נכסים למכירה ב-College Point

קולג׳ פוינט (College Point) היא שכונה בצפון קווינס, בניו יורק, על חצי אי בין מפרץ פלאשינג לנהר האיסט. תושביה מתארים אותה כעיירה קטנה בתוך העיר הגדולה: רחובות של בתים לאחת, שתיים ושלוש משפחות, שדרה מסחרית עם חנויות שכונתיות, פארקים על קו המים עם נוף לגשר ברונקס-וייטסטון ולקו הרקיע של מנהטן, ואזור תעשייה שעדיין מעסיק אנשים רבים. במפקד 2020 מנתה השכונה 33,625 תושבים, כמעט חמישית יותר מאשר ב-2010.

לקונה, קולג׳ פוינט מציעה את מה שנדיר בתוך גבולות העיר: בתים עם חצר, מתחמי קונדומיניום סגורים על קו המים ובניינים לשתיים ושלוש משפחות שבהם גרים בקומה אחת ומשכירים את האחרות, במחירים נמוכים מאלה של השכונות שיש בהן רכבת תחתית. המחיר ידוע לכל מי שגר שם: אין רכבת תחתית, מכונית היא כמעט הכרח, ונמל התעופה לה גוארדיה נמצא מעבר למפרץ. דף זה מסביר את השכונה, מה עומד למכירה ובאיזה מחיר, ואת הזהירות המיוחדת הנדרשת בקנייה כאן.

היכן היא נמצאת ואיך מגיעים

קולג׳ פוינט משתרעת על המיקוד 11356. מצפון נהר האיסט, ממערב מפרץ פלאשינג, ממזרח רחוב 138 והשכונות מלבה ו-וייטסטון, ומדרום כביש וייטסטון המהיר ומרכז פלאשינג. שדרת קולג׳ פוינט חוצה את השכונה מצפון לדרום ומחברת אותה לפלאשינג בתוך דקות ספורות.

התחבורה היא השיקול הכבד ביותר בהחלטה. מעולם לא נבנה לכאן קו רכבת תחתית — בתחילת המאה העשרים הייתה תוכנית לשלוחה, והיא לא יצאה לפועל. השכונה משורתת בקווי אוטובוס מקומיים (Q20, Q25, Q26, Q50 ו-Q76) המגיעים לפלאשינג, שם עוברים קו 7 של הרכבת התחתית ורכבת לונג איילנד, ובאוטובוסים מהירים למנהטן (QM2, QM20 ו-QM32). ברכב, כביש וייטסטון המהיר נמצא ממש ליד, כביש קרוס איילנד והגשרים ברונקס-וייטסטון ו-ת׳רוגס נק קרובים, ולה גוארדיה במרחק דקות. למי שעובד במנהטן כל יום, הנסיעה ארוכה יותר מאשר משכונות קווינס שיש בהן רכבת תחתית; למי שעובד בקווינס, בלונג איילנד או בברונקס, המיקום טוב.

קצת היסטוריה

השם בא מ-St. Paul's College, מכללה אפיסקופלית שייסד בשנות ה-30 של המאה ה-19 הכומר ויליאם אוגוסטוס מולנברג על שטח של 175 אקרים. המשבר הכלכלי של 1837 מנע ממנו לקבל אישור להעניק תארים, והמכללה נסגרה בסביבות 1850 — אבל השם נשאר. לפני כן נקרא חצי האי בשמות אחרים, כמו סטרטונספורט.

מי שבנה את השכונה היה קונרד פופנהוזן, תעשיין יליד גרמניה שהקים כאן ב-1854 מפעל למוצרי גומי קשה. קולג׳ פוינט הפכה לעיירת פועלים, ופופנהוזן מימן כנסיות, ספריות, וב-1868 את מכון פופנהוזן ברחוב 14th Road, שבו פעל גן הילדים החינמי הראשון בארצות הברית. הבניין עדיין עומד וכיום משמש מרכז תרבות שכונתי. שדרת פופנהוזן נושאת את שם המייסד.

במאה העשרים היה לשכונה נמל תעופה — נמל התעופה של פלאשינג, שנפתח ב-1927 ונסגר ב-1984 — והשטחים סביבו הפכו לפארק עסקים גדול. ב-1997 פתח כאן הניו יורק טיימס את בית הדפוס שלו, וב-2014 חנכה משטרת ניו יורק בקולג׳ פוינט את האקדמיה להכשרת שוטרים, בקמפוס של 32 אקרים. השילוב הזה — בתי משפחה, קו מים ותעשייה — מגדיר את השכונה עד היום.

השכונה, אזור אחר אזור

המרכז הישן

סביב שדרת קולג׳ פוינט והרחובות הממוספרים בין השדרה החמישית לשדרה ה-20 נמצא הגרעין הישן: בתי עץ ולבנים, רבים מהם עם שתיים או שלוש יחידות דיור, שנבנו למשפחות הפועלים במאה ה-19 ובתחילת המאה ה-20, ובניינים קטנים עם חנויות בקומת הקרקע. כאן נמצאים רוב הבתים והבניינים הרב-משפחתיים העומדים למכירה. הרחובות שקטים, עם חניה ברחוב וחצרות אחוריות.

קו המים ומתחמי הקונדומיניום

לאורך החוף, בעיקר בצפון וליד פאוולס קוב, נבנו משנות ה-80 כמה מתחמי קונדומיניום, רבים מהם סגורים ומאובטחים: ריביירה קורט, סילברפוינט אסטייטס, פאוול קוב אסטייטס ואחרים. אלה בתים טוריים ודירות בשתיים או שלוש קומות, עם מוסך או מקום חניה, ובחלקם בריכה, חדר כושר ומגרשי טניס. הטובים שבהם נהנים מנוף ישיר לנהר האיסט, לגשר ברונקס-וייטסטון ולקו הרקיע של מנהטן באופק.

בגדה המערבית, מול מפרץ פלאשינג ולה גוארדיה, יש בנייני קונדומיניום חדשים יותר, עם דירות של חדר שינה אחד ושניים, מרפסות, ולעתים חניה מקורה. זהו מוצר הכניסה של השכונה למי שרוצה לקנות דירה חדשה.

הדרום התעשייתי והמסחרי

בין השדרה ה-20 לכביש וייטסטון המהיר משתרע אזור התעשייה והשירותים: פארק העסקים, מחסנים, בתי מלאכה, אקדמיית המשטרה ומרכז קניות של חנויות גדולות. זה אינו אזור מגורים, אבל כאן נמצאים המחסנים והבניינים המסחריים הגדולים העומדים למכירה — ומכאן מגיעה חלק מתנועת המשאיות בשכונה.

הפארקים

פארק מקניל, בקצה הצפוני, משתרע על 29 אקרים לחוף נהר האיסט, עם נוף לגשר ברונקס-וייטסטון, לברונקס ולמנהטן. פארק פאוולס קוב הוא שטח ביצות טבעי על קו המים, ופארק פרנק גולדן ומגרשי קולג׳ פוינט משרתים את הספורט השכונתי. לשכונה בניו יורק, חלקם של השטחים הירוקים וקו המים נדיב.

מה עומד למכירה ובאיזה מחיר

המבחר שלנו בקולג׳ פוינט נע בין US$ 38 אלף ל-US$ 3.6 מיליון, אבל שני הקצוות הם מוצרים שונים מאוד, וכדאי להפריד ביניהם.

דירות בקונדומיניום. הדירות החדשות בגדה המערבית, בשטח של כ-50 עד 95 מ״ר, נעות בין מעט פחות מ-US$ 280 אלף למעט יותר מ-US$ 420 אלף; דירות שני חדרי שינה באותו בניין מגיעות ל-US$ 535 אלף. במתחמים הסגורים על קו המים, דירות ובתים בקונדומיניום של שניים ושלושה חדרי שינה נעים בין כ-US$ 550 אלף לקרוב ל-US$ 1 מיליון, לפי הנוף, השטח והחניה.

בתים. בתי המשפחה, עם שניים עד חמישה חדרי שינה, נעים בין כ-US$ 549 אלף לקרוב ל-US$ 1.69 מיליון. הזולים קטנים וישנים; היקרים גדולים יותר, עם מגרש גדול יותר או כמה יחידות דיור.

בניינים רב-משפחתיים. בניינים של שתיים עד שש יחידות נעים בין US$ 850 אלף לכ-US$ 2 מיליון; הזולים ביותר ליחידה הם, ככלל, אלה שדורשים שיפוץ. יש גם בניינים לשלוש משפחות בבנייה, הנמכרים על הנייר, בין US$ 1.89 מיליון ל-US$ 2.35 מיליון.

מסחרי. הסכומים הנמוכים במבחר אינם נכסים: אלה עסקים פעילים — חנות, מרכז טיפולים, מכבסה, מעדנייה — בין US$ 38 אלף לכ-US$ 370 אלף, הנמכרים עם הציוד ועם חוזה השכירות של המקום. בניינים מסחריים ומחסנים, הכוללים את הנכס עצמו, נעים בין כ-US$ 1 מיליון ל-US$ 3.6 מיליון.

זהירות בקריאה: לא כל מה שמופיע כ״דירה״ הוא דירת מגורים. יש יחידות קונדומיניום שתעודת האכלוס שלהן מיועדת לשימוש קהילתי או מקצועי, ואי אפשר לגור בהן כחוק. תעודת האכלוס קובעת מה כל נכס.

ניתוח השקעה

עליית ערך

אוכלוסיית קולג׳ פוינט גדלה בכמעט 20% בעשור, והביקוש מגיע בעיקר ממשפחות שרוצות בית מרווח ליד פלאשינג, מרכז המסחר הגדול של צפון קווינס. היעדר הרכבת התחתית שומר על המחירים מתחת לאלה של שכונות שכנות עם תחבורה טובה יותר — וזה גם מה שמגביל את עליית הערך. דירות קונדומיניום עם נוף למים ובתים מטופלים ברחובות שקטים הם שעולים בערכם יותר מכול.

תשואה

הבניין לשתיים או שלוש משפחות הוא ההשקעה הקלאסית של השכונה: הבעלים גר בקומה אחת ומשכיר את האחרות, או משכיר הכול. הביקוש לשכירות יציב, בגלל פלאשינג והמחסור בדיור בקווינס. אבל בניו יורק השוכר מוגן היטב, ובניין שנמכר עם שוכרים הוא בניין עם שוכרים: החוזים, דמי השכירות והתקופות עוברים לקונה. בקונדומיניום השכרה מותרת בדרך כלל, אבל לכל אגודה כללים משלה, ולעתים דמי ניהול נוספים ליחידות מושכרות.

יציאה

בתים ודירות קונדומיניום על קו המים נמכרים היטב. לבניינים רב-משפחתיים יש קהל משקיעים קטן ותובעני יותר, שמחשב לפי דמי השכירות. עסקים מסחריים תלויים בחוזה השכירות שמלווה את המכירה. מי שקונה כאן צריך לחשוב לטווח בינוני או ארוך.

נקודות לתשומת לב

הצפות וקו המים

קולג׳ פוינט היא חצי אי, וחלק ניכר מהנכסים נמצא באזור בסיכון להצפה. הנוף למים הוא מה שמשלמים עליו, אבל גם מה שמבטחים. לפני הקנייה בודקים במפת אזורי ההצפה של העיר ושל FEMA את הכתובת, שואלים אם הנכס הוצף בסופת סנדי ב-2012, ומבקשים הצעת מחיר לביטוח הצפה — באזור סיכון, ועם משכנתה, הוא חובה, ועלותו השנתית יכולה להיות כבדה כמו מס הנכס.

רעש המטוסים

לה גוארדיה נמצא מעבר למפרץ, ונתיבי הנחיתה וההמראה עוברים מעל חלקים מהשכונה. הצד הדרום-מערבי, הקרוב לנמל התעופה, חשוף יותר מכול. החשיפה משתנה מאוד מרחוב לרחוב ולפי המסלול הפעיל: מבקרים בבית ביותר מיום אחד ובשעות שונות, ושואלים את השכנים.

בלי רכבת תחתית

מי שתלוי בתחבורה ציבורית כדי להגיע למנהטן כל יום יבזבז זמן באוטובוס לפלאשינג או באוטובוס המהיר. נכס עם מוסך או מקום חניה שווה יותר ממה שנראה, וחניה ברחוב במרכז הישן אינה תמיד קלה.

השכנות התעשייתית

אזור התעשייה מספק תעסוקה, אבל מביא משאיות ורעש לרחובות המחברים אותו לכביש המהיר. בתים בשולי אזור התעשייה, או ברחובות שבהם עוברות משאיות, זולים יותר מסיבה. בודקים את הייעוד של הבלוקים שמסביב לפני הגשת הצעה.

בניינים עם שוכרים

בבניין רב-משפחתי מבקשים את רשימת דמי השכירות, החוזים, הפיקדונות, ומידע אם יחידה כלשהי נמצאת בפיקוח שכר דירה — בניו יורק, בניינים של שש יחידות ומעלה שנבנו לפני 1974 כפופים לכך ככלל, ושכר הדירה ביחידות אלה אינו עולה בחופשיות. מוודאים בתעודת האכלוס את המספר החוקי של יחידות הדיור — מרתפים ועליות גג המושכרים ללא היתר הם בעיה נפוצה בקווינס, והקונה יורש אותה.

בנייה על הנייר

בניינים הנמכרים על הנייר תלויים בהיתרים, בלוחות זמנים ובאיתנות הבונה. מבקשים את היתר הבנייה של מחלקת הבניינים, את לוח הזמנים ואת הבטוחות על הכסף ששולם, ומוודאים שתעודת האכלוס הסופית תואמת את מספר היחידות שהובטח.

קניית עסק אינה קניית נכס

בעסק פעיל קונים את הציוד, את הלקוחות ואת המקום בחוזה השכירות. קוראים את החוזה עם עורך דין: כמה זמן נשאר, אם יש אופציית חידוש, אם בעל הנכס מסכים להעברה ובכמה יעלו דמי השכירות.

מודעות שמשתנות מהר

בתים במחיר נכון ודירות קונדומיניום עם נוף יוצאים מהשוק מהר. תמיד מוודאים את הסטטוס העדכני של המודעה לפני שמתכננים ביקור.

רשימת בדיקה משפטית ומיסויית, בארה״ב

לפני הצעה על קונדומיניום: התקנון והכללים לגבי השכרה; דמי הניהול החודשיים ומה הם כוללים; דוחות האגודה, פרוטוקולים ועבודות מתוכננות; היטלים מיוחדים אפשריים; חניה כלולה או בנפרד.

לפני הצעה על בית או בניין: תעודת אכלוס ומספר חוקי של יחידות; הפרות פתוחות במחלקת הבניינים; אזור הצפה ועלות הביטוח; חשבון מס הנכס; רשימת דמי השכירות והחוזים, אם יש שוכרים; הצהרת צבע עופרת לבתים שנבנו לפני 1978; בדיקה מלאה של הנכס.

בקנייה: בניו יורק העסקה מנוהלת על ידי עורכי דין של שני הצדדים, עם ביטוח בעלות. יש מסי העברה של העיר ושל המדינה, ובנכסי מגורים ממיליון דולר ומעלה גם ״מס האחוזות״ (mansion tax), שמשלם הקונה.

בזמן ההחזקה: מס נכס עירוני, ביטוח — כולל ביטוח הצפה, אם נדרש —, דמי ניהול ותחזוקה. הכנסות משכירות מדווחות בארצות הברית, גם על ידי מי שאינו תושב.

במכירה: מס רווחי הון, וכשהמוכר זר, ניכוי FIRPTA ממחיר המכירה, שמוסדר אחר כך בדוח המס.

למי זה מתאים — ולמי לא

זה מתאים למי שרוצה בית עם חצר או דירת קונדומיניום על קו המים בתוך העיר ניו יורק, ויש לו מכונית. זה מתאים למי שעובד בקווינס, בלונג איילנד או בברונקס, ולמשפחות הקשורות לפלאשינג. וזה מתאים למי שרוצה לקנות בניין לשתיים או שלוש משפחות כדי לגור בקומה אחת ולשלם את המשכנתה מהאחרות.

זה מתאים פחות למי שייסע למנהטן כל יום בלי מכונית, למי שרגיש לרעש מטוסים, ולמי שרוצה להשקיע מרחוק בלי לנהל שוכרים בעיר שבה החוק מגן עליהם.

מחשבות לסיום

קולג׳ פוינט מציעה מרחב, מים ושקט במחיר שהשכונות עם רכבת תחתית כבר לא מציעות. למחיר יש סיבות — התחבורה, המטוסים, סיכון ההצפה בחלק מהשכונה — ומי שמכיר אותן קונה טוב. מי שבוחר את הרחוב, בודק את אזור ההצפה וקורא את תעודת האכלוס לפני ההצעה, נמנע מההפתעות היקרות ביותר כאן.

הדרך פשוטה לניסוח: לדעת אם הנכס הוא קונדומיניום, בית, בניין או עסק; לבדוק את אזור ההצפה ואת הביטוח; ולבקר בשעות שונות, כולל המטוסים והתנועה.

בפנייה אלינו מדף הנכס, אנו מעבירים את פנייתכם למי שמחזיק במידע המלא על אותו נכס — תעודת האכלוס, דמי הניהול, חוזי השכירות והסטטוס העדכני של המודעה. כל המלאי זמין בפורטוגזית, אנגלית, ספרדית, צרפתית ועברית.