Inmuebles en venta en Thornwood

Dónde está Thornwood

Thornwood es una aldea del municipio de Mount Pleasant, en el condado de Westchester, estado de Nueva York. No tiene administración propia — es un nombre dentro del municipio —, pero sí tiene estación en la línea Harlem de Metro-North, y los anuncios en cartera la sitúan a pocos minutos de ella.

Es la mayor cartera de las aldeas vecinas y también la más variada. Aquí no hay un tipo de casa dominante ni una década dominante: hay doscientos sesenta y cuatro años entre el inmueble más antiguo y los más recientes.

Qué está a la venta hoy

La oferta en cartera va de unos 299.900 a 2.600.000 dólares, con la parte media cerca de 1.095.000. Las superficies van de unos 61 a unos 359 metros cuadrados, en parcelas que van de fracciones mínimas a algo más de un acre.

Son sobre todo viviendas unifamiliares, pero no solo: hay también pisos en un edificio de 1930 y un edificio de dos viviendas. Y hay casas que todavía no están construidas — sobre esas hay un punto propio más abajo, porque las cifras que las describen se refieren a algo que aún no existe.

Qué hay en cartera

Arriba, una parcela en una promoción nueva de doce viviendas, en el punto más alto de la aldea. Lo que se compra es la parcela y el proyecto: la casa se construirá, con unos 370 m² previstos.

Después, una segunda casa por construir, en un terreno de menos de un cuarto de acre, con proyecto de cuatro dormitorios y tres baños y medio.

Entre las construidas, la más cara es de 1955 sobre un acre, con caseta y piscina enterrada de hormigón; hay una de 1986 en algo más de un acre, preparada para una unidad para familiares; hay una de 1956 con sótano acabado y salida al exterior, con baño completo nuevo; y hay una de 1762, anterior a la independencia de Estados Unidos, con cinco dormitorios.

En la base, pisos de unos 61 m² en un edificio de 1930, y un edificio de dos viviendas de 1920 vendido en el estado en que se encuentra, vacío, cuyo anuncio dice que la parcela admite construcción adicional, sujeto a confirmación con el municipio.

Qué dicen los precios

Entre la entrada y el tope hay casi nueve veces, una amplitud enorme para una aldea pequeña. Pero no mide localización: mide edad, estado y qué se está comprando realmente. En la base hay pisos pequeños en un edificio de los años treinta; en el tope hay terreno con proyecto aprobado y una casa por levantar.

En medio quedan viviendas de posguerra, casi todas de los años cincuenta, en parcelas de un quinto de acre a un acre. Ese es el mercado real de Thornwood, y es ahí donde los precios se comparan entre sí con sentido.

Puntos de atención

Algunas de estas casas todavía no existen

Es el punto más importante de esta página. Parte de la cartera se vende sobre plano: una de ellas es una parcela de una promoción nueva, otra es una construcción sin iniciar. Los dormitorios, los baños y los metros cuadrados que aparecen en los datos describen el proyecto, no una casa visitable.

Quien compra así necesita otras preguntas: cuál es el contrato de construcción y qué incluye; cuál es el calendario y qué pasa si se retrasa; qué acabados están previstos y cuáles son extra; qué garantía cubre la obra; y, sobre todo, si las licencias están concedidas o solo solicitadas. Las fotografías de estas son imágenes de proyecto, no fotografías de lo que hay.

El gasóleo es el combustible dominante, y el depósito es la pregunta

Más de la mitad de las casas construidas en cartera se calienta con gasóleo. Es habitual en esta zona y no es en sí un problema, pero trae siempre la misma pregunta: ¿hubo alguna vez depósito enterrado en el terreno y existe registro de su retirada?

Un depósito enterrado con fugas es contaminación de suelo, y esa responsabilidad se queda con quien es dueño, no con quien vendió. En una de las casas el anuncio dice expresamente que el depósito es sobre el suelo y de 2019: esa es la situación buena, porque un depósito a la vista se inspecciona. En las demás, se pregunta.

Superficie acabada que no cuenta en los metros

Una de las casas declara, entre paréntesis, que unos 55 metros cuadrados de planta inferior acabada no están incluidos en la superficie anunciada. Es la formulación correcta y es rara: la mayoría de los anuncios lo suma todo.

El espacio acabado en sótano solo cuenta como superficie habitable con altura libre suficiente, ventana de salida y licencia. La diferencia cambia la comparación de precio por metro cuadrado entre dos inmuebles, y la cambia mucho. Al comparar, confirmar siempre si el sótano entró en una cifra y no en la otra.

Una unidad para familiares es una segunda vivienda, y la legalidad no se presume

Una de las casas se anuncia preparada para una unidad independiente destinada a familiares. En la práctica eso se acerca a una segunda vivienda dentro del mismo inmueble, y lo que la hace legal es una licencia municipal con condiciones y renovación, no la existencia de cocina, baño y puerta propia.

Pedir la licencia y el certificado de ocupación antes de contar con ese espacio para alojar familia o para alquilar.

Comprar en el estado en que se encuentra no es un descuento

El edificio de dos viviendas de 1920 se vende en el estado en que se encuentra y está vacío. Eso quiere decir que el vendedor no hará reparaciones ni responderá por defectos, y la expresión debe leerse por lo que es: un aviso, no una ganga.

Quien compra así inspecciona antes de firmar, y con más profundidad de lo habitual: estructura, tejado, instalación eléctrica, fontanería, humedad y amianto en un edificio con un siglo. El mismo anuncio sugiere potencial edificatorio en la parcela, y sobre eso vale el punto siguiente.

Potencial edificatorio no es licencia

Cuando un anuncio dice que se puede construir más en la parcela, describe una posibilidad, no una autorización. El propio anuncio remite al comprador a confirmarlo con el municipio, y eso es lo que hay que hacer, por escrito, antes de pagar un importe que refleje ese potencial.

Qué confirmar: qué permite realmente la calificación en esa parcela concreta, qué tasas y avales se exigen, si conectar las infraestructuras es un trámite o una obra, y cuánto dura el proceso.

Una casa de 1762 no se valora como una de los años cincuenta

El inmueble más antiguo de la cartera es de 1762. Es una propiedad rara y con valor propio, pero exige otra lectura: preguntar por estructura y cimentación, aislamiento (casi siempre inexistente en la fecha de construcción), instalación eléctrica y fontanería, y si existe alguna protección o servidumbre histórica que limite obras exteriores.

Es también una casa donde el coste de calentar es una variable seria, y en este caso con calefacción de gasóleo y vapor.

El impuesto, y los que no lo publican

En este condado el impuesto sobre el inmueble es alto y su mayor parte es el impuesto escolar. En los inmuebles construidos de la cartera, el tipo efectivo medido sobre el precio pedido va entre aproximadamente 1,4% y 2,1% al año: sobre una casa de un millón de dólares son cerca de 1.500 dólares al mes, todos los meses, que se suman a la cuota.

⚠ Las casas por construir no publican impuesto, y es natural: todavía no han sido valoradas como vivienda. Eso significa que la cifra futura es una incógnita y que su coste mensual no se puede comparar con el de las demás. Pedir al municipio una estimación basada en el valor previsto antes de suponer que salen más baratas.

El distrito escolar, al contrario que en las vecinas, es uno solo

Aquí hay una buena noticia, y merece decirse porque en las aldeas de al lado no ocurre: los inmuebles de la cartera pertenecen todos al mismo distrito escolar, Mount Pleasant. No hace falta comprobarlo caso por caso como en Pleasantville o en Valhalla, donde la frontera corta el pueblo por la mitad.

Sigue mereciendo la pena confirmarlo por la dirección exacta, pero aquí la probabilidad de sorpresa es baja.

Para quién tiene sentido — y para quién no

Tiene sentido para quien quiere elegir: es la cartera más variada de estas aldeas, en tipo, en edad y en precio. Tiene sentido para quien hace el trayecto diario a la ciudad, por la estación. Tiene sentido para quien quiere casa nueva y está dispuesto a esperarla, porque aquí eso existe y al lado casi no. Y tiene sentido para quien busca una entrada barata en Westchester, por los pisos del edificio de los años treinta.

No tiene sentido para quien quiere entrar y habitar ya en la parte alta: ahí lo que hay es obra por hacer. No tiene sentido para quien no quiere lidiar con calefacción de gasóleo. No tiene sentido para quien compra sin inspección: hay aquí un edificio de 1920 vendido tal cual y una casa de 1762. Y no tiene sentido para quien compra al límite del presupuesto, con un tipo efectivo de impuesto que llega al dos por ciento.

Antes de hacer una oferta

• Confirmar si el inmueble está construido o se vende sobre plano: cambia todas las preguntas siguientes.
• Si es sobre plano: pedir el contrato de construcción, el calendario, la lista de acabados incluidos y el estado de las licencias.
• Preguntar si hubo depósito de gasóleo enterrado y pedir el registro de retirada.
• Confirmar si la superficie acabada de la planta inferior está incluida en los metros y si tiene licencia.
• Pedir la licencia y el certificado de ocupación de cualquier unidad independiente.
• En el inmueble vendido en el estado en que se encuentra, hacer una inspección ampliada antes de firmar.
• Confirmar por escrito con el municipio qué es aprobable en la parcela, antes de pagar por potencial edificatorio.
• En la casa del siglo XVIII, preguntar por estructura, aislamiento, electricidad y eventual protección histórica.
• Pedir el recibo del impuesto desglosado y el histórico de tres a cinco años, y en las casas nuevas una estimación municipal.
• Confirmar el distrito escolar por la dirección, aunque aquí sea casi siempre el mismo.

Consideraciones finales

Thornwood es la más completa de estas aldeas y la que ofrece más posibilidades reales de elección: se puede comprar un piso pequeño, una casa familiar de los cincuenta, un proyecto por construir o un edificio con un siglo para rehabilitar. Pocos lugares de este tamaño ofrecen las cuatro cosas a la vez.

El reverso es que esas cuatro cosas no se comparan por el precio. Una parcela con proyecto y una casa lista para entrar no son la misma compra, y la diferencia de riesgo entre ellas no aparece en la tabla. Lo que conviene es decidir primero qué se está comprando y solo después mirar el número.

Al ponerse en contacto desde la página de un inmueble, remitimos su solicitud al consultor responsable de ese anuncio.