Biens à vendre à Almada

Où se trouve Almada, et ce qu'elle est

Almada est une commune du district de Setúbal, sur la rive sud du Tage, juste en face de Lisbonne. C'est depuis Almada que l'on voit la ville entière de l'autre côté de l'eau, et c'est à Almada que se dresse le Cristo Rei, en haut de l'escarpement du Pragal, tourné vers le pont.

L'appeler banlieue est le moyen le plus rapide de mal comprendre le lieu. Almada a une université, un hôpital central, quinze kilomètres de plage atlantique et un centre historique propre, antérieur au pont. Ce qui la définit n'est pas de dépendre de Lisbonne : c'est d'en être à dix minutes par l'eau.

La rive qui a cessé d'être bon marché

Pendant des décennies, la rive sud a été la réponse de ceux qui ne pouvaient pas acheter à Lisbonne, et la décote était assez large pour compenser la traversée. Cette décote s'est réduite. La demande a poussé les prix vers le haut, surtout dans les paroisses reliées directement au fleuve, et aujourd'hui un appartement rénové à Almada Velha ou à Cova da Piedade rivalise avec des quartiers de l'autre rive qui, il y a dix ans, étaient hors d'atteinte avec le même budget.

Cela ne veut pas dire que l'écart a disparu. Cela veut dire qu'il n'est plus automatique, et qu'acheter ici en espérant trouver Lisbonne à moitié prix mène à des déceptions. Le bon calcul se fait rue par rue, et non rive contre rive.

Ce qui commande le prix : la distance à pied jusqu'au fleuve

La variable qui explique le mieux le prix à Almada n'est ni la surface ni l'année de construction. C'est le nombre de minutes à pied jusqu'au terminal de Cacilhas ou jusqu'à un arrêt du métro léger. Un deux-pièces à sept minutes du bateau et un deux-pièces identique à vingt-cinq minutes ne sont pas le même produit, et l'écart de prix le traduit avec une fidélité que presque aucun autre facteur n'a.

C'est pourquoi il vaut la peine de faire le trajet à pied, à l'heure où on le fera chaque jour, avant de décider. La distance sur la carte trompe en terrain d'escarpement, et la montée du retour en fin de journée compte.

Traverser : bateau, train, métro léger et le pont

Il y a quatre façons d'atteindre l'autre rive et elles servent des publics différents. Le bateau de Cacilhas au Cais do Sodré met une dizaine de minutes et dépose au cœur du centre-ville. Le train franchit le pont du 25 Avril et relie le Pragal à Entrecampos et à Alcântara en quelques minutes.

Dans la commune, le métro léger relie Cacilhas au Pragal, à Almada, au Laranjeiro et au Feijó, et monte jusqu'au Monte de Caparica. Et il y a le pont, en voiture, qui est l'option la plus rapide hors des heures de pointe et la pire pendant celles-ci.

L'heure de pointe, dite sans détour

Le pont du 25 Avril connaît des files régulières tôt le matin vers le nord et en fin d'après-midi vers le sud, et un accident transforme vingt minutes en une heure et demie sans prévenir. Qui compte sur la voiture pour aller travailler à Lisbonne tous les jours devrait faire le trajet un mardi à huit heures du matin avant de signer, et non un samedi après-midi.

Les paroisses, qui sont des mondes différents

Almada Velha est le noyau ancien, avec ses ruelles étroites, son bâti bas et l'ascenseur panoramique qui descend vers le fleuve. Cova da Piedade et Pragal sont plus urbains et plus denses, avec l'hôpital et la gare. Laranjeiro et Feijó forment la zone la plus construite et la mieux desservie par le métro léger, et c'est là que se trouve l'essentiel du neuf.

À l'ouest, Charneca de Caparica et Costa da Caparica changent complètement d'échelle : maisons, parcelles plus grandes, plage à côté et dépendance presque totale à la voiture. Ce sont toutes la même commune et ce n'est pas le même marché, et le prix au mètre carré entre elles varie davantage qu'entre communes voisines.

Ce qui est à vendre aujourd'hui

Il s'agit de six appartements, entre 220 000 et 462 000 euros, tous de une à trois chambres. Il n'y a pas de maisons dans cet échantillon, et six biens ne décrivent pas une commune de plus de cent soixante-dix mille habitants : ils décrivent ce qui est disponible maintenant.

Les six, un par un

En haut, deux trois-pièces. Le plus cher, à 462 000 euros, offre 165 m² dans un immeuble à la façade récemment repeinte et des pièces généreuses. Le second, à 450 000, est un duplex de 130 m² dans l'un des secteurs les plus animés de la ville, présenté comme prêt à habiter.

Au milieu, deux deux-pièces entièrement rénovés. L'un rue Doutor António José de Almeida, à Cova da Piedade, avec 109 m² selon la fiche et 102 m² de surface utile selon le texte de l'annonce — un écart à clarifier avant toute offre. L'autre rue da Cooperativa Piedense, avec 65 m², au deuxième et dernier étage.

Le moins cher, à 220 000 euros, est un duplex de 64 m² à Almada Velha. C'est le seul de l'échantillon situé dans le noyau ancien, et c'est aussi celui qui montre le mieux ce que l'on obtient encore sous les deux cent cinquante mille.

Reste le sixième, et c'est celui qui demande le plus d'attention : un deux-pièces à 365 000 euros dans le programme Almar Beach, au Laranjeiro. Ce n'est pas l'achat d'un logement terminé. C'est une cession de position contractuelle dans un immeuble encore en chantier, c'est-à-dire l'achat du contrat d'une autre personne, avec tout ce que cela implique de vérifications documentaires.

Ce que les prix disent

Entre 220 000 et 462 000 euros, l'échantillon couvre une large amplitude, et ce n'est pas la surface qui l'explique : le deux-pièces le plus cher fait 109 m² et le trois-pièces le plus cher 165, mais le duplex de 64 m² d'Almada Velha coûte moins de la moitié du deux-pièces de 65 m² de Cooperativa Piedense. La différence tient à l'état, à l'étage, à la présence d'un ascenseur et à la paroisse.

Avec six biens on ne calcule pas un prix au mètre carré pour une commune, et toute moyenne bâtie sur eux dirait davantage sur l'échantillon que sur Almada. Pour de vraies valeurs de référence il faut des transactions conclues et récentes, paroisse par paroisse.

La Costa da Caparica, qui est aussi Almada

La commune compte quinze kilomètres de sable orienté à l'ouest, de Trafaria à Fonte da Telha, avec des transports propres l'été et un front urbain qui change beaucoup du nord au sud. Pour qui arrive de l'extérieur, c'est la surprise la plus fréquente : acheter à Almada peut vouloir dire avoir une plage atlantique à dix minutes en voiture.

C'est aussi là que se situe le principal problème physique de la commune. L'érosion côtière est réelle et continue, certains tronçons sont défendus par des épis et par un rechargement artificiel en sable, et la première ligne face à la mer n'est pas un endroit où acheter sans comprendre ce qui a été fait et ce qui est prévu.

Université, hôpital et ce qui fixe la population toute l'année

La Faculté des sciences et technologies de l'Universidade Nova se trouve au Monte de Caparica, dans la commune, et l'hôpital Garcia de Orta au Pragal. Ce sont deux ancrages d'emploi et de demande locative qui fonctionnent en février comme en juillet, et c'est ce qui distingue Almada d'un lieu de villégiature.

Pour qui achète pour louer, cela change le calcul : il existe un marché de baux longs, avec des étudiants, du personnel hospitalier et des gens qui travaillent à Lisbonne, qui ne dépend ni de la haute saison ni des règles de la location touristique.

Points de vigilance

Le premier est le parc bâti. Une bonne partie des immeubles du centre date des années soixante et soixante-dix, et beaucoup n'ont pas d'ascenseur — comme l'un des biens de cet échantillon, au troisième étage. Cela pèse sur la revente, la location et l'accessibilité, et c'est la première question à poser sur tout appartement au-dessus du premier étage.

Le deuxième est la traversée. Bateau, train et métro léger fonctionnent, mais ils se remplissent, et le pont a les files qu'il a. Acheter à Almada, c'est accepter que le trajet quotidien dépende d'une infrastructure partagée avec beaucoup de monde à la même heure.

Le troisième est l'érosion du front de mer, déjà décrite. Et le quatrième est l'énorme différence entre paroisses : comparer les prix d'Almada comme s'il s'agissait d'un marché unique est l'erreur la plus courante de qui cherche de loin, et elle conduit à des comparaisons qui ne veulent rien dire.

Aucun de ces points ne disqualifie Almada. Ils sont le prix d'être en vue de Lisbonne avec une plage de l'autre côté de la commune, et qui les connaît avant d'acheter n'est pas pris au dépourvu ensuite.

Qui achète bien à Almada

Achète bien celui qui travaille à Lisbonne et calcule le trajet réel, pas celui de la carte : celui qui choisit sept minutes du bateau ou du métro et accepte de le payer, parce que c'est cela qu'il utilisera chaque jour pendant des années.

Et achète bien celui qui veut de l'espace et la plage sans quitter l'aire métropolitaine, en regardant Charneca et Costa plutôt que le centre. Celui qui n'achète presque jamais bien est celui qui arrive en quête de la décote automatique de la rive sud : cette décote existe encore dans certaines rues, mais ce n'est plus une règle de la commune.