נכסים למכירה בארצות הברית

ארצות הברית היא השוק הנזיל ביותר בעולם ואחד הקלים לרכישה ממנו כזר: אין אישור לבקש, אין לאום להוכיח, לא צריך לגור שם. מה שקיים, שתופס כמעט את כולם, הוא שכבה של מיסים שנתיים, ביטוחים וכללי בתים משותפים שאין לה מקבילה באירופה. דף זה מראה היכן יש לנו מאפיינים ומסביר את השכבה הזו לפני שהיא מופיעה בחשבון.

איפה יש לנו נכסים?

התיק מרוכז בשלוש מדינות, ובתוך ניו יורק בחמש מציאויות שונות מאוד.

• העיר ניו יורק.מנהטן, ברוקלין, קווינס, ברונקס וסטטן איילנד. דירה עירונית, שבה ההבחנה ביןשיתוף פעולהוקוֹנדוֹמִינִיוֹןמחליט יותר מהמחיר - ראה להלן, כי זו המלכודת מספר אחת עבור קונים זרים.
• לונג איילנד.Great Neck, Syosset, Plainview, Huntington, New Hyde Park, Queens Village, Uniondale and North Shore. דיור משפחתי, מחוזות בתי ספר טובים, רכבת לעיר.
• המפטון ואי האש.סאות'המפטון, איסט המפטון, ברידג'המפטון, טחנת מים, אמאגנסט, ווסטהמפטון, מונטוק. בית קיץ בקצה העליון של השוק, עם עונה קצרה ואינטנסיבית.
• עמק ההדסון וקאטסקילס.ריינבק, מילברוק, הייד פארק, וורוויק, וודסטוק, ניו פאלץ, קרהונקסון, אחוזת ליווינגסטון. בית כפרי שעתיים מהעיר, עם קרקע אמיתית במחיר של דירה קטנה במנהטן.
• פלורידה.אורלנדו והסביבה, טמפה, קלירווטר, מיאמי. זה המקום שבו קונים ברזילאים ואירופים קונים להשכרה לעונה, ושם הביטוח חשוב ביותר.
• קונטיקט ופרברי ווסטצ'סטר.סטמפורד, לארצ'מונט, ארמונק, רכש. אותו היגיון כמו לונג איילנד, בצד השני של העיר.

מה כסף קונה

אין שוק אמריקאי אחד, יש עשרות. אותו סכום שקונה דירת חדר שינה אחד במנהטן קונה בית עם קרקע בעמק ההדסון, ובפאתי אורלנדו קונה בית חדש עם בריכה.ההבדל בין מדינות גדול מההבדל בין מדינות באירופה.

ויש כלל שמשנה הכל ואינו מופיע במחיר:הארנונה השנתית משתנה מאוד ממחוז למחוז. לשני בתים באותו מחיר, במרחק של עשרים דקות אחד מהשני, יכולים להיות חשבונות שנתיים שונים מאוד. השוואת מחירים ללא השוואת מס היא השוואת חצי מהחשבון.

איך זר קונה בארצות הברית

אין הגבלה. תושב חוץ יכול לרכוש בשמו הפרטי, ללא ויזה וללא תושבות. התהליך:

• הצעה וחוזה, בדרך כלל עם פיקדון בנאמנות, חשבון צד שלישי שמחזיק את הכסף עד לסגירה.
• חיפוש כותרתוביטוח רכוש. בארצות הברית אין רישום מקרקעין מרכזי כמו זה האירופי: חברת הביטוח מבטיחה שאיש לא יופיע מאוחר יותר שיתבע את הנכס.
• סְגִירָה, תוצרת אחברת כותרתאו על ידי עורך דין, תלוי במדינה.
• מספר מס, ה-ITIN, הכרחי להצהרת הכנסה מדמי שכירות ולתהליך המכירה.

קנייה דרך חברה היא נפוצה ולעיתים מומלצת, אך יש לה השלכות מס בשתי המדינות. זו החלטה שיש לקבל עם מי שמבין בשני הצדדים, לפני ההצעה ולא אחריה.

עלויות שאינן מופיעות בפרסומת

• אַרנוֹנָה, שנתי, מחויב על ידי העירייה או המחוז. זוהי העלות החוזרת הכבדה ביותר והמוערכת ביותר.
• חיובי בית משותף—חיובים נפוציםבבית משותף,תַחזוּקָהבשיתוף פעולה,HOAבעיור. בפלורידה, הם עשויים לכלול רזרבה חובה לעבודות מבניות.
• כַּסֶפֶת.בפלורידה, ביטוח הוריקן והצפות הם כמעט חובה ועלו בחדות בשנים האחרונות.
• עלויות סגירה: ביטוח בעלות, דמי רישום, מס העברות בחלק מהמדינות והערים.

נגד מה צריך לשקול

קו-אופ ובית משותף זה לא אותו דבר

בניו יורק, רוב הדירות כןשיתופי פעולה: לא קונים את הנכס, קונים מניות בחברה שבבעלותה, והכניסה תלויה באישור דירקטוריון. עצה זו יכולהלסרב לקונה מבלי לתת סיבה, לעתים קרובות דורש הוכחה של הכנסה ונכסים בארצות הברית, ורובם אינם מקבלים תושבי חוץ או קנייה להשכרה. THEקוֹנדוֹמִינִיוֹןזה נכס נדל"ן וזה מה שזר באמת יכול לקנות - וזה עולה יותר מסיבה זו. אישור זאת לפני ההתאהבות בדירה חוסך חודשים.

המס השנתי הוא חשבונית, לא פרט

בחלקים מניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט, המס השנתי על בית חד-משפחתי הוא סכום שקונים אירופאים רבים מגלים עליו רק מאוחר יותר. זה לא נעלם כשהבית ריק ועולה עם הערכה מחודשת של המחוז.

FIRPTA: בעת מכירה, ניכוי מס במקור

כאשר המוכר הוא זר, החוק מחייב את הקונה לשמור על אחוזיםמחיר ברוטו- לא מרווח - ולמסור אותו לרשויות המס האמריקאיות. הוא מתאושש מאוחר יותר, עם הצהרה, אבל עם כסף שיושב בטל במשך חודשים. כל מי שעושה את חשבונות המכירה החוזרת מבלי לקחת זאת בחשבון, טועה בתזרים המזומנים שלו.

מס יורשים והסיכון הפחות מוכר

לתושב חוץ ללא אזרחות אמריקאית יש, במס הירושה הפדרלי, פטור של רקשישים אלף דולר- מול המיליונים מהם נהנה תושב. נכס בעל ערך ממוצע שנותר בתור ירושה יכול להניב חיוב מס משמעותי ביותר. יש דרכים לבנות את זה, אבל יש לטפל בהןלִפנֵישל הרכישה.

בפלורידה, הביטוח שינה את החישוב

עלות הביטוח באזורי החוף עלתה בחדות, המבטחים עזבו את המדינה ומבנים ישנים עומדים בפני הערכות מבניות מחייבות עם דליפות נלוות. נכס זול עם ביטוח יקר עשוי להניב פחות מנכס יקר עם ביטוח סטנדרטי.

קנה לא מבית המגורים

אין ויזה לרכישת נכס בארצות הברית. הנכס לא משנה בשום צורה את הזכות להיות שם, ומגבלת היום של הויזה או הפטור שאיתם אתם נכנסים נשארים בתוקף.

אשראי קיים, אך דורש מקדמה גדולה

ישנם בנקים שמלווים לתושבי חוץ, בדרך כלל עם מקדמה גבוהה בהרבה ממה שהם היו מבקשים מהתושב ובתעריף גבוה יותר. זה לא התרחיש האירופי של מימון כמעט מוחלט.

שכר דירה והכנסה

השכרות עונתיות משתלמות היטב באורלנדו, בחוף פלורידה ובהמפטונס, אך הן עונתיות, דורשות ניהול מקומי וכפופות לחוקים העירוניים המשתנים. השכרות קבועות, בפרברי ניו יורק וקונטיקט, מניבות פחות אבל מניבות תשואה לאורך כל השנה. בכל מקרה, ההכנסה מחויבת במס בארצות הברית ויש להצהיר עליה - ה-ITIN קיים בשביל זה.