נכסים למכירה ב-Woodhaven

היכן נמצאת וודהייבן

וודהייבן היא שכונה ברובע קווינס שבניו יורק, גובלת באוזון פארק במערב ובריצ׳מונד היל במזרח, ופורסט פארק מסמן את גבולה הצפוני. היא נפרסת סביב Jamaica Avenue, עורק המסחר שמעליו עובר הרכבת התחתית המוגבהת, וסביב רשת רחובות מגורים של בתים נמוכים שנבנו בעיקר במחצית הראשונה של המאה העשרים.

זו אחת השכונות בקווינס שבהן הבית הפרטי עדיין מגדיר את הנוף — בלי מגדלים — עם הפארק בפתח הדלת וחיבור ישיר למנהטן בקווים J ו-Z, העוברים מוגבהים לאורך Jamaica Avenue. זמן הנסיעה תלוי בתחנה ובשעה, וזה דבר לאמת בלוח הזמנים לפני שמחליטים, לא להניח.

כאן, בית פירושו לא פעם בניין של שתי יחידות דיור

זהו הדבר החשוב ביותר להבין בשוק הזה, והוא שמטעה יותר מכול את הקונה מחוץ לארץ. מחצית ממה שמוצע למכירה בוודהייבן אינו בית אחד אלא שניים, באותו מבנה, בשתי קומות שלמות ועצמאיות.

הרישום מסווג אותם כרב-משפחתי או דופלקס, והמודעות מתארות אותם לפרטים: באחד יש בקומה הראשונה סלון, מטבח אוכל, שלושה חדרי שינה וחדר רחצה מלא, ומעליו תוכנית ראי עם סלון נוסף, מטבח נוסף, שלושה חדרי שינה נוספים וחדר רחצה נוסף. כל יחידה, כלשון המודעה עצמה, נחווית כבית ולא כדירה.

זה אינו פרט של סיווג. זה משנה את המימון, את הביטוח, את המס ואת מה שקונים: הקונה הופך למשכיר, עם דייר באותו בניין ועם החובות המשפטיות הנלוות במדינת ניו יורק — כללי פינוי, מועדי הודעה, פיקדונות ואחזקה. למי שרוצה בכך, זו דרך קלאסית לקנות בקווינס כששכר הדירה עוזר לשלם את המשכנתה. למי שלא, זה הדבר הלא נכון שנקנה בטעות.

הפרמיה של שתי היחידות נמצאת במחיר, והיא גדולה

במבחר הזה הבניין הדו-משפחתי היקר ביותר מבקש 1,100,000 דולר, בעוד בית פרטי בן ארבעה חדרי שינה מבקש 859,000 ובית דו-משפחתי צמוד בן שלושה חדרים מבקש 669,000. ההבדל אינו בגודל ולא בגימור — הוא במוצר. השוואה ביניהם לפי מחיר למטר או לפי מספר חדרי שינה מובילה למסקנה שגויה.

המילה חוקי עושה כאן עבודה

המודעות אומרות דו-משפחתי חוקי, והמילה אינה שם במקרה. בקווינס מקובל למצוא יחידות דיור שניות שקיימות בפועל אך לא בדין — שנבנו במרתפים, בעליות גג או במוסכים ללא היתר.

ההבדל רציני ויש לו השלכות מעשיות: יחידה ללא היתר אינה ניתנת למימון אצל רוב הבנקים, אינה ניתנת לביטוח באותם תנאים, עלולה לגרור קנסות וצו להשבת המצב לקדמותו, ושכר הדירה שעליו סמכו עלול פשוט לא להיות בר-גבייה. המסמך שמפריד בין השניים הוא אישור האכלוס, הקובע כמה יחידות מאושרות באותו בניין. מבקשים אותו לפני ההצעה, לא אחריה — ומשווים אותו למה שרואים בביקור.

עליית הגג שניתן להסב היא הבטחה מותנית

אחד הנכסים מתאר עליית גג עם גישה במדרגות בשטח של כ-65 מ״ר של פוטנציאל לא מנוצל, ומוסיף, ביושר שראוי להערכה, שההסבה לשטח מגורים תלויה בהיתרים ובאישורים המתאימים.

כדאי לקרוא זאת כפי שנכתב. הסבת עליית גג למגורים בניו יורק מחייבת עמידה בדרישות של גובה תקרה, יציאת חירום, חלונות, אוורור ומדרגות, ולא כל עליית גג עומדת בהן — רבות אינן יכולות להפוך חוקית לחדר שינה, יהיה השטח אשר יהיה. מטרים של עליית גג אינם מטרים למגורים כל עוד ההיתר אינו קיים, והעבודה הזאת אינה זולה. מי שעושה חשבון הכולל את אותם 65 מ״ר צריך לבקש קודם חוות דעת מקצועית אם ההסבה אפשרית בכלל בבניין הזה.

המגרש הוא המגרש האופייני לקווינס, וזה מכתיב הכול

אחת המודעות מפרסמת את המידה: 25 על 100 רגל, כלומר כ-232 מטרים רבועים של קרקע. זהו המגרש הקלאסי בחלק הזה של העיר, והוא מסביר את צורת הבתים — צרים, עמוקים, מפותחים לגובה, לא פעם עם חצר קטנה מאחור וללא חניה צמודה.

למי שמגיע משווקים שבהם הקרקע גדולה יותר, כדאי לכוונן ציפיות: אין מקום להתרחב לרוחב, החניה ברחוב נתונה בתחרות, והבית השכן קרוב. אחד הבתים כאן צמוד קיר, כלומר קיר משותף — על כל המשתמע לרעש ולעבודות, שתלויות מעתה גם בשכן.

נקודות לתשומת לב

שובר המס אינו מופיע במודעות

אף אחד מן הנכסים אינו מפרסם את סכום ארנונת הרכוש, ובניו יורק השורה הזאת משפיעה על העלות החודשית ותלויה בסיווג הבניין. לא מעריכים אותה: מבקשים את השובר המפורט ואת ההיסטוריה של שלוש עד חמש שנים, ושואלים אם יש פטורים או הנחות הקשורים לבעלים הנוכחי שאינם עוברים לקונה.

בבית דו-משפחתי, לשאול על המונים

מודעה אחת מציינת חימום ומיזוג עצמאיים לקומה הראשונה ולמרתף. ההפרדה הזאת היא שקובעת מי משלם על מה, והיא אינה תמיד קיימת: כשהחימום משותף, הבעלים משלם גם את של הדייר. לשאול כמה מונים יש — חשמל, גז ומים — ומה מופרד בפועל.

מרתף גמור אינו בהכרח שטח מגורים

מופיעים מרתפים גמורים עם שירותים וחדרים נוספים, המתוארים כמשרד, חדר כושר או חדר משחקים. אלה שטחים שימושיים, אך סיווגם המשפטי נשען על אותם כללים כמו עליית הגג. לוודא באישור האכלוס מה מאושר כשטח מגורים, במיוחד אם הכוונה להשכיר את החלק הזה.

גיל המבנים

חלק ניכר מן המלאי קודם לשנת 1940 — אחד הנכסים האלה משנת 1920. בתים בגיל כזה במצב טוב הם בעלי איכויות שאין לחדשים, אך הם מביאים שאלות משלהם: אינסטלציה וחשמל מקוריים או מוחלפים, בידוד, גג, דוד, ואפשרות של צבע עופרת או אסבסט בחומרים ישנים. זה עניין לבדיקה מקצועית לפני ההצעה, לא לגילוי אחריה.

למי זה מתאים — ולמי לא

מתאים למי שרוצה להיכנס לשוק הניו יורקי כששכר דירה עוזר לשלם את המשכנתה, ומוכן להיות משכיר של ממש. מתאים למשפחה מורחבת שרוצה שני משקי בית באותו בניין עם כניסות וקומות נפרדות. ומתאים למי שמחפש בית פרטי עם חצר ופארק בפתח, בסכום שבמנהטן או בברוקלין לא היה קונה אפילו דירה מקבילה.

אינו מתאים למי שרוצה רק בית לעצמו ועובר על מחצית המודעות בלי לשים לב שהוא קונה שניים. אינו מתאים למי שסופר את עליית הגג או את המרתף כשטח מגורים לפני שאימת שהם יכולים להיות כאלה. ואינו מתאים למי שזקוק לחניה מובטחת ולקרקע מסביב לבית.

לפני שמגישים הצעה

לבקש את אישור האכלוס ולאמת כמה יחידות מאושרות כחוק — ולהשוות למה שרואים בביקור. לבקש את שובר המס ואת ההיסטוריה של שלוש עד חמש שנים, ולשאול על פטורים שאינם עוברים. אם יש דייר, לבקש את החוזה, את שכר הדירה, את היסטוריית התשלומים ואת הפיקדון. לשאול כמה מונים קיימים ומה מופרד בין היחידות. לגבי עליית גג או מרתף, לקבל חוות דעת מקצועית על האפשרות החוקית להסבה לפני שסופרים את השטח הזה. לבצע בדיקה מקצועית עם תשומת לב לאינסטלציה, לחשמל, לגג ולחומרים ישנים. ולאמת בלוח הזמנים את זמן הנסיעה בקווים J ו-Z מן התחנה הספציפית, בשעה שבה תיסעו.