Inmuebles en venta en Oceanside

Oceanside es una localidad de la costa sur de Long Island, en el municipio de Hempstead, condado de Nassau, a unos cuarenta kilómetros de Manhattan. Está entre Rockville Centre y Long Beach, junto a los canales y humedales que dan a la bahía, y es sobre todo un suburbio residencial de casas unifamiliares, con un núcleo de condominios y cooperativas.

Para quien compra, Oceanside reúne tres cosas que rara vez van juntas: tren directo a Manhattan, playa a pocos minutos y un distrito escolar propio con buena reputación. La contrapartida la conoce bien quien vivió 2012: la parte sur de la localidad es zona inundable, y los impuestos sobre la propiedad en el condado de Nassau están entre los más altos del país. Esta página explica la localidad, lo que hay en venta y lo que conviene comprobar antes de comprar.

Dónde está y cómo se llega

Oceanside está en el borde sur del condado de Nassau, justo al norte de Island Park y de Long Beach, con Rockville Centre y Baldwin como vecinos al norte y al oeste. Las playas de Long Beach están a unos diez minutos en coche, y Jones Beach a poco más de veinte.

En tren, la estación de Oceanside, en el ramal de Long Beach del Long Island Rail Road, llega a Penn Station, en Manhattan, en unos cincuenta minutos. En coche, la Southern State Parkway pasa al norte y es la conexión con la ciudad y el resto de la isla. El aeropuerto JFK está a unos veinticinco minutos fuera de las horas punta. Dentro de la localidad se necesita coche, y la estación tiene aparcamiento propio para quien hace el trayecto diario.

Un poco de historia

Durante más de dos siglos la localidad se llamó Christian Hook, y vivía de la pesca y de las ostras de la bahía. Pasó a llamarse Oceanville en 1864 y Ocean Side en 1890, y solo en 1918 quedó como Oceanside — nombres elegidos, ya entonces, para atraer compradores de fuera.

El gran crecimiento llegó después de la Segunda Guerra Mundial, cuando Long Island se llenó de suburbios para familias que trabajaban en Nueva York. De esa época es la mayor parte de las casas actuales: Capes, ranches y split-levels en parcelas regulares, muchas ampliadas y reformadas con los años. En octubre de 2012, el huracán Sandy inundó gran parte de la zona sur, y la reconstrucción que siguió — casas elevadas, seguros revisados, obras de protección — todavía marca el mercado.

Oceanside, zona por zona

Los canales y Ocean Harbor

Al sur, secciones como Ocean Harbor siguen los canales que dan a la bahía: casas con acceso al agua, algunas con muelle privado. Son las más buscadas por quien tiene barco, y también las más expuestas a las inundaciones. Aquí el precio depende mucho de que la casa se haya elevado o reconstruido después de 2012.

El centro y Long Beach Road

Alrededor de Long Beach Road y de la estación están el comercio diario, los restaurantes y los servicios. Las calles cercanas tienen casas más pequeñas y antiguas, en parcelas estrechas, con la ventaja de ir a pie al tren.

Las secciones residenciales del norte

Hacia el norte, secciones como Terrace, Ocean Lea y Tall Oaks forman la mayor parte de la localidad: calles tranquilas, casas unifamiliares con jardín y garaje, muchas ampliadas. Es donde está la mayor parte de la oferta de casas, y donde el riesgo de inundación es, en general, menor.

Oceanside Cove

Oceanside Cove es un conjunto cerrado de cooperativas y condominios, con piscina, club y pistas de tenis, junto a un lago. Es la puerta de entrada más asequible a la localidad, con normas propias que conviene conocer antes de hacer una oferta.

Salud, colegios y servicios

El hospital de referencia, Mount Sinai South Nassau, está en la propia localidad, algo poco común en Long Island. Los niños estudian en el Oceanside Union Free School District, el distrito escolar de Oceanside, con escuelas primarias y secundaria propias. En Estados Unidos, el distrito escolar pesa en el precio de la casa y en la factura de impuestos, y es lo primero que pregunta un comprador local. Supermercados, farmacias y restaurantes están a lo largo de Long Beach Road y en Rockville Centre, a pocos minutos.

Qué hay en venta

En Oceanside se venden sobre todo casas unifamiliares — Capes ampliadas, high ranches, split-levels — y, en Oceanside Cove, apartamentos en cooperativa y en condominio. En nuestra selección, los precios van de unos US$ 549 mil a US$ 1,2 millones: los apartamentos quedan en la parte baja de la horquilla, y las casas más grandes y reformadas, en las mejores secciones, en la alta.

Qué conviene comprobar

Inundaciones y seguro

Buena parte de la zona sur está en zona inundable en el mapa federal. Se pide el certificado de elevación de la casa, se pregunta qué pasó durante el Sandy y si hubo reconstrucción, y se pide un presupuesto del seguro de inundación antes de la oferta. Con financiación, ese seguro puede ser obligatorio, y el coste anual cambia las cuentas.

Impuestos sobre la propiedad

El impuesto anual en el condado de Nassau es alto y varía mucho entre casas parecidas. Se pide la factura de impuestos de esa dirección, con los distritos especiales desglosados. Es habitual que los propietarios recurran la valoración cada año, y conviene saber si la factura actual ya refleja una rebaja.

Cooperativa o condominio

En una cooperativa no se compra el apartamento, se compran acciones de la sociedad, y la junta tiene que aprobar al comprador — lo que puede ser difícil para quien vive fuera de Estados Unidos o no tiene ingresos allí. La cuota mensual suele incluir impuestos y la hipoteca del edificio. En un condominio la propiedad es plena y las reglas de compra son más sencillas. Siempre se confirma cuál de los dos es.

Ampliaciones y licencias

Muchas casas se ampliaron con los años. Se confirma que las ampliaciones, el sótano acabado y los dormitorios adicionales tienen licencia y constan en el certificado de ocupación, porque lo que no tiene licencia puede no contar en la tasación del banco.

Hipoteca y tasación

En un mercado competitivo, la tasación del banco puede quedar por debajo del precio acordado, y el préstamo se calcula sobre el menor de los dos valores. Quien compra con financiación debe tener la preaprobación hecha antes de presentar oferta, y prever en el contrato qué ocurre si la tasación o la inspección salen mal.

Checklist jurídico y fiscal, en Estados Unidos

Antes de comprar: la factura del impuesto sobre la propiedad; una inspección independiente; el certificado de elevación y el mapa de zona inundable; un presupuesto del seguro de inundación; las licencias de las ampliaciones y el certificado de ocupación; en caso de cooperativa, los estatutos, las cuentas del edificio y los criterios de aprobación.

En la compra: en el estado de Nueva York, cada parte tiene su abogado, y se firma un contrato antes del cierre. Hay que contar con el seguro de título, los costes de cierre y los impuestos de transmisión. Quien compra desde el extranjero necesita un número fiscal estadounidense para declarar ingresos y, en el cierre, el banco y el abogado piden prueba del origen de los fondos.

Mientras se tiene: impuesto sobre la propiedad pagado al condado, al municipio y al distrito escolar; seguro, incluido el de inundación; mantenimiento y, cuando exista, la cuota de la cooperativa o del condominio. Los ingresos por alquiler se declaran en Estados Unidos, también por no residentes.

En la venta: impuesto sobre plusvalías. Los no residentes están sujetos a la retención FIRPTA en el cierre, que es un anticipo del impuesto y no el impuesto final. Conviene hablar con un contable estadounidense antes de vender.

Para quién tiene sentido — y para quién no

Tiene sentido para familias que quieren casa con jardín, buen distrito escolar y tren a Manhattan, con la playa cerca; para quien tiene barco y busca casa en los canales; y para quien busca en Oceanside Cove una entrada más asequible a la costa sur.

Tiene menos sentido para quien no quiere lidiar con el seguro de inundación, para quien hace cuentas ajustadas sin incluir los impuestos de Nassau, y, en las cooperativas, para quien no tiene ingresos en Estados Unidos que convenzan a la junta.

Consideraciones finales

Oceanside es un suburbio familiar de la costa sur, con tren, playa, hospital y colegio a la puerta. Lo que separa una buena compra de una mala es la relación de la casa con el agua, la factura de impuestos de esa dirección y, en los apartamentos, si es cooperativa o condominio.

Al contactarnos por la página del inmueble, remitimos su contacto a nuestro corredor asociado, que es quien tiene la información completa sobre ese inmueble en concreto — factura de impuestos, zona de inundación y seguro, normas de la cooperativa o del condominio, y condiciones de negociación.