נכסים למכירה ב-Elmont

Elmont הוא יישוב במחוז Nassau County שבלונג איילנד, במדינת ניו יורק, הצמוד לגבול עם הרובע Queens של העיר ניו יורק. אין זה כפר עם שלטון משלו: זהו ״hamlet״ בתחומי העיירה Hempstead, והשירותים המקומיים מגיעים מהעיירה ומהמחוז. מתגוררים בו כ-35 אלף תושבים, לפי מפקד 2020, על שטח של מעט יותר משמונה קילומטרים רבועים, שכמעט כולו תפוס בבתים צמודי קרקע.

הוא ידוע בעיקר בזכות Belmont Park, מסלול מרוצי הסוסים שבו נערך ה-Belmont Stakes, ובזכות ה-UBS Arena, האולם של ה-New York Islanders, שנפתח בשנת 2021. לקונים, Elmont מציע בתים עם חצר במרחק דקות ספורות מ-Queens, תחנת רכבת חדשה ומחירים נמוכים מאלה של יישובים שכנים רבים ב-Nassau. המחיר לכך הוא מסי הנכס, רעש המטוסים הנוחתים בנמל התעופה JFK, התנועה בימי אירועים ומלאי דיור שכמעט כולו מתקופת שלאחר המלחמה. דף זה מסביר את היישוב, מה מוצע למכירה ומה כדאי לבדוק לפני הקנייה.

היכן הוא נמצא ואיך מגיעים

Elmont נמצא בקצה המערבי של מחוז Nassau. ממערב מתחיל Queens, עם השכונות Cambria Heights ו-Queens Village; מדרום נמצא Valley Stream; ממזרח, Franklin Square; ומצפון, Belmont Park ו-Floral Park. מי שחוצה את הגבול ברגל לעתים קרובות כלל אינו מרגיש בו: רחובות הבתים נראים אותו דבר משני הצדדים.

ברכב, Elmont נמצא בצומת של שתי דרכים מהירות, ה-Cross Island Parkway, הממשיכה צפונה לכיוון גשר Throgs Neck, וה-Southern State Parkway, החוצה את לונג איילנד מזרחה. ה-Hempstead Turnpike היא השדרה המסחרית החוצה את היישוב ממערב למזרח. נמל התעופה JFK נמצא במרחק נסיעה קצר, מדרום-מערב.

במשך זמן רב לא הייתה ל-Elmont תחנה משלו: השתמשו בתחנות של Floral Park, Valley Stream או Queens Village. בנובמבר 2021 נפתחה תחנת Elmont-UBS Arena של ה-Long Island Rail Road, התחנה החדשה הראשונה ברשת מזה כמעט חמישים שנה, תחילה בכיוון אחד בלבד, ומאוקטובר 2022 בשני הכיוונים. בהמשך החלה לשרת גם מחוץ לימי האירועים. הרכבות נוסעות ל-Jamaica ומשם למנהטן, הן ל-Penn Station והן ל-Grand Central Madison. לפני שמסתמכים עליה לנסיעה היומית, בודקים את לוח הזמנים ואת מרחק ההליכה מהבית, כי התחנה נמצאת ליד מתחם Belmont, בצפון היישוב.

יש גם אוטובוסים: הקו המהיר QM64, של העיר ניו יורק, מתחיל ומסתיים ב-Elmont, והקווים n1 ו-n6 של רשת NICE, של מחוז Nassau, משרתים את האזור.

מעט היסטוריה

האזור התחיל כאדמה חקלאית. בשנת 1650 קנו Christopher ו-Thomas Foster קרקעות במקום, שלהן קראו Foster's Meadow. האזור עבר מהשלטון ההולנדי לשלטון האנגלי בשנת 1664 והשתייך למחוז Queens עד 1898, אז הוקם מחוז Nassau ונקבע הגבול שעד היום מפריד בין Elmont לבין העיר ניו יורק. השם Elmont אומץ בשנת 1882.

השינוי הגדול הגיע עם מסלול המרוצים. בשנת 1902 חיפשה קבוצה בראשות August Belmont Jr. ו-William C. Whitney קרקע למסלול, ו-Belmont Park נפתח בשנת 1905. החוות שמסביב חולקו בהדרגה למגרשים לבתים. בשנת 1910 אירח המסלול את מרוץ המטוסים הראשון בארצות הברית. Elmont ניסה להתאגד ככפר בשנים 1931, 1940 ו-1949, ללא הצלחה, ועדיין הוא hamlet בתחומי העיירה Hempstead.

לאחר מלחמת העולם השנייה התמלא Elmont בבתים של שכונת פרברים, רבים מהם בסגנון Cape Cod, בעיקר סביב ה-Dutch Broadway. מאותה תקופה רוב הבתים המוצעים כיום למכירה. בעשורים האחרונים האוכלוסייה השתנתה מאוד: Elmont הוא כיום אחד היישובים המגוונים ביותר בלונג איילנד, עם קהילה גדולה ממוצא האיטי, ג׳מייקני, גיאני ואפרו-אמריקאי, וקהילה נוספת ממוצא הודי ופקיסטני, לצד משפחות ממוצא איטלקי ואירי שחיות שם כבר דורות.

בשנת 2017 בחרה המדינה בפרויקט של ה-New York Islanders עבור קרקעות Belmont, וה-UBS Arena נפתחה בסתיו 2021. באוקטובר 2024 נפתח לצדה ה-Belmont Park Village, מרכז קניות של חנויות מותגים במחירי מבצע. וגם מסלול המרוצים עצמו נבנה מחדש: היציע הישן מלבנים נהרס, והמסלול נפתח מחדש ב-18 בספטמבר 2026, עם יציע חדש וקטן יותר, מסלול סינתטי למרוצים לאורך כל השנה וגישה למדשאה הפנימית. השלמת העבודות צפויה באביב 2027, השנה שבה ה-Belmont Stakes חוזר ל-Elmont, לאחר שלוש מהדורות ב-Saratoga, ושבה Belmont יארח גם את ה-Breeders' Cup.

Elmont, אזור אחר אזור

Belmont, ה-UBS Arena וה-Hempstead Turnpike

צפון היישוב נשלט בידי מתחם Belmont: מסלול המרוצים, ה-UBS Arena, מרכז הקניות והתחנה. לצדו עוברת ה-Hempstead Turnpike, עם סופרמרקטים, מסעדות של מטבחים רבים, בתי מרקחת, בנקים ומסחר מכל הסוגים. הרחובות שמיד מאחורי השדרה נהנים ממסחר בהישג יד והם הנוחים ביותר למי שרוצה להשתמש בתחנה, אבל גם אלה שחשים הכי הרבה את התנועה בימי משחקים ומרוצים.

Dutch Broadway והלב המגורי

רוב Elmont הוא רשת סדירה של רחובות עם בתים צמודי קרקע על מגרשים קטנים, עם דשא מלפנים וחצר מאחור. סביב ה-Dutch Broadway, ה-Elmont Road וה-Meacham Avenue מרוכזים בתי ה-Cape Cod שלאחר המלחמה, רבים מהם הורחבו לאורך השנים בקומה שנייה. יש גם בתים בסגנון קולוניאלי, בתי high ranch ובתים חדשים יותר, שנבנו במקום שבו נהרס בית ישן. זהו אזור בתי הספר היסודיים, הכנסיות והפארקים השכונתיים.

הגבול עם Queens

בצד המערבי, לאורך ה-Cross Island Parkway והגבול עם Cambria Heights ו-Queens Village, הרחובות דומים מאוד לאלה שמעבר לקו, אבל הכתובת נמצאת ב-Nassau. הדבר משנה את מחוז בתי הספר, את אופן חישוב מס הנכס ואת השירותים הציבוריים. מי שקונה כאן נמצא דקות ספורות מ-Queens, אבל משלם מסים של לונג איילנד.

הדרום, ליד Valley Stream

בדרום, ליד Valley Stream וה-Southern State Parkway, יש רחובות השייכים למחוזות בתי הספר של Valley Stream ולא לאלה של Elmont. זהו גם החלק הקרוב ביותר לנתיבי הגישה לנחיתה בנמל התעופה JFK. כאן, יותר מבכל אזור אחר, מוודאים את מחוז בתי הספר ומבלים זמן מה בבית בהקשבה לשמיים.

בתי ספר, בריאות ושירותים

רוב Elmont שייך ל-Elmont Union Free School District, ללימודים עד כיתה 6, עם בתי ספר כמו Covert Avenue, Dutch Broadway, Gotham Avenue ו-Clara H. Carlson, ול-Sewanhaka Central High School District, מכיתה 7 עד כיתה 12, הכולל את Elmont Memorial High School ואת Sewanhaka High School. חלק מהיישוב שייך למחוז Valley Stream 13, לחינוך היסודי, ול-Valley Stream Central High School District, לחינוך העל-יסודי. בארצות הברית מחוז בתי הספר משפיע על המחיר ועל חשבון המסים, ולכן תמיד מוודאים זאת לפי הכתובת המדויקת, ואת התוצאות של כל בית ספר בודקים בדוחות הרשמיים של מדינת ניו יורק.

אין בית חולים ב-Elmont, אבל יש כמה במרחק קצר, ב-Queens וב-Nassau. המסחר היומיומי נמצא ב-Hempstead Turnpike ובשדרות הראשיות, ולקניות גדולות יותר יש את מרכז הקניות של Belmont, ומזרחה יותר, את המרכזים הגדולים של Garden City ו-Valley Stream. מים, ביוב ופינוי אשפה הם שירותים ציבוריים, הניתנים בידי העיירה, המחוז או מחוזות מיוחדים, בהתאם לכתובת.

מה מוצע למכירה

ב-Elmont נמכרים בעיקר בתים צמודי קרקע: בתי Cape Cod שלאחר המלחמה, בתים קולוניאליים ובתי high ranch, בתים מורחבים וכמה בתים חדשים או בנויים מחדש לגמרי. יש גם בניינים קטנים של כמה יחידות דיור, מגרשים לבנייה ונכסים מסחריים ב-Hempstead Turnpike וב-Meacham Avenue; דירות הן נדירות. במבחר שלנו, המחירים נעים מכ-US$200,000, במקרה של נכס מסחרי קטן, ועד כ-US$3,750,000, במקרה של נכס מסחרי ב-Hempstead Turnpike, עם ערך חציוני של כ-US$799,000. הבתים עצמם נעים בין כ-US$389,000 לכ-US$1,850,000. בחלק התחתון נמצאים הבתים הקטנים ואלה הזקוקים לשיפוץ; באמצע, בתים של שלושה עד חמישה חדרי שינה שכבר הורחבו; ובחלק העליון, הבתים החדשים או הבנויים מחדש, עם חדרי שינה וחדרי רחצה רבים, והבניינים של כמה יחידות דיור.

בהשוואה ליישובי Nassau שממזרח ומצפון, Elmont נוטה להיות נגיש יותר עבור בית באותו גודל, והקרבה ל-Queens והתחנה החדשה מושכות קונים שעובדים בעיר. ההיצע משתנה מהר: בתים מוצגים היטב ובמחיר ריאלי נוטים להימכר תוך זמן קצר.

נקודות לתשומת לב

מסי נכס

מס הנכס השנתי במחוז Nassau הוא מהגבוהים בארצות הברית ומורכב מכמה שכבות: המחוז, העיירה, מחוז בתי הספר ומחוזות מיוחדים, כמו אלה של מים, תאורה או כיבוי אש. בבית רגיל ב-Elmont, החשבון עומד בדרך כלל על כעשרת אלפים דולר בשנה, ויכול להיות גבוה בהרבה בבית גדול או בנוי מחדש. מבקשים את חשבון המסים האחרון של הבית המסוים, עם פירוט הרכיבים, ובודקים אם הוא כולל פטורים שנעלמים עם המכירה, כמו ה-STAR, הקשור למגורים עיקריים, או אם מתנהל ערעור על השומה.

רעש המטוסים

Elmont נמצא מתחת לאחד מנתיבי הגישה לנחיתה בנמל התעופה JFK. כשהמטוסים נוחתים במסלולים 22L ו-22R, הם עוברים מעל Elmont, Valley Stream ו-Floral Park, והתושבים מתלוננים על עלייה ברעש, בעיקר בלילה. בשנת 2025 תבעה העיירה Hempstead את רשות הנמלים בגלל הרעש. העוצמה משתנה מרחוב לרחוב ומיום ליום, בהתאם לרוח ולמסלולים שבשימוש. לפני הקנייה מבקרים בבית בשעות שונות, כולל בשעות אחר הצהריים המאוחרות ובלילה.

ימי האירועים

עם ה-UBS Arena, מסלול המרוצים שנבנה מחדש ומרכז הקניות, צפון Elmont קולט עשרות אלפי אנשים בימי משחקים, הופעות ומרוצים גדולים. בשנת 2027 חוזרים ה-Belmont Stakes וה-Breeders' Cup. ה-Hempstead Turnpike והכניסות לדרכים המהירות נפקקות, והחניה ברחובות הסמוכים עלולה להיות מבוקשת. מי שקונה ליד המתחם צריך לבדוק את לוח האירועים ולעבור ברחוב ביום משחק.

בתים שלאחר המלחמה והרחבות

רוב הבתים בני שבעים שנה ויותר, ורבים מהם הורחבו בידי בעלים שונים לאורך השנים. נפוץ למצוא צבע המכיל עופרת, שהחוק הפדרלי מחייב להצהיר עליו בבתים שנבנו לפני 1978, מערכות חשמל וצנרת ישנות, מרתפים לחים וגגות שיש להחליף. עורכים בדיקה הנדסית עצמאית מלאה ומוודאים בעיירה שכל הרחבה, כל חדר רחצה נוסף וכל דירה במרתף קיבלו היתר ומופיעים בתעודת האכלוס. חדר ללא היתר עלול לחייב הסדרה או הריסה.

תנועה ונסיעות

התחנה החדשה עוזרת, אבל היא נמצאת בצפון היישוב, ובתים רבים רחוקים ממנה ברגל. מי שנוסע ברכב לעיר תלוי ב-Cross Island Parkway, ב-Southern State Parkway ובשדרות של Queens, שכולן פקוקות בשעות השיא. נוסעים במסלול מהבית לעבודה בשעה שבה ייסעו בו מדי יום, לפני שמחליטים.

יישוב ללא שלטון משלו

מכיוון ש-Elmont אינו כפר, ההחלטות על תכנון, היתרים ופרויקטים גדולים, כמו זה של Belmont, מתקבלות בידי העיירה Hempstead, המחוז והמדינה. לתושבים יש פחות שליטה ישירה על מה שנבנה סביבם מאשר בכפרים השכנים בעלי שלטון משלהם. כדאי לעקוב אחר מה שמתוכנן לקרקעות שסביב Belmont לפני שקונים בקרבתן.

רשימת בדיקות משפטית ומיסויית, בארצות הברית

לפני הקנייה: חשבון מסי הנכס האחרון; אימות מחוז בתי הספר לפי הכתובת; בדיקה הנדסית עצמאית; היתרים להרחבות ותעודת אכלוס; ביקור בבית בשעות שונות, בגלל רעש המטוסים; וליד Belmont, לוח האירועים.

בעת הקנייה: במדינת ניו יורק, הקנייה נעשית בדרך כלל עם עורך דין (attorney) לכל צד, ונחתם חוזה לפני ה-closing. יש לחשב את ביטוח הבעלות (title insurance), המגן מפני בעיות בשרשרת הבעלות, את עלויות ה-closing ואת מסי ההעברה (transfer tax): מס ההעברה של המדינה, שמשולם בדרך כלל בידי המוכר, ובקניות של דירות מגורים מ-US$1 million ומעלה, מה שנקרא ״mansion tax״, בשיעור 1% מהמחיר הכולל, שמשולם בידי הקונה. את הכללים והשיעורים מוודאים עם עורך הדין בזמן הקנייה. מי שקונה מחוץ לארץ צריך מספר מס אמריקאי, ה-ITIN, כדי לדווח על הכנסות, וב-closing הבנק ועורך הדין מבקשים הוכחה למקור הכספים.

מבנה הקנייה: יש מי שקונים בשמם האישי ויש מי שמשתמשים בחברה, כמו LLC, משיקולי אחריות, ירושה או פרטיות. לכל אפשרות יש השלכות מס, מימון ודיווח על בעלי השליטה, וכללי הגילוי השתנו בשנים האחרונות. מחליטים עם עורך דין ורואה חשבון אמריקאים לפני החתימה.

בתקופת ההחזקה: מס נכס המשולם למחוז, לעיירה, למחוז בתי הספר ולמחוזות המיוחדים; ביטוח; תחזוקה, שבבית מתקופת שלאחר המלחמה תמיד גדולה ממה שנראה. הכנסות משכירות מדווחות בארצות הברית, גם על ידי מי שאינם תושבים, והשכרה לטווח קצר כפופה לכללים של העיירה Hempstead, שכדאי לוודא לפני שמסתמכים עליה.

במכירה: מס רווחי הון. מי שאינו תושב ארצות הברית כפוף לניכוי FIRPTA ב-closing, שהוא מקדמה על חשבון המס ולא המס הסופי. כדאי לדבר עם רואה חשבון אמריקאי לפני המכירה.

למי זה מתאים — ולמי לא

זה מתאים למי שרוצה בית עם חצר במרחק דקות ספורות מ-Queens ומנמל התעופה JFK; למי שעובד בעיר ויכול להשתמש בתחנה החדשה או בדרכים המהירות; למשפחות המחפשות יותר מקום במחיר נמוך מזה של יישובים אחרים ב-Nassau; למי שאוהב לחיות בקהילה מגוונת מאוד; ולמי שרוצה להיות קרוב ל-UBS Arena ול-Belmont Park החדש.

זה פחות מתאים למי שאינו סובל את רעש המטוסים, למי שרוצה בית חדש ללא תחזוקה במחיר של בית ישן, למי שאינו רוצה להתמודד עם התנועה של ימי האירועים, למי שמסתמך על התחנה בלי לבדוק את המרחק אליה, ולמי שעורך חישובים בלי לכלול את מסי Nassau.

סיכום

Elmont הוא אחד משערי הכניסה ללונג איילנד: בתים עם חצר, דקות מהעיר, ביישוב שהשתנה מאוד בשנים האחרונות עם ה-UBS Arena, התחנה החדשה והבנייה מחדש של Belmont Park. המחירים עדיין נמוכים מאלה של חלק ניכר מ-Nassau, ויש עסקאות טובות למי שבוחן בקפידה. מה שמבדיל בין קנייה טובה לקנייה גרועה הוא חשבון המסים ומחוז בתי הספר של אותה כתובת, מיקום הבית ביחס לנתיבי המטוסים ולמתחם Belmont, והמצב האמיתי של בית בן שבעים שנה עם כמה הרחבות.

בפנייה אלינו מדף הנכס, אנו מעבירים את פרטיכם למתווך השותף שלנו, שבידיו המידע המלא על הנכס הספציפי הזה — חשבון המסים, מחוז בתי הספר, היתרים, רעש ותנאי המשא ומתן.