נכסים למכירה ב-Oceanside

אושנסייד היא יישוב בחוף הדרומי של לונג איילנד, בעיירת המפסטד שבמחוז נסאו, כארבעים קילומטרים ממנהטן. היא שוכנת בין רוקוויל סנטר ללונג ביץ', ליד התעלות והביצות הפתוחות אל המפרץ, והיא בעיקר פרבר מגורים של בתים פרטיים, עם גרעין של בתים משותפים וקואופרטיבים.

לקונה, אושנסייד מחברת שלושה דברים שרק לעיתים נדירות באים יחד: רכבת ישירה למנהטן, חוף ים במרחק דקות ומחוז בתי ספר עצמאי עם מוניטין טוב. המחיר ידוע למי שחווה את 2012: החלק הדרומי של היישוב הוא אזור מוצף, ומיסי הנדל״ן במחוז נסאו הם מהגבוהים בארצות הברית. דף זה מסביר את היישוב, מה מוצע למכירה ומה כדאי לבדוק לפני הקנייה.

איפה הוא נמצא ואיך מגיעים

אושנסייד נמצאת בשולי הדרום של מחוז נסאו, מעט מצפון לאיילנד פארק וללונג ביץ', כשרוקוויל סנטר ובולדווין שכנותיה מצפון וממערב. חופי לונג ביץ' נמצאים כעשר דקות נסיעה, וג'ונס ביץ' מעט יותר מעשרים.

ברכבת, תחנת אושנסייד, על שלוחת לונג ביץ' של רכבת לונג איילנד, מגיעה לפן סטיישן במנהטן בכחמישים דקות. ברכב, כביש סאות'רן סטייט פארקווי עובר מצפון ומחבר לעיר ולשאר האי. נמל התעופה JFK נמצא כעשרים וחמש דקות נסיעה מחוץ לשעות העומס. בתוך היישוב צריך רכב, ולתחנה יש חניה משלה למי שנוסע כל יום.

קצת היסטוריה

במשך יותר ממאתיים שנה נקרא המקום כריסצ'ן הוק, והתפרנס מדיג ומצדפות האויסטר של המפרץ. ב-1864 הוא הפך לאושנוויל וב-1890 לאושן סייד, ורק ב-1918 קיבל את השם אושנסייד — שמות שנבחרו, כבר אז, כדי למשוך קונים מבחוץ.

הצמיחה הגדולה הגיעה אחרי מלחמת העולם השנייה, כשלונג איילנד התמלאה בפרברים למשפחות שעבדו בניו יורק. רוב הבתים של היום הם מהתקופה הזאת: בתי קייפ, ראנץ' וספליט-לבל על מגרשים אחידים, רבים מהם הורחבו ושופצו במשך העשורים. באוקטובר 2012 הציף ההוריקן סנדי חלק גדול מהאזור הדרומי, והשיקום שבא אחריו — בתים מוגבהים, ביטוחים מעודכנים, עבודות הגנה — עדיין משפיע על השוק.

אושנסייד, אזור אחר אזור

התעלות ואושן הרבור

בדרום, אזורים כמו אושן הרבור נמתחים לאורך התעלות היוצאות אל המפרץ: בתים עם גישה למים, חלקם עם רציף פרטי. אלה המבוקשים ביותר בקרב בעלי סירות, וגם החשופים ביותר להצפות. כאן המחיר תלוי מאוד בשאלה אם הבית הוגבה או נבנה מחדש אחרי 2012.

המרכז ולונג ביץ' רואד

סביב לונג ביץ' רואד והתחנה נמצאים המסחר היומיומי, המסעדות והשירותים. ברחובות הסמוכים יש בתים קטנים וישנים יותר, על מגרשים צרים, עם היתרון של הליכה ברגל לרכבת.

אזורי המגורים בצפון

בצפון, אזורים כמו טרס, אושן לי וטול אוקס מהווים את רוב היישוב: רחובות שקטים, בתים פרטיים עם חצר וחניה מקורה, רבים מהם מורחבים. כאן נמצא רוב היצע הבתים, וכאן הסיכון להצפה נמוך בדרך כלל.

אושנסייד קוב

אושנסייד קוב הוא מתחם סגור של קואופרטיבים ובתים משותפים, עם בריכה, מועדון ומגרשי טניס, ליד אגם. זו דרך הכניסה הזולה ביותר ליישוב, עם כללים משלה שכדאי להכיר לפני שמגישים הצעה.

בריאות, בתי ספר ושירותים

בית החולים המרכזי, מאונט סיני סאות' נסאו, נמצא ביישוב עצמו, דבר נדיר בלונג איילנד. הילדים לומדים במחוז בתי הספר של אושנסייד, עם בתי ספר יסודיים ותיכון משלו. בארצות הברית, מחוז בתי הספר משפיע על מחיר הבית ועל חשבון המסים, וזו השאלה הראשונה של קונה מקומי. סופרמרקטים, בתי מרקחת ומסעדות נמצאים לאורך לונג ביץ' רואד וברוקוויל סנטר, במרחק דקות.

מה מוצע למכירה

באושנסייד נמכרים בעיקר בתים פרטיים — בתי קייפ מורחבים, היי ראנץ' וספליט-לבל — ובאושנסייד קוב דירות בקואופרטיב ובבית משותף. במבחר שלנו המחירים נעים מכ-549 אלף דולר ועד 1.2 מיליון דולר: הדירות בחלק התחתון של הטווח, והבתים הגדולים והמשופצים, באזורים הטובים ביותר, בחלק העליון.

מה כדאי לבדוק

הצפות וביטוח

חלק גדול מהאזור הדרומי מסומן כאזור מוצף במפה הפדרלית. מבקשים את תעודת הגובה של הבית, שואלים מה קרה בזמן סנדי ואם היה שיקום, ומבקשים הצעת מחיר לביטוח הצפות לפני ההצעה. עם משכנתה, הביטוח הזה עשוי להיות חובה, והעלות השנתית משנה את החשבון.

מיסי נדל״ן

המס השנתי במחוז נסאו גבוה ומשתנה מאוד בין בתים דומים. מבקשים את חשבון המסים של הכתובת הזאת, עם פירוט המחוזות המיוחדים. מקובל שבעלי בתים מערערים על השומה כל שנה, וכדאי לדעת אם החשבון הנוכחי כבר כולל הפחתה.

קואופרטיב או בית משותף

בקואופרטיב לא קונים את הדירה אלא מניות בתאגיד, והוועד חייב לאשר את הקונה — מה שעלול להיות קשה למי שגר מחוץ לארצות הברית או שאין לו הכנסה שם. התשלום החודשי כולל לעיתים קרובות מסים ואת המשכנתה של הבניין. בבית משותף הבעלות מלאה וכללי הקנייה פשוטים יותר. תמיד מוודאים במה מדובר.

הרחבות והיתרים

בתים רבים הורחבו במשך השנים. מוודאים שההרחבות, המרתף המשופץ וחדרי השינה הנוספים קיבלו היתר ומופיעים בתעודת האכלוס, כי מה שלא קיבל היתר עלול לא להיחשב בשמאות של הבנק.

משכנתה ושמאות

בשוק תחרותי, שמאות הבנק עלולה לצאת נמוכה מהמחיר שסוכם, וההלוואה מחושבת לפי הנמוך מבין השניים. מי שקונה עם משכנתה צריך אישור עקרוני לפני הגשת הצעה, ולקבוע בחוזה מה קורה אם השמאות או הבדיקה יוצאות רע.

רשימת בדיקה משפטית ומיסויית, בארצות הברית

לפני הקנייה: חשבון מס הנדל״ן; בדיקה הנדסית עצמאית; תעודת הגובה ומפת אזורי ההצפה; הצעת מחיר לביטוח הצפות; היתרי ההרחבות ותעודת האכלוס; בקואופרטיב, התקנון, הדוחות הכספיים של הבניין וקריטריוני האישור.

בקנייה: במדינת ניו יורק לכל צד יש עורך דין, ונחתם חוזה לפני הסגירה. יש לקחת בחשבון ביטוח זכויות, עלויות סגירה ומסי העברה. מי שקונה מחו״ל צריך מספר מס אמריקאי כדי לדווח על הכנסות, ובסגירה הבנק ועורך הדין מבקשים הוכחה למקור הכספים.

בזמן ההחזקה: מס נדל״ן המשולם למחוז, לעיירה ולמחוז בתי הספר; ביטוח, כולל ביטוח הצפות; תחזוקה, וכשיש, התשלום לקואופרטיב או לבית המשותף. הכנסות משכירות מדווחות בארצות הברית, גם על ידי תושבי חוץ.

במכירה: מס רווח הון. תושבי חוץ כפופים לניכוי FIRPTA בסגירה, שהוא מקדמה על המס ולא המס הסופי. כדאי לדבר עם רואה חשבון אמריקאי לפני המכירה.

למי זה מתאים — ולמי לא

זה מתאים למשפחות שרוצות בית עם חצר, מחוז בתי ספר טוב ורכבת למנהטן, עם החוף קרוב; לבעלי סירות שמחפשים בית על התעלות; ולמי שמחפש באושנסייד קוב כניסה זולה יותר לחוף הדרומי.

זה פחות מתאים למי שלא רוצה להתעסק בביטוח הצפות, למי שעושה חשבון צפוף בלי מיסי נסאו, ובקואופרטיבים, למי שאין לו הכנסה בארצות הברית שתשכנע את הוועד.

מחשבות לסיום

אושנסייד היא פרבר משפחתי בחוף הדרומי, עם רכבת, חוף, בית חולים ובית ספר ליד הבית. מה שמבדיל בין קנייה טובה לרעה הוא היחס של הבית למים, חשבון המסים של הכתובת הזאת, ובדירות — אם מדובר בקואופרטיב או בבית משותף.

בפנייה אלינו מדף הנכס, אנו מעבירים את פרטיכם למתווך השותף שלנו, שבידיו המידע המלא על הנכס הספציפי הזה — חשבון המסים, אזור ההצפה והביטוח, כללי הקואופרטיב או הבית המשותף, ותנאי המשא ומתן.