Inmuebles en venta en College Point

College Point es un barrio del norte de Queens, en Nueva York, en una península entre la bahía de Flushing y el East River. Sus propios vecinos lo describen como un pequeño pueblo dentro de la gran ciudad: calles de casas de una, dos y tres familias, una avenida comercial con tiendas de barrio, parques junto al agua con vistas al puente Bronx-Whitestone y al perfil de Manhattan, y una zona industrial que todavía da trabajo a mucha gente. Tenía 33.625 habitantes en el censo de 2020, casi una quinta parte más que en 2010.

Para quien compra, College Point ofrece lo que es raro dentro de los límites de la ciudad: casas con patio, condominios cerrados junto al agua y edificios de dos y tres familias para vivir en una planta y alquilar las demás, a precios por debajo de los barrios servidos por el metro. La contrapartida la conocen todos los que viven allí: no hay metro, el coche es casi imprescindible y el aeropuerto de LaGuardia está al otro lado de la bahía. Esta página explica el barrio, lo que hay a la venta y a qué precio, y las precauciones propias de comprar aquí.

Dónde está y cómo se llega

College Point ocupa el código postal 11356. Al norte tiene el East River, al oeste la bahía de Flushing, al este la 138th Street y los barrios de Malba y Whitestone, y al sur la autopista Whitestone y el centro de Flushing. La College Point Boulevard atraviesa el barrio de norte a sur y lo conecta con Flushing en pocos minutos.

El transporte es el factor que más pesa en la decisión. Nunca se construyó una línea de metro hasta aquí: hubo un proyecto de ramal a principios del siglo XX que no prosperó. El barrio está servido por autobuses locales (Q20, Q25, Q26, Q50 y Q76) que llevan a Flushing, donde están la línea 7 del metro y el tren de Long Island, y por autobuses exprés a Manhattan (QM2, QM20 y QM32). En coche, la autopista Whitestone está a la puerta, la Cross Island y los puentes Bronx-Whitestone y Throgs Neck están cerca, y LaGuardia queda a pocos minutos. Para quien trabaja en Manhattan todos los días, el trayecto es más largo que desde los barrios de Queens con metro; para quien trabaja en Queens, en Long Island o en el Bronx, la ubicación es buena.

Un poco de historia

El nombre viene del St. Paul's College, un colegio episcopal fundado en la década de 1830 por el reverendo William Augustus Muhlenberg en una propiedad de 175 acres. La crisis de 1837 le impidió obtener autorización para otorgar títulos, y el colegio cerró hacia 1850, pero el nombre se quedó. Antes, la península tuvo otros nombres, como Strattonsport.

Quien hizo el barrio fue Conrad Poppenhusen, un industrial de origen alemán que en 1854 instaló aquí una fábrica de artículos de caucho duro. College Point se convirtió en un pueblo obrero, y Poppenhusen financió iglesias, bibliotecas y, en 1868, el Poppenhusen Institute, en la 14th Road, donde funcionó el primer jardín de infancia gratuito de Estados Unidos. El edificio sigue en pie y hoy es un centro cultural del barrio. La Poppenhusen Avenue conserva el nombre del fundador.

En el siglo XX, el barrio tuvo un aeropuerto —el de Flushing, abierto en 1927 y desactivado en 1984— y recibió, en los terrenos de alrededor, un gran parque empresarial. En 1997 The New York Times abrió aquí su imprenta, y en 2014 la policía de Nueva York inauguró en College Point su academia de formación, en un campus de 32 acres. Esta mezcla —casas familiares, frente marítimo e industria— define el barrio hasta hoy.

El barrio, zona por zona

El centro antiguo

Alrededor de la College Point Boulevard y de las calles numeradas entre la 5th Avenue y la 20th Avenue está el núcleo antiguo: casas de madera y de ladrillo, muchas con dos o tres viviendas, construidas para las familias obreras del siglo XIX y principios del XX, y edificios pequeños con tiendas en la planta baja. Aquí se encuentran la mayoría de las casas y de los edificios multifamiliares a la venta. Las calles son tranquilas, con aparcamiento en la calle y patios traseros.

El frente marítimo y los condominios

A lo largo de la costa, sobre todo al norte y junto a Powell's Cove, se construyeron a partir de los años 80 varios conjuntos de condominio, muchos de ellos cerrados y con vigilancia: Riviera Court, Silverpointe Estates, Powell Cove Estates y otros. Son casas adosadas y apartamentos de dos o tres plantas, con garaje o plaza de aparcamiento, y algunos con piscina, gimnasio y pistas de tenis. Los mejores tienen vista directa al East River, al puente Bronx-Whitestone y al perfil de Manhattan al fondo.

En la orilla oeste, frente a la bahía de Flushing y a LaGuardia, hay edificios de condominio más recientes, con apartamentos de uno y dos dormitorios, balcones y, en algunos casos, garaje interior. Son el producto de entrada del barrio para quien quiere comprar un apartamento nuevo.

El sur industrial y comercial

Entre la 20th Avenue y la autopista Whitestone está la zona de industria y servicios: el parque empresarial, almacenes, talleres, la academia de policía y un centro comercial de grandes superficies. No es zona residencial, pero aquí se encuentran los almacenes y los edificios comerciales más grandes a la venta, y de aquí viene parte del tráfico de camiones del barrio.

Los parques

El MacNeil Park, en la punta norte, tiene 29 acres a orillas del East River, con vistas al puente Bronx-Whitestone, al Bronx y a Manhattan. El Powell's Cove Park es una zona natural de marisma junto al agua, y el Frank Golden Memorial Park y los campos de College Point Fields sirven al deporte del barrio. Para un barrio de Nueva York, la proporción de espacio verde y de frente marítimo es generosa.

Qué hay a la venta y a qué precio

Nuestra selección en College Point va de US$ 38 mil a US$ 3,6 millones, pero los extremos son productos muy distintos, y conviene separarlos.

Apartamentos en condominio. Los apartamentos nuevos de la orilla oeste, de unos 50 a 95 m², van de poco menos de US$ 280 mil a poco más de US$ 420 mil; los de dos dormitorios en el mismo edificio llegan a US$ 535 mil. En los conjuntos cerrados junto al agua, los apartamentos y casas en condominio de dos y tres dormitorios van de unos US$ 550 mil a cerca de US$ 1 millón, según la vista, la superficie y el aparcamiento.

Casas. Las casas familiares, de dos a cinco dormitorios, van de unos US$ 549 mil a cerca de US$ 1,69 millones. Las más baratas son pequeñas y antiguas; las de arriba tienen más superficie, un terreno mayor o varias viviendas.

Edificios multifamiliares. Los edificios de dos a seis viviendas van de US$ 850 mil a unos US$ 2 millones; los más baratos por vivienda son, por lo general, los que necesitan obras. Hay también edificios de tres familias en construcción, vendidos sobre plano, entre US$ 1,89 millones y US$ 2,35 millones.

Comercial. Los valores más bajos de la selección no son inmuebles: son negocios en marcha —una tienda, un espacio de bienestar, una lavandería, una charcutería—, de US$ 38 mil a unos US$ 370 mil, vendidos con el equipamiento y el contrato de alquiler del local. Los edificios comerciales y los almacenes, estos sí con el inmueble, van de alrededor de US$ 1 millón a US$ 3,6 millones.

Una precaución de lectura: no todo lo que aparece como «apartamento» es vivienda. Hay unidades de condominio con certificado de ocupación para uso comunitario o profesional, que no pueden usarse legalmente como vivienda. El certificado de ocupación dice qué es cada cosa.

Análisis de inversión

Revalorización

La población de College Point creció casi un 20% en una década, y la demanda viene sobre todo de familias que quieren una casa con espacio cerca de Flushing, el gran centro comercial del norte de Queens. La falta de metro mantiene los precios por debajo de los barrios vecinos con mejor transporte, y es también lo que limita la revalorización. Los condominios con vista al agua y las casas bien cuidadas en calles tranquilas son los que más se revalorizan.

Rentabilidad

El edificio de dos o tres familias es la inversión clásica del barrio: el dueño vive en una planta y alquila las demás, o lo alquila todo. La demanda de alquiler es firme, por Flushing y por la falta de vivienda en Queens. Pero en Nueva York el inquilino tiene protecciones fuertes, y un edificio vendido con inquilinos es un edificio con inquilinos: los contratos, las rentas y los plazos pasan al comprador. En los condominios, el alquiler suele estar permitido, pero cada asociación tiene sus reglas y, a veces, cuotas propias para unidades alquiladas.

Salida

Las casas y los condominios junto al agua se venden bien. Los edificios multifamiliares tienen un público inversor más pequeño y exigente, que hace cuentas con la renta. Los negocios comerciales dependen del contrato de alquiler que acompaña la venta. Quien compra aquí debe pensar a medio o largo plazo.

Puntos a considerar

Inundaciones y frente marítimo

College Point es una península, y una parte importante de los inmuebles está en zona de riesgo de inundación. La vista al agua es lo que se paga, pero también lo que se asegura. Antes de comprar, se consulta el mapa de zonas inundables de la ciudad y de FEMA para esa dirección, se pregunta si el inmueble tuvo agua con el huracán Sandy, en 2012, y se pide una cotización de seguro de inundación: en una zona de riesgo, y con hipoteca, es obligatorio, y el coste anual puede pesar tanto como el impuesto predial.

El ruido de los aviones

LaGuardia está al otro lado de la bahía, y las rutas de aproximación y despegue pasan sobre partes del barrio. El lado suroeste, más cercano al aeropuerto, es el más expuesto. La exposición cambia mucho de calle a calle y con la pista en uso: se visita la casa más de un día y a horas distintas, y se pregunta a los vecinos.

Sin metro

Quien depende del transporte público para ir a Manhattan todos los días perderá tiempo en autobús hasta Flushing o en el exprés. Un inmueble con garaje o plaza de aparcamiento vale más de lo que parece, y aparcar en la calle en el centro antiguo no siempre es fácil.

La vecindad industrial

La zona industrial da empleo, pero trae camiones y ruido a las calles que la conectan con la autopista. Las casas en los bordes de la zona industrial, o en calles de paso de camiones, cuestan menos por una razón. Se consulta la zonificación de las manzanas de alrededor antes de hacer una oferta.

Edificios con inquilinos

En un edificio multifamiliar, se piden la relación de rentas, los contratos, los depósitos de fianza y la información sobre si alguna unidad está bajo régimen de renta regulada: en Nueva York, los edificios de seis o más viviendas construidos antes de 1974 están, por lo general, sujetos a él, y la renta de esas unidades no sube libremente. Se confirma en el certificado de ocupación el número legal de viviendas: sótanos y buhardillas alquilados sin licencia son un problema frecuente en Queens, y el comprador lo hereda.

Construcción sobre plano

Los edificios vendidos sobre plano dependen de licencias, de plazos y de la solidez de quien construye. Se piden la licencia de obra del Departamento de Edificios, el calendario y las garantías sobre el dinero entregado, y se confirma que el certificado de ocupación final corresponde al número de viviendas prometido.

Comprar un negocio no es comprar un inmueble

En un negocio en marcha, lo que se compra es el equipamiento, la clientela y la posición en el contrato de alquiler. Se lee el contrato con un abogado: cuánto tiempo queda, si hay renovación, si el propietario acepta la cesión y cuánto va a subir la renta.

Anuncios que cambian rápido

Las casas bien valoradas y los condominios con vista salen del mercado rápido. Se confirma siempre el estado actual del anuncio antes de planear una visita.

Checklist jurídico y fiscal, en EE. UU.

Antes de ofertar por un condominio: reglamento y normas sobre alquiler; cuotas mensuales y qué incluyen; cuentas de la asociación, actas y obras previstas; posibles derramas; aparcamiento incluido o aparte.

Antes de ofertar por una casa o un edificio: certificado de ocupación y número legal de viviendas; infracciones abiertas en el Departamento de Edificios; zona inundable y coste del seguro; recibo del impuesto predial; relación de rentas y contratos, si hay inquilinos; declaración de pintura con plomo en casas anteriores a 1978; inspección completa del inmueble.

En la compra: en Nueva York, la compra la llevan abogados de ambas partes, con seguro de título. Hay impuestos de transmisión de la ciudad y del estado y, en los inmuebles residenciales a partir de un millón de dólares, el «mansion tax», que paga el comprador.

Mientras se posee: impuesto predial de la ciudad, seguro —incluido el de inundación, si procede—, cuotas de condominio y mantenimiento. Los ingresos por alquiler se declaran en Estados Unidos, incluso por quien no es residente.

En la venta: impuesto sobre las plusvalías y, cuando el vendedor es extranjero, la retención FIRPTA sobre el precio de venta, que se ajusta después en la declaración de impuestos.

Para quién tiene sentido, y para quién no

Tiene sentido para quien quiere una casa con patio o un condominio junto al agua dentro de Nueva York, y tiene coche. Tiene sentido para quien trabaja en Queens, en Long Island o en el Bronx, y para familias vinculadas a Flushing. Y tiene sentido para quien quiere comprar un edificio de dos o tres familias para vivir en una planta y pagar la hipoteca con las demás.

Tiene menos sentido para quien va a trabajar en Manhattan todos los días sin coche, para quien es sensible al ruido de los aviones, y para quien quiere invertir a distancia sin gestionar inquilinos en una ciudad donde la ley los protege.

Consideraciones finales

College Point ofrece espacio, agua y tranquilidad a un precio que los barrios con metro ya no ofrecen. El precio tiene sus razones —el transporte, los aviones, el riesgo de inundación en parte del barrio— y quien las conoce compra bien. Quien elige la calle, confirma la zona inundable y lee el certificado de ocupación antes de ofertar evita las sorpresas que aquí son más caras.

El camino es sencillo de decir: saber si el inmueble es condominio, casa, edificio o negocio; comprobar la zona inundable y el seguro; y visitar a horas distintas, con los aviones y el tráfico incluidos.

Al contactarnos por la página del inmueble, remitimos su consulta a quien tiene la información completa sobre ese inmueble en concreto: el certificado de ocupación, las cuotas, los contratos de alquiler y el estado actual del anuncio. Todo el inventario está disponible en portugués, inglés, español, francés y hebreo.