche, plaza con permiso en la estación (que suele tener lista de espera y tasa anual) o autobús.

Antes de decidir, recorrer el trayecto real a la hora a la que se cogería el tren, y preguntar cuánto cuesta y cuánto se tarda en conseguir plaza en el aparcamiento de la estación.

El aire acondicionado central no es lo normal aquí

La mitad de los inmuebles de la cartera se refrigera con aparatos de ventana, uno no tiene refrigeración alguna y solo una parte tiene sistema central. En un edificio de 1949 o de 1954, instalar central rara vez es solo comprar la máquina: es encontrar recorrido para conductos donde no se previó ninguno, y en un condominio o cooperativa hace falta autorización del consejo para tocar fachadas, ventanas o montantes.

El parque tiene décadas, y eso se nota en las instalaciones

El inmueble más reciente es de 1996 y los demás van de 1932 a 1977. En una casa de esa edad las preguntas son siempre las mismas y salen caras si se dejan sin hacer: edad del tejado, del calentador y de la caldera; si la instalación eléctrica se ha actualizado y con qué amperaje; si hay fontanería de plomo o de acero galvanizado; y si el sótano ha tenido entradas de agua.

Para quién tiene sentido — y para quién no

Tiene sentido para quien quiere vivir en un pueblo de verdad, con centro, comercio y estación a pie, y no en un sitio dormitorio con nombre propio. Tiene sentido para quien hace el trayecto diario a la ciudad. Y tiene sentido, sobre todo, para quien quiere entrar en Westchester por un importe que en las aldeas vecinas no existe: aquí hay pisos, y al lado casi no los hay.

No tiene sentido para quien quiere una casa aislada en terreno grande: las viviendas de la cartera están en parcelas pequeñas. No tiene sentido para quien cuenta con alquilar a corto plazo, sobre todo tratándose de una cooperativa, donde suele estar prohibido. No tiene sentido para quien quiere obra reciente. Y no tiene sentido para quien compra al límite del presupuesto sin haber sumado la mensualidad, que aquí, en tres de los inmuebles, es una partida mensual permanente y nada despreciable.

Antes de hacer una oferta

• Confirmar si el inmueble es condominio, cooperativa o casa: cambia todo lo que viene después.
• Si es cooperativa: pedir por escrito las normas del consejo, el proceso de aprobación y las reglas de alquiler.
• Pedir el desglose de la mensualidad y la parte que es impuesto, para poder compararla con un condominio.
• Pedir el histórico de cuotas de los últimos tres a cinco años y si hay derramas aprobadas o previstas.
• Confirmar el distrito escolar por la dirección exacta: cambia dentro del pueblo.
• Medir la distancia real a la estación y preguntar por el aparcamiento: coste y lista de espera.
• Calcular el coste de instalar aire acondicionado central donde no lo hay, y confirmar que el consejo lo autoriza.
• Pedir la edad del tejado, de la caldera y del calentador, y el histórico de la instalación eléctrica.
• Pedir el recibo del impuesto desglosado y el histórico de tres a cinco años.
• En la casa con prestaciones comunes, preguntar qué cubre la cuota y qué queda fuera.

Consideraciones finales

Pleasantville es lo que la palabra pueblo promete y las aldeas vecinas no tienen: centro, estación y administración propia. Eso la hace más líquida que su entorno y explica por qué aquí aparecen pisos: la demanda sostiene edificios, y al lado no los sostiene.

Lo que conviene es entrar sabiendo que los precios de esta página no están comparando lo mismo. Entre el piso más barato y la casa más cara no hay solo una diferencia de valor: hay una diferencia de contrato, de coste mensual y de libertad sobre lo que se compra. Entendida esa diferencia, el resto se decide con las preguntas de arriba.

Al ponerse en contacto desde la página de un inmueble, remitimos su solicitud al consultor responsable de ese anuncio.