Inmuebles en venta en Florida

Florida es un pueblo del condado de Orange, en el estado de Nueva York, a unos 80 kilómetros al noroeste de Manhattan. No tiene nada que ver con el estado de Florida: son 2.888 habitantes, una calle principal con tiendas y restaurantes, casas de madera con porche, y alrededor los campos de tierra negra donde se cosechan las cebollas. El pueblo se reparte entre los municipios de Warwick y Goshen, en el valle de Warwick.

Para quien compra, es lo contrario de un suburbio: un pueblo pequeño con instituto propio, parcelas grandes y precios que en Westchester ya no existen, a hora y media en coche de la ciudad. La contrapartida está en el impuesto predial del condado, en la dependencia del coche y en la propia tierra negra, que es la riqueza de la región y también la razón de las inundaciones. Esta página explica el pueblo, qué hay a la venta y a qué precio, y qué conviene comprobar antes de comprar aquí.

Dónde está y cómo se llega

El pueblo ocupa el código postal 10921, entre Warwick, al suroeste, y Goshen, al norte. Las carreteras estatales 17A y 94 se cruzan aquí y llevan a Warwick y a Middletown; la autopista del estado de Nueva York y la vía rápida 17 están a veinte minutos.

No hay estación de tren en el pueblo. Las más cercanas están en la línea Port Jervis, en Middletown y Harriman, a veinte o treinta minutos en coche, y hay autobuses de cercanías del condado de Orange a Nueva York. En la práctica, quien trabaja en la ciudad va en coche hasta la estación o toma el autobús, y debe contar con más de dos horas puerta a puerta. Para quien trabaja en el condado de Orange, en Rockland o en el norte de Nueva Jersey, la ubicación es cómoda.

La tierra negra

Qué es

Al oeste del pueblo se extiende la Black Dirt Region, la región de tierra negra del sur del condado de Orange, que continúa por el norte del condado de Sussex, en Nueva Jersey. El suelo es el fondo de un antiguo lago glaciar, oscuro y extraordinariamente fértil: la mayor mancha de este tipo en Estados Unidos fuera de los Everglades. Durante más de un siglo se drenó y se cultivó, sobre todo con cebolla, y es ella la que da al paisaje alrededor de Florida los campos negros y llanos que sorprenden a quien llega.

Qué supone para quien vive aquí

Supone producto fresco, mercados de agricultores, granjas abiertas al público y una vecindad agrícola que mantiene el campo sin construir. Supone también trabajo agrícola: en época de cosecha hay máquinas, camiones y polvo en las carreteras que cruzan los campos. Quien compra al borde de la zona agrícola debe contar con ello: es el precio de tener el paisaje.

Y el río

La tierra negra es fértil por el río Wallkill, que durante siglos inundó esas tierras: los primeros colonos las llamaban «las tierras ahogadas». El río sigue desbordándose: las crecidas de 2011, con la tormenta Irene, y las de enero de 2024 volvieron a amenazar las granjas. El condado tiene en estudio obras de mitigación en las orillas. Para quien compra, lo que importa es simple: confirmar si la casa está en zona inundable y a qué distancia queda del río y de los canales de drenaje.

Un poco de historia

El pueblo dio al país una figura conocida: William Henry Seward, el secretario de Estado de Abraham Lincoln —el hombre que negoció la compra de Alaska— nació aquí en 1801. Su padre, Samuel Sweezy Seward, médico y comerciante del pueblo, dejó en 1846 una dotación para fundar una escuela gratuita: el S. S. Seward Institute, que sigue siendo el instituto del pueblo casi dos siglos después.

El resto de la historia es agrícola. El drenaje de las tierras pantanosas del Wallkill, desde finales del siglo XIX, convirtió la ciénaga en la región de tierra negra e hizo de Florida y de las aldeas vecinas un centro de producción de cebolla, con trabajadores llegados de Polonia y, más tarde, de México y Centroamérica. Las granjas siguen en pie y el pueblo vive junto a ellas.

El pueblo, calle por calle

El centro

Alrededor de North y South Main Street está el centro: tiendas, restaurantes, una cervecería, la oficina de correos y las casas antiguas del pueblo, muchas de principios del siglo XX, en parcelas pequeñas y con porche. Es la zona más barata y la única donde se camina a todo. Algunas de estas casas están a la espera de obras.

Las calles residenciales

Farries Avenue, Scanlon Avenue, Houston Street y las calles de alrededor forman el núcleo residencial: casas familiares de los años 50 a los 90, en parcelas de mil a dos mil metros cuadrados, con garaje y jardín trasero. Aquí está la mayor parte de la oferta, y también las casas de dos familias.

El campo de alrededor

Fuera del pueblo, en carreteras como Round Hill, Union Corners o Sand Hill, las parcelas pasan a ser de uno a cuatro acres, con bosque, graneros y casas de campo antiguas junto a construcción reciente. Aquí aparecen las casas mayores y los proyectos de rehabilitación.

Escuelas y servicios

El pueblo tiene distrito escolar propio, el Florida Union Free School District, con la escuela primaria Golden Hill y el S. S. Seward Institute, que es el instituto. Tener instituto propio en un pueblo de este tamaño es raro y es uno de los argumentos de quien vive aquí: clases pequeñas y escuela a pie. El impuesto escolar es, a la vez, la mayor parte del impuesto predial.

Para el comercio mayor, el hospital y los servicios se va a Warwick, a pocos minutos, o a Middletown. El aeropuerto internacional de Newark queda a hora y media.

Qué hay a la venta y a qué precio

En Florida se venden casas, y casi solo casas. En nuestra selección, los precios van de unos US$ 285 mil a US$ 1,75 millones: una amplitud grande para un pueblo pequeño, porque lo que hay va de la casa del centro a rehabilitar a la propiedad de cuatro acres reconstruida de cero.

Entre US$ 285 mil y US$ 500 mil están las casas del centro y de las calles residenciales, de dos a cinco dormitorios, con 95 a 180 m², muchas necesitadas de obras, incluidas casas de campo antiguas con graneros, vendidas en el estado en que están. Entre US$ 500 mil y US$ 700 mil aparecen las casas familiares mayores y reformadas, de 200 a 300 m², y las casas de dos familias con las dos viviendas alquiladas. Por encima de US$ 700 mil está la obra nueva en parcelas de más de dos acres y, arriba del todo, las propiedades reconstruidas: una casa de 440 m² en casi cuatro acres llega a US$ 1,75 millones.

Lo que hace el precio es, por este orden, el tamaño y la privacidad de la parcela, el estado de la casa, la superficie construida y que exista una segunda vivienda legal que dé renta.

Análisis de inversión

Revalorización

El condado de Orange ganó demanda con la salida de familias de Nueva York y del norte de Nueva Jersey en busca de espacio, y el valle de Warwick está entre los lugares más buscados del condado. El pueblo se beneficia del instituto propio y del paisaje agrícola protegido. El freno es el mismo de toda la región: el impuesto predial y la distancia a la ciudad.

Alquiler

El alquiler aquí es anual y a familias. Una casa de dos familias, o una casa con anexo legal, es el producto que da renta: hay en el pueblo casas con las dos viviendas alquiladas y contratos en vigor, y casas con un anexo de un dormitorio que cubre buena parte del impuesto. La regla vale en todas partes: solo cuenta como renta lo que está legalizado.

Salida

Es un mercado pequeño. Las casas bien cuidadas, con terreno y en buen estado, se venden en primavera y verano; las que necesitan obras dependen de un comprador que quiera el proyecto. Quien compra aquí debe pensar en años.

Puntos a considerar

El impuesto predial

En el condado de Orange el tipo efectivo del impuesto predial ronda el 2,2% del valor de la casa, frente a cerca del 1,02% de la mediana de Estados Unidos, y el importe mediano pagado se acerca a US$ 8.494 al año, sobre una casa mediana de unos US$ 388 mil. En las casas más caras de esta selección, la cuenta anual es muy superior. Se pide siempre el recibo real de esa casa, no una estimación.

Zona inundable y drenaje

Con el Wallkill al lado y una llanura agrícola drenada, hay calles y parcelas en zona inundable. Se comprueba el mapa de FEMA para la dirección, se pregunta por el historial de agua en el sótano y se pide una cotización de seguro de inundación antes de la oferta: con hipoteca, en zona de riesgo, es obligatorio.

Pozo, fosa y agua

Dentro del pueblo hay red pública; fuera, muchas casas tienen pozo y fosa séptica. Se manda analizar el agua —bacterias, nitratos y, en zona agrícola, también pesticidas—, se confirma el caudal del pozo, la antigüedad y la ubicación de la fosa, y se inspecciona el sistema.

Casas antiguas y graneros

Buena parte del parque tiene medio siglo o mucho más. Eso significa tejados, ventanas, instalaciones eléctricas y calderas al final de su vida, depósitos de combustible enterrados y, en las casas de campo, graneros con la estructura comprometida. Inspección completa, prueba de radón y, en casas anteriores a 1978, la declaración de pintura con plomo.

La segunda vivienda tiene que ser legal

Muchas casas de la región anuncian «anexo» o «apartamento en el nivel inferior». Lo que decide es el certificado de ocupación y la licencia del municipio: Warwick y Goshen tienen normas propias para las viviendas accesorias. Sin papeles no hay renta garantizada, y el comprador hereda el problema.

Vecindad agrícola

Una granja en activo es una granja: máquinas de madrugada, pulverizaciones, olores en la época de abonado y camiones en la carretera. El estado de Nueva York protege la actividad agrícola, y quien compra junto a los campos lo acepta. Quien quiere silencio absoluto elige otra calle.

Depender del coche

Sin tren en el pueblo y con servicio de autobús limitado, una familia de aquí necesita dos coches. Quien vaya a trabajar a la ciudad debería hacer el trayecto hasta la estación o la parada a la hora a la que lo haría cada día, antes de decidir.

Anuncios que cambian rápido

Es un mercado pequeño, y una casa bien valorada se vende rápido. Se confirma siempre el estado actual del anuncio antes de concertar una visita.

Checklist jurídico y fiscal, en EE. UU.

Antes de ofertar: recibo real del impuesto predial; certificado de ocupación y licencias de las ampliaciones; licencia de la vivienda accesoria, si la hay; zona inundable y cotización del seguro; análisis del agua y estado del pozo y de la fosa; contratos de alquiler en vigor, si hay inquilinos; inspección completa, con radón; y, si la casa linda con campos, confirmación de la zonificación agrícola del entorno.

En la compra: en el estado de Nueva York, la compra la llevan abogados de ambas partes, con seguro de título. Hay impuesto de transmisión del estado y, en los inmuebles residenciales a partir de un millón de dólares, el «mansion tax» del 1%, que paga el comprador, y que aquí solo alcanza a las casas del tramo alto.

Mientras se posee: impuesto predial del condado, del municipio, del pueblo y del distrito escolar; seguro, incluido el de inundación si procede; mantenimiento del pozo y de la fosa. Quien hace de la casa su residencia principal puede pedir la exención parcial STAR en el impuesto escolar. Los ingresos por alquiler se declaran en Estados Unidos, incluso por quien no es residente.

En la venta: impuesto sobre las plusvalías y, cuando el vendedor es extranjero, la retención FIRPTA sobre el precio de venta, que se ajusta después en la declaración de impuestos.

Para quién tiene sentido, y para quién no

Tiene sentido para familias que quieren un pueblo pequeño con instituto propio, terreno y vecinos, a hora y media de la ciudad. Tiene sentido para quien trabaja en el condado de Orange, en Rockland o en el norte de Nueva Jersey. Tiene sentido para quien busca una casa de campo que rehabilitar, con graneros y espacio. Y tiene sentido para quien compra una casa de dos familias para vivir en una y alquilar la otra.

Tiene menos sentido para quien va a la ciudad cada día sin coche, para quien quiere comercio y servicios en la puerta, para quien no tolera la vecindad agrícola, y para quien no quiere la carga anual del impuesto predial de esta región.

Consideraciones finales

El pueblo de Florida es lo contrario de lo que el nombre sugiere a quien viene de fuera: campo, nieve en invierno, cebollas en otoño y una escuela donde todos se conocen. El precio de entrada es de los más accesibles a esta distancia de Nueva York, y es el coste de mantenerla lo que decide si las cuentas salen.

El camino es sencillo de decir: pedir el recibo del impuesto, comprobar la zona inundable y el agua, confirmar en papel cualquier segunda vivienda, y visitar la casa un día de lluvia y otro en plena cosecha.

Al contactarnos por la página del inmueble, remitimos su consulta a quien tiene la información completa sobre ese inmueble en concreto: el impuesto predial, las licencias, la zona inundable y el estado actual del anuncio. Todo el inventario está disponible en portugués, inglés, español, francés y hebreo.