נכסים למכירה ב-North Merrick

אודות North Merrick

בתים למכירה ב-North Merrick, ניו יורק: פרבר משפחתי בלב Nassau County North Merrick היא קהילה (hamlet — יישוב לא מאוגד) ב-Town of Hempstead, במחוז Nassau שב-Long Island, ניו יורק — מעט מצפון ל-Merrick ולצד East Meadow. זהו פרבר מגורים קלאסי ומשפחתי, עם רחובות מיוערים ובתים חד-משפחתיים, המשלב בתי ספר מוערכים, את Eisenhower Park ממש בפתח וגישה מהירה ל-Meadowbrook Parkway. מי שמחפש בתים ב-North Merrick ימצא בתיק שלנו 7 נכסים במחירים שבין US$ 485,000 ל-US$ 900,000 — מדירת co-op בת חדר שינה אחד (נקודת הכניסה הנגישה ביותר ב-Nassau) ועד בתי Colonial, Ranch ו-Split-level משפחתיים עם 3-4 חדרי שינה. זהו שוק במחיר בינוני במונחי Nassau, המונע בידי משפחות המבקשות בתי ספר טובים ללא מחיר הכניסה של אזורי העילית. עמוד זה מציג ניתוח כן של שוק North Merrick — מה האזור מציע, המחירים, תהליך הרכישה בארה״ב לזרים ונקודות הזהירות הממשיות. למה לרכוש נכס ב-North Merrick בתי ספר מוערכים ללא המחיר של אזורי העילית ילדי North Merrick לומדים בבתי הספר היסודיים המקומיים ולאחר מכן ב מחוז החינוך התיכוני Bellmore-Merrick Central High School District , מחוז הזוכה בעקביות להערכה גבוהה ב-Long Island. זו דוגמה קלאסית ל"תמורה חינוכית": אזור רישום חזק במחירי כניסה הנמוכים בהרבה מאלה שבמחוזות הסמוכים והמפורסמים יותר. Eisenhower Park ומיקום מרכזי הקהילה צמודה ל Eisenhower Park — אחד הפארקים הציבוריים הגדולים במטרופולין, ובו מגרשי גולף, בריכות, מגרשי ספורט ואזורי פנאי. Meadowbrook Parkway שבגבול המערבי מחבר בתוך דקות לחופי Jones Beach בדרום ולצירים המרכזיים של Long Island. רכבת במרחק דקות תחנת Merrick של LIRR (שלוחת Babylon, עם רכבות אקספרס) נמצאת במרחק נסיעה קצר — כ-45 דקות עד Penn Station. חלקים מסוימים בקהילה, כגון אזור Van Nostrand Place, נמצאים אף במרחק הליכה מהתחנה. מה מציע שוק North Merrick בתים משפחתיים עם 3-4 חדרי שינה — בתי Colonial, Cape, Ranch מורחבים ו-Split-level מאמצע המאה ה-20, בדרך כלל במחירים של US$ 700,000 עד US$ 975,000, ורבים מהם משופצים. דירות co-op ואפשרויות כניסה — יחידות כגון דירת co-op בת חדר שינה אחד ב-Jerusalem Avenue (כ-US$ 485,000), נקודת כניסה נדירה ל-Nassau מתחת ל-US$ 500,000. בתים המיועדים לעדכון — נכסים מוצקים עם גימורים מיושנים, המאפשרים ליצור ערך באמצעות שיפוץ. ניתוח השקעה North Merrick היא בראש ובראשונה שוק של מגורים בבעלות : הביקוש מגיע ממשפחות הנמשכות לבתי הספר ולביטחון, ומעניק יציבות מחירים ונזילות טובה במכירה חוזרת של בתים משפחתיים. קיים ביקוש יציב לשכירות למגורים (משפחות השוכרות לפני רכישה במחוז החינוך), אך מס הנכס הגבוה ב-Nassau שוחק את התשואה — התשואה הטיפוסית נובעת מעליית ערך הגנתית ולא מהכנסה שוטפת. תהליך הרכישה בארה״ב לזרים אין מגבלה על רכישה בידי זרים — כל אדם רשאי לקנות. בניו יורק העסקה מנוהלת בידי עורכי דין ("attorney state" — מדינה שבה עורכי דין מנהלים את העסקה): הצעה וחוזה עם מקדמה של כ-10%, בדיקת נאותות ובדיקת נכס, ביטוח בעלות והשלמת העסקה (closing). מספר ITIN וחשבון בנק בארה״ב מקלים על התהליך; מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי, ולתושבי חוץ — לקבל ייעוץ על מס FIRPTA במכירה חוזרת. הערה: ל-co-op תהליך משלו — הרכישה כפופה לאישור ועד הבניין, דבר שעלול להיות קשה יותר לרוכשים זרים ללא היסטוריית אשראי בארה״ב. עלויות רכישה שיש לתקצב מעבר למחיר: עלויות השלמת עסקה של 2% עד 5% (עורך דין, ביטוח בעלות, רישומים, ואם יש מימון — עלויות הבנק). מס הנכס השנתי ב-Nassau County הוא מהגבוהים בארה״ב — בבית משפחתי ב-North Merrick נפוצים סכומים בני חמש ספרות (לעיתים קרובות US$ 12,000 עד 18,000 בשנה). יש לאמת תמיד את הסכום המדויק של הנכס המסוים. נקודות זהירות: מה לשקול לפני הרכישה מס נכס גבוה — כמו בכל Nassau, זהו הגורם הפיננסי מספר 1; יש לכלול אותו בתקציב כבר מההתחלה. אין תחנת רכבת משלה — משתמשים בתחנת Merrick (דקות נסיעה ברכב; מכמה רחובות אפשר להגיע ברגל); הנסיעה מדלת לדלת ל-Manhattan אורכת כ-1 עד 1:15 שעות. פרבר התלוי ברכב — ללא חיי רחוב עירוניים; המסחר מרוכז בצירים Merrick Avenue ו-Jerusalem Avenue. מלאי מצומצם ובתים מיושנים — ההיצע מוגבל וחלק מהבתים נבנו באמצע המאה ה-20 ועדיין כוללים גימורים מקוריים; יש לתקצב שיפוץ בעת ההשוואה. ל-co-op כללים משלו — אישור ועד, דמי אחזקה חודשיים והגבלות על שכירות משנה; אם המטרה היא השקעה, יש לבדוק אותם מראש. אף אחת מהנקודות הללו אינה פוסלת את North Merrick — הן מציגות תמונה כנה של פרבר משפחתי מוצק ב-Nassau. היכרות איתן מראש היא שמבדילה בין רכישה טובה להפתעה. למי North Merrick מתאימה (ולמי לא) מתאימה ל: משפחות המבקשות שילוב של בתי ספר + פארק + רכבת במחיר בינוני במונחי Nassau; רוכשי נכס ראשון (co-op מתחת ל-US$ 500 אלף הוא דבר נדיר במחוז); ומי שמבקש ערך הגנתי בפרבר יציב. ייתכן שאינה מתאימה ל: מי שמחפש כתובת יוקרתית או חזית מים; מי שמבקש מס נכס נמוך; ומשקיעים המתמקדים בתשואה שוטפת. North Merrick בהשוואה לשכנותיה לעומת Merrick מדרום: ב-Merrick נמצאת התחנה והיא קרובה יותר למפרץ, ומחיריה בדרך כלל גבוהים יותר; North Merrick מציעה גישה לאותם בתי ספר תיכוניים במחיר נמוך יותר. לעומת East Meadow: הפרופילים דומים; ל-North Merrick יתרון בזכות אזור הרישום של Bellmore-Merrick. לעומת Jericho/Garden City: שם גובים פרמיית עילית; North Merrick היא מדרגת הכניסה עם יסודות מוצקים. תחזית השוק בזכות בתי ספר חזקים, פארק ורכבת, North Merrick נהנית מביקוש משפחתי מבני ומהיצע מצומצם — נוסחה למחירים יציבים. למי שמחפש נכסים ב-North Merrick , זהו אחד האיזונים ההגיוניים ביותר בין מחיר ליסודות ב-Nassau County. עיינו במבחר המעודכן שלנו ודברו איתנו לקבלת ניתוח אישי.