Inmuebles en venta en Woodhaven

Dónde está Woodhaven

Woodhaven es un barrio del borough de Queens, en Nueva York, con Ozone Park al oeste y Richmond Hill al este, y con Forest Park marcando su límite norte. Se organiza en torno a Jamaica Avenue, la arteria comercial por la que pasa el metro elevado, y a una retícula de calles residenciales de casas bajas construidas sobre todo en la primera mitad del siglo XX.

Es uno de los barrios de Queens donde la casa individual sigue definiendo el paisaje —nada de torres—, con el parque en la puerta y conexión directa a Manhattan por las líneas J y Z del metro, que circulan elevadas a lo largo de Jamaica Avenue. El tiempo de viaje depende de la estación y de la hora, y es cosa de confirmar en el horario antes de decidir, no de suponer.

Aquí, «casa» muchas veces significa edificio de dos viviendas

Es lo más importante que hay que entender de este mercado, y lo que más engaña a quien compra desde fuera. La mitad de lo que está en venta en Woodhaven no es una vivienda sino dos, en el mismo edificio, en dos plantas completas e independientes.

El registro las clasifica como multifamiliar o dúplex, y los anuncios las describen al detalle: una tiene en la primera planta salón, cocina con office, tres dormitorios y baño completo, y encima una distribución espejada con otro salón, otra cocina, tres dormitorios más y otro baño. Cada unidad, dice el propio anuncio, «se vive como una casa, no como un piso».

No es un detalle de clasificación. Cambia la financiación, cambia el seguro, cambia el impuesto y cambia lo que se compra: quien compra pasa a ser casero, con un inquilino en el mismo edificio y con las obligaciones legales que eso conlleva en el estado de Nueva York —normas de desahucio, plazos, fianzas y mantenimiento—. Para quien lo quiere, es una forma clásica de comprar en Queens con el alquiler ayudando a pagar la hipoteca. Para quien no, es lo equivocado comprado por error.

La prima de las dos viviendas está en el precio, y es grande

En esta selección el edificio de dos viviendas más caro pide 1.100.000 dólares, mientras que una unifamiliar de cuatro dormitorios pide 859.000 y una pareada de tres pide 669.000. La diferencia no es de tamaño ni de acabado: es de producto. Compararlos por precio por metro o por número de dormitorios lleva a la conclusión equivocada.

La palabra «legal» está ahí haciendo trabajo

Los anuncios dicen «legal de dos familias», y la palabra no está por casualidad. En Queens es frecuente encontrar segundas viviendas que existen de hecho pero no de derecho, hechas en sótanos, buhardillas o garajes sin licencia.

La diferencia es seria y tiene consecuencias prácticas: una unidad sin licencia no es financiable por la mayoría de los bancos, no es asegurable en los mismos términos, puede acarrear multas y orden de reposición, y el alquiler con el que se contaba puede sencillamente no poder cobrarse. El documento que separa una cosa de otra es el certificado de ocupación, que dice cuántas unidades están autorizadas en ese edificio. Se pide antes de la oferta, no después, y se compara con lo que se ve en la visita.

El desván que «puede convertirse» es una promesa condicionada

Uno de los inmuebles describe un desván accesible por escalera con unos 65 m² de «potencial sin explotar», y añade, con honestidad que se agradece, que la conversión en superficie habitable depende de «las licencias y aprobaciones adecuadas».

Conviene leerlo por lo que dice. Convertir un desván en vivienda en Nueva York exige requisitos de altura libre, salida de emergencia, ventanas, ventilación y escalera, y no todos los desvanes los cumplen: muchos no pueden legalmente pasar a dormitorio por mucho espacio que tengan. Los metros del desván no son metros habitables mientras no exista la licencia, y esa obra no es barata. Quien haga cuentas contando esos 65 m² debería pedir antes una opinión técnica sobre si la conversión es siquiera posible en ese edificio.

La parcela es la típica de Queens, y eso lo condiciona todo

Un anuncio publica la medida: 25 por 100 pies, es decir unos 232 metros cuadrados de terreno. Es la parcela clásica de esta parte de la ciudad, y explica la forma de las casas: estrechas, profundas, desarrolladas en altura, muchas veces con patio pequeño detrás y sin plaza de aparcamiento propia.

Para quien viene de mercados con más terreno conviene ajustar expectativas: no hay espacio para ampliar a lo ancho, el aparcamiento en la calle está disputado y la casa vecina está cerca. Una de las casas es pareada, lo que significa pared medianera, con lo que eso implica en ruido y en obras, que pasan a depender también del vecino.

Puntos de atención

El recibo del impuesto no está en los anuncios

Ninguno de los inmuebles publica el importe del impuesto, y en Nueva York esa partida pesa en el coste mensual y depende de la clasificación del edificio. No se estima: se pide el recibo desglosado y el histórico de tres a cinco años, y se pregunta si hay exenciones o bonificaciones ligadas al propietario actual que no se transfieren.

En una casa de dos viviendas, pregunte por los contadores

Un anuncio menciona calefacción y aire acondicionado independientes para la primera planta y el sótano. Esa separación es la que decide quién paga qué, y no siempre existe: cuando la calefacción es común, la del inquilino la paga el propietario. Preguntar cuántos contadores hay —electricidad, gas y agua— y qué está realmente separado.

Un sótano acabado no es necesariamente superficie habitable

Aparecen sótanos acabados con aseo y estancias extra, descritos como despacho, gimnasio o sala. Son espacios útiles, pero su clasificación legal sigue las mismas reglas que el desván. Confirmar en el certificado de ocupación qué está autorizado como habitable, sobre todo si la intención es alquilar esa parte.

La antigüedad del parque construido

Buena parte del parque es anterior a 1940 —uno de estos inmuebles es de 1920—. Casas de esa edad en buen estado tienen cualidades que las nuevas no tienen, pero traen sus propias preguntas: fontanería e instalación eléctrica originales o rehechas, aislamiento, tejado, caldera, y la posibilidad de pintura con plomo o amianto en materiales antiguos. Es materia de inspección técnica antes de la oferta, no de descubrimiento después.

A quién le encaja y a quién no

Encaja a quien quiere entrar en el mercado de Nueva York con un alquiler ayudando a pagar la hipoteca, y está dispuesto a ser casero de verdad. Encaja a familia extensa que quiera dos núcleos en un mismo edificio con entradas y plantas separadas. Y encaja a quien busca casa individual con patio y parque en la puerta, por un importe que en Manhattan o Brooklyn no compra ni un piso equivalente.

No encaja a quien quiere solo una casa para sí y recorre la mitad de los anuncios sin notar que está comprando dos. No encaja a quien cuente el desván o el sótano como superficie habitable antes de confirmar que puede serlo. Y no encaja a quien necesite aparcamiento garantizado y terreno alrededor.

Antes de hacer una oferta

Pedir el certificado de ocupación y confirmar cuántas unidades están legalmente autorizadas, y compararlo con lo que se ve en la visita. Pedir el recibo del impuesto y el histórico de tres a cinco años, y preguntar por exenciones que no se transfieren. Si hay inquilino, pedir el contrato, la renta, el historial de pagos y la fianza. Preguntar cuántos contadores hay y qué está separado entre las unidades. Sobre desván o sótano, pedir informe técnico sobre la posibilidad legal de conversión antes de contar con esa superficie. Hacer inspección técnica con atención a fontanería, electricidad, tejado y materiales antiguos. Y confirmar en el horario el tiempo de viaje de las líneas J y Z desde la estación concreta, a la hora a la que se va a hacer.