נכסים למכירה ב-Corona

קורונה (Corona) היא שכונה ברובע קווינס שבניו יורק, הצמודה ל-Flushing Meadows–Corona Park, הפארק הגדול של התערוכות העולמיות של 1939 ושל 1964. היא שוכנת בין Jackson Heights ו-Elmhurst ממערב לבין הפארק ממזרח; מצפון ל-Roosevelt Avenue היא נקראת North Corona ומשתרעת עד East Elmhurst. זוהי שכונה צפופה, של רחובות עם בתים טוריים, בניינים קטנים בני שתיים או שלוש יחידות דיור ובנייני דירות, המשורתת על ידי קו 7 של הרכבת התחתית, המגיע למנהטן בתוך כחצי שעה.

אין לבלבל אותה עם העיר קורונה שבקליפורניה, שהיא מקום אחר. דף זה עוסק בשכונה שבקווינס, עם המיקוד 11368.

לקונים, קורונה מציעה דבר שהולך ונעשה נדיר בניו יורק: בתים ודירות במחירים מתחת לממוצע העירוני, במרחק נסיעה ברכבת התחתית מ-Midtown, לצד אחד הפארקים הגדולים בעיר ובסמוך לאזור שמשתנה במהירות, עם אצטדיון הכדורגל החדש ואלפי בתים חדשים ב-Willets Point. המחיר שבצד השני הוא הצפיפות, רעש המטוסים של נמל התעופה LaGuardia בחלק מהשכונה, ההצפות בגשמים עזים הפוגעות במרתפים, הכללים של אגודות הדיור השיתופיות, דירות המרתף ללא היתר והצורך לבדוק בקפידה את מצבו ואת מעמדו המשפטי של כל בית. דף זה מסביר את השכונה, מה מוצע בה למכירה ומה כדאי לבדוק לפני הקנייה.

היכן היא שוכנת וכיצד מגיעים

קורונה תופסת את מרכזו הצפוני של קווינס. הרחובות הראשיים הם Roosevelt Avenue, מתחת לקו המוגבה של הרכבת התחתית, Junction Boulevard, המהווה את הגבול עם Jackson Heights ו-Elmhurst, Northern Boulevard בצפון, Corona Avenue ו-108th Street, העורק המסחרי של דרום השכונה. ממזרח נמצא Flushing Meadows–Corona Park ומעברו השני Flushing; מדרום Rego Park ו-Forest Hills, כבר עם בתים ומחירים מסוג אחר.

החיבור למנהטן נעשה דרך קו 7 של הרכבת התחתית, שיש לו בקורונה את התחנות Junction Boulevard, 103rd Street–Corona Plaza, 111th Street ו-Mets–Willets Point. הקו עובר מוגבה מעל Roosevelt Avenue ויש בו שירות מהיר בשעות העומס. מ-Junction Boulevard ועד Grand Central יש לחשב כחצי שעה, מעט יותר מהתחנות שממזרח; מ-Grand Central ממשיכים לשאר מנהטן. יש גם קווי אוטובוס רבים, כמו Q23, Q58, Q66, Q72 ו-Q88, המחברים את קורונה ל-Flushing, ל-Forest Hills, ל-Ridgewood ולנמל התעופה LaGuardia.

רכבת הפרברים Long Island Rail Road עוברת בקורונה בלי לעצור: התחנה של השכונה נסגרה ב-1964. התחנה Mets–Willets Point, בקו Port Washington, פועלת בעיקר בימי משחקים ואירועים גדולים. ברכב, השכונה נמצאת סמוך ל-Grand Central Parkway, ל-Long Island Expressway ול-Van Wyck Expressway, ובמרחק דקות ספורות מנמל התעופה LaGuardia ובמרחק רב יותר מ-JFK. חניה ברחוב קשה כמעט בכל השכונה.

מעט היסטוריה

האזור התחיל כ-West Flushing. ב-1854 הביאה הגעת מסילת הברזל ספסרים מניו יורק, שחילקו את הקרקעות למגרשים ונתנו להן את שם היישוב השכן. בסביבות 1870 רצו התושבים והיזמים שם משלהם, והאזור החל להיקרא קורונה, ה״כתר״ של מחוז קווינס. כאן גם, במסלול מרוצי סוסים בשם Fashion Course, נערכו ב-1858 משחקי הבייסבול הראשונים בכרטיסים בתשלום.

בתחילת המאה ה-20 הפכו הביצות שממזרח לשכונה ל-Corona Ash Dumps, מזבלת אפר עצומה שאותה תיאר פ. סקוט פיצג׳רלד ב-גטסבי הגדול כ״עמק האפר״. בשנות ה-30 כוסתה המזבלה והפכה למתחם התערוכה העולמית של 1939, שממנה נולד Flushing Meadows–Corona Park; התערוכה העולמית של 1964 שבה והשתמשה באותו שטח והותירה אחריה את ה-Unisphere, הגלובוס הגדול מפלדה שהוא כיום סמלה של קווינס.

במשך רוב המאה ה-20 הייתה קורונה שכונה של משפחות פועלים ממוצא איטלקי, גרמני ואירי, שאליהן הצטרפו מאוחר יותר משפחות אפרו-אמריקאיות ב-North Corona, ומשנות ה-50 גם מהגרים מאמריקה הלטינית. המוזיקאי Louis Armstrong גר בבית לבנים ב-North Corona משנת 1943 ועד מותו ב-1971; הבית הוא כיום מוזיאון. ב-2010 מנה מפקד האוכלוסין כ-110 אלף תושבים בקורונה וב-North Corona יחד, מה שהופך אותה לאחת השכונות הצפופות ביותר בקווינס.

קורונה, אזור אחר אזור

Corona Plaza ו-Roosevelt Avenue

לב השכונה הוא Corona Plaza, כיכר להולכי רגל ב-Roosevelt Avenue, ליד תחנת 103rd Street, שהפכה לקבועה ב-2018, עם שווקים, אירועים ומסחר רחוב. לאורך Roosevelt Avenue, מתחת לקו המוגבה, יש חנויות, מסעדות, מאפיות ושירותים מכל הסוגים, עם תנועה עד שעה מאוחרת. זהו האזור התוסס ביותר וגם הרועש ביותר, עם הרכבת התחתית העוברת מעל. הבניינים באזור זה משלבים לעיתים קרובות מסחר בקומת הקרקע ודירות מעליו.

דרום קורונה ו-108th Street

מדרום ל-Roosevelt Avenue, בין Corona Avenue ל-Long Island Expressway, נמצאים הרחובות הוותיקים ביותר בשכונה, עם בתים טוריים ודו-משפחתיים, רבים מהם מלבנים, ובניינים קטנים בני שתיים ושלוש יחידות דיור. זהו אזור הקהילה האיטלקית הוותיקה, שבו עדיין פועלת Lemon Ice King of Corona, גלידרייה שנוסדה ב-1944, והכיכר William F. Moore Park, שהתושבים מכנים ״Spaghetti Park״. דרומה יותר, ליד Horace Harding Expressway והגבול עם Rego Park, יש מתחמי דירות גדולים ואגודות דיור שיתופיות משנות ה-50 וה-60, ומתחם LeFrak City נמצא ממש בסמוך.

North Corona

מצפון ל-Roosevelt Avenue, בין Junction Boulevard לפארק, נמצאת North Corona, המשתרעת עד Northern Boulevard ומתמזגת, צפונה יותר, עם East Elmhurst. הרחובות הם של בתי משפחה, רבים מהם עם שתיים או שלוש יחידות דיור, ושל בניינים קטנים. זהו האזור של ביתו של Louis Armstrong, ב-107th Street, והוא קרוב יותר לנמל התעופה LaGuardia, מה שאומר יותר רעש מטוסים בחלק מהרחובות, בהתאם למסלול הפעיל.

צד הפארק ו-Willets Point

הרחובות שממזרח, ליד 111th Street, נמצאים על שפת Flushing Meadows–Corona Park ובצד של Willets Point, אזור לשעבר של מוסכים לרכב מעברו השני של הפארק, ליד אצטדיון הבייסבול Citi Field. Willets Point עובר שינוי: בבנייה נמצא Etihad Park, אצטדיון הכדורגל המקצועני הראשון בעיר, עבור מועדון New York City FC, שפתיחתו צפויה ב-2027, והתוכנית כוללת אלפי בתים במחירים מפוקחים, בית ספר ומלון, שהשלמתם צפויה בסביבות 2030. למי שקונה בצד הזה, העבודות מביאות שירותים ותנועה חדשים, וגם יותר פקקים והמונים בימי משחק.

הפארק והפנאי

Flushing Meadows–Corona Park הוא אחד הפארקים הגדולים בניו יורק והיתרון הגדול של השכונה. יש בו מדשאות, מגרשי משחקים, שבילי אופניים, האגמים Meadow Lake ו-Willow Lake, ה-Unisphere ומתחם התערוכות לשעבר. בתוך הפארק נמצאים Queens Museum, השומר את הדגם הענק של העיר ניו יורק שנבנה לתערוכה של 1964; New York Hall of Science, מוזיאון מדע שתוכנן למשפחות; גן החיות של קווינס; ומתחם של בריכה ומשטח החלקה על קרח.

בפארק נמצא גם USTA Billie Jean King National Tennis Center, שבו נערך מדי שנה, בסוף הקיץ, טורניר הטניס US Open. לצד הפארק נמצא Citi Field, האצטדיון של New York Mets. מתקנים אלה בפתח הבית הם יתרון למי שאוהב ספורט ומחיר למי שמחפש שקט: בימי משחק ובמשך שבועיים של ה-US Open, הרכבת התחתית, הרחובות והחניה מתמלאים.

בשכונה, Louis Armstrong House Museum משמר את בית המוזיקאי כפי שהשאיר אותו, עם סיורים מודרכים ומרכז ארכיון מעבר לרחוב. האוכל הוא סיבה נוספת לביקור: הרחובות של קורונה ושל Jackson Heights השכנה הם בין אזורי אוכל הרחוב המוכרים ביותר בעיר.

בתי ספר, בריאות ושירותים

קורונה משורתת על ידי בתי הספר הציבוריים של העיר ניו יורק, עם בתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים ובתי ספר תיכוניים בשכונה, ועל ידי בתי ספר באזורים אחרים של קווינס שאליהם ניתן להתקבל בהגשת מועמדות. בניו יורק, בית הספר היסודי וחטיבת הביניים האזוריים תלויים בכתובת המדויקת, ובתי הספר התיכוניים נבחרים בהגשת מועמדות בכל העיר. תמיד מאמתים את בית הספר האזורי באתר של Department of Education (מחלקת החינוך), לפי הכתובת, לפני הגשת הצעה.

בית החולים הציבורי הגדול של האזור הוא NYC Health + Hospitals/Elmhurst, ב-Elmhurst, במרחק דקות ספורות; יש בתי חולים נוספים ב-Flushing וב-Forest Hills. בשכונה יש מרפאות, בתי מרקחת, סופרמרקטים ומסחר יומיומי כמעט בכל הרחובות הראשיים, ומרכזי הקניות של Elmhurst ושל Rego Park נמצאים בסמוך. המים והביוב הם של הרשת הציבורית של העיר.

מה מוצע למכירה

בקורונה נמכרים שני סוגי נכסים. מצד אחד, דירות, כמעט תמיד באגודות דיור שיתופיות, מה שמכונה co-ops, ובבניינים החדשים יותר כ-condo (בית משותף); הן בעיקר בנות חדר שינה אחד או שניים, בבניינים רבי קומות, שרבים מהם נבנו בין שנות ה-50 לשנות ה-70. מצד שני, בתים: בתים טוריים ודו-משפחתיים, בתי משפחה ובניינים קטנים בני שתיים או שלוש יחידות דיור, לעיתים קרובות עם חלק להשכרה.

במבחר שלנו, המחירים נעים מכ-US$239,000, בדירת חדר שינה אחד, ועד קרוב ל-US$2 million, בבית גדול ב-Northern Boulevard, עם ערך חציוני של כ-US$520,000. בחלק התחתון נמצאות דירות חדר השינה האחד באגודות שיתופיות; באמצע, דירות שני חדרי השינה והדירות בבתים משותפים; ובחלק העליון, הבתים מרובי יחידות הדיור, ששוויים נובע מהשטח ומההכנסה מהחלקים המושכרים.

נקודות לתשומת לב

אגודות דיור שיתופיות: אישור ההנהלה

מי שקונה ב-co-op אינו קונה את הדירה: הוא קונה מניות באגודה השיתופית שבבעלותה הבניין, והמכירה חייבת לקבל את אישור ההנהלה. ההנהלה מבקשת דוחות הכנסה, דפי חשבון והמלצות, עורכת ראיון ויכולה לסרב בלי לתת הסבר. אגודות רבות דורשות שהדירה תשמש מגורים לקונה עצמו, מגבילות או אוסרות השכרה, קובעות הון עצמי מינימלי ומגבילות את המימון. למי שקונה מחו״ל או כדי להשכיר, כללים אלה יכולים להכריע. קוראים את התקנון, את כללי השכירות המשנה ואת הדוחות הכספיים של האגודה לפני הגשת ההצעה.

התשלום החודשי והכספים של הבניין

ב-co-ops משלמים תשלום חודשי, מה שמכונה ״maintenance״, הכולל את החלק של מס הנכס ולעיתים קרובות גם את המשכנתה של הבניין עצמו; בבתים משותפים משלמים את דמי הוועד ואת המס בנפרד. מבקשים את הסכום המדויק, את היסטוריית ההעלאות, את הדוחות הכספיים של האגודה ואת המידע על עבודות מתוכננות או היטלים מיוחדים. דירה זולה בבניין שחזיתו או גגו טעונים תיקון עלולה לצאת יקרה.

הצפות גשם ומרתפים

קורונה אינה שוכנת לחוף הים, אך היא חשופה להצפות בגשמים עזים: בסופות חזקות מערכת הביוב אינה מצליחה לנקז והמים חודרים למרתפים. עם שרידי הוריקן Ida, בספטמבר 2021, הגשם שבר שיאים בעיר ובקווינס נהרגו כמה אנשים בדירות מרתף, אחד מהם בקורונה. בבתים עם מרתף שואלים אם כבר חדרו אליו מים, בודקים את ה-backwater valve (שסתום אל-חוזר) של הביוב ואת הניקוז, ומבקשים הצעת מחיר לביטוח הצפה, שאינו כלול בביטוח הרגיל.

דירות מרתף ויחידות דיור ללא היתר

בקורונה, כמו בכל האזור הזה של קווינס, נפוץ למצוא מרתפים ועליות גג שהוסבו למגורים ללא היתר, ובתים עם יותר יחידות דיור מאלה הרשומות ב-certificate of occupancy (תעודת אכלוס). תוכנית המדינה להסדרת מרתפים משנת 2024 לא כללה את הרובע הזה. יחידת דיור ללא היתר עלולה לגרור קנסות, אינה נחשבת בעיני הבנק ועלולה להידרש לפינוי. מאמתים ב-Department of Buildings (מחלקת הבניינים) את תעודת האכלוס, את המספר החוקי של יחידות הדיור ואת ההפרות הפתוחות, ולא סומכים על הכנסה מחלק לא חוקי.

בתים ישנים

בתים רבים בשכונה הם בני יותר משמונים או מאה שנה. נפוץ למצוא צבע המכיל עופרת, שהחוק הפדרלי מחייב להצהיר עליו בבתים שנבנו לפני 1978, צנרת ומערכות חשמל ישנות, דוודים ומכלי סולר, ועבודות שנעשו ללא היתר. עורכים בדיקה הנדסית עצמאית מלאה ומוודאים את מצב הגג, היסודות והקירות המשותפים עם הבית הסמוך.

רעש: רכבת תחתית, מטוסים ומשחקים

קו 7 עובר מוגבה מעל Roosevelt Avenue, והבתים והדירות הפונים אליו שומעים את הרכבת בכל שעה. ב-North Corona וברחובות שצפונה יותר, המטוסים של LaGuardia עוברים נמוך, בהתאם למסלול הפעיל. ובימי משחק ב-Citi Field, במהלך ה-US Open ומ-2027 גם במשחקי האצטדיון החדש, הרחובות שליד הפארק מתמלאים. מבקרים בבית בשעות שונות, כולל ביום משחק, לפני שמחליטים.

צפיפות וחניה

קורונה היא אחת השכונות הצפופות ביותר בקווינס: מדרכות עמוסות, מעט חניה ברחוב ומסחר עד שעה מאוחרת. למי שזקוק לרכב, בית עם מוסך או מקום חניה פרטי שווה הרבה יותר; בדירות, שואלים אם יש לבניין חניון ומהי רשימת ההמתנה.

רשימת בדיקה משפטית ומיסויית, בארצות הברית

לפני הקנייה: ב-co-ops, התקנון, כללי ההשכרה והדוחות הכספיים של האגודה; בבתים, תעודת האכלוס, המספר החוקי של יחידות הדיור וההפרות הפתוחות ב-Department of Buildings; בדיקה הנדסית עצמאית; היסטוריית חדירת מים למרתף והצעת מחיר לביטוח הצפה; בית הספר האזורי לפי הכתובת; חשבון מס הנכס ופטורים אפשריים שנעלמים עם המכירה.

בעת הקנייה: במדינת ניו יורק, הקנייה נעשית בדרך כלל עם attorney (עורך דין) לכל צד, וחותמים על חוזה לפני ה-closing (העברת הבעלות). יש לחשב את ה-title insurance (ביטוח בעלות), בבתים ובבתים משותפים, את עלויות ה-closing ואת מסי ההעברה. המוכר משלם בדרך כלל את ה-transfer tax של העיר ניו יורק, בשיעור 1% עד US$500,000 ו-1.425% מעל לכך בנכסי מגורים, ואת המס של המדינה, בשיעור 0.4%. הקונה משלם, ברכישות מגורים מ-US$1 million ומעלה, את מה שמכונה ״mansion tax״, המתחיל ב-1% מהמחיר הכולל ועולה במדרגות מ-US$2 million. את הכללים והשיעורים מאמתים עם עורך הדין בעת הקנייה. מי שקונה מחו״ל זקוק למספר מס אמריקאי, ITIN, כדי לדווח על הכנסות, וב-closing הבנק ועורך הדין מבקשים הוכחה למקור הכספים.

מבנה הרכישה: יש מי שקונה בשמו הפרטי ויש מי שמשתמש בחברה, כמו LLC, משיקולי אחריות, ירושה או פרטיות. שימו לב: אגודות שיתופיות רבות אינן מקבלות קונים שהם חברות. לכל אפשרות יש השלכות מיסויות, השלכות על המימון ועל הדיווח על הנהנים, וכללי הגילוי השתנו בשנים האחרונות. מחליטים עם עורך דין ורואה חשבון אמריקאים לפני החתימה.

בתקופת ההחזקה: property tax (מס נכס) המשולם לעיר, שבבתים של אחת עד שלוש יחידות דיור יש בו מגבלות על העלייה השנתית בהערכה; התשלום החודשי של ה-co-op או דמי הוועד; ביטוח, כולל ביטוח הצפה כשיש בכך צורך; תחזוקה. הכנסות מהשכרה מדווחות בארצות הברית, גם על ידי תושבי חוץ, וההשכרה לטווח קצר מוגבלת מאוד בעיר ניו יורק.

בעת המכירה: מס רווחי הון. מי שאינו תושב ארצות הברית כפוף לניכוי FIRPTA ב-closing, שהוא מקדמה על חשבון המס ולא המס הסופי. כדאי להתייעץ עם רואה חשבון אמריקאי לפני המכירה.

למי זה מתאים — ולמי לא

זה מתאים למי שעובד במנהטן ורוצה לשלם פחות מאשר בשכונות הקרובות יותר, עם רכבת תחתית ישירה; למי שרוצה דירה ראשונה בניו יורק ומקבל את כללי האגודה השיתופית; למשפחות שרוצות בית עם חלק להשכרה, חוקי, שיעזור לשלם את המשכנתה; למי שאוהב לגור לצד פארק גדול, מוזיאונים ואצטדיונים; ולמי שמהמר על השינוי של Willets Point.

זה מתאים פחות למי שמחפש שקט ורחובות רגועים, למי שזקוק לחניה נוחה, למי שרוצה לקנות דירה להשכרה בלי לקרוא את כללי האגודה השיתופית, למי שסומך על הכנסה ממרתף ללא היתר, ולמי שקונה בית עם מרתף בלי לבדוק את סיכון ההצפה בגשם.

סיכום

קורונה היא שכונה תוססת, צפופה ומחוברת היטב, עם מחירים שעדיין נגישים יחסית לניו יורק, לצד אחד הפארקים הגדולים בעיר ואזור בעיצומו של שינוי. מה שמבדיל בין קנייה טובה לקנייה גרועה הוא המעמד המשפטי של הבית ושל כל יחידת דיור, הכללים והכספים של האגודה השיתופית, התנהגות המרתף בגשם חזק והקשר של הכתובת לרכבת התחתית, למטוסים ולאצטדיונים.

בפנייה אלינו מדף הנכס, אנו מעבירים את פרטיכם למתווך השותף שלנו, שבידיו המידע המלא על הנכס הספציפי הזה — כללי האגודה השיתופית, תעודת האכלוס, חשבון המסים, בית הספר האזורי ותנאי המשא ומתן.