Biens à vendre à Almada

Où se trouve Almada, et ce qu'elle est

Almada est une commune du district de Setúbal, sur la rive sud du Tage, juste en face de Lisbonne. C'est depuis Almada que l'on voit la ville entière de l'autre côté de l'eau, et c'est à Almada que se dresse le Cristo Rei, en haut de l'escarpement du Pragal, tourné vers le pont.

L'appeler banlieue est le moyen le plus rapide de mal comprendre le lieu. Almada a une université, un hôpital central, quinze kilomètres de plage atlantique et un centre historique propre, antérieur au pont. Ce qui la définit n'est pas de dépendre de Lisbonne : c'est d'en être à dix minutes par l'eau.

La rive qui a cessé d'être bon marché

Pendant des décennies, la rive sud a été la réponse de ceux qui ne pouvaient pas acheter à Lisbonne, et la décote était assez large pour compenser la traversée. Cette décote s'est réduite. La demande a poussé les prix vers le haut, surtout dans les paroisses reliées directement au fleuve, et aujourd'hui un appartement rénové à Almada Velha ou à Cova da Piedade rivalise avec des quartiers de l'autre rive qui, il y a dix ans, étaient hors d'atteinte avec le même budget.

Cela ne veut pas dire que l'écart a disparu. Cela veut dire qu'il n'est plus automatique, et qu'acheter ici en espérant trouver Lisbonne à moitié prix mène à des déceptions. Le bon calcul se fait rue par rue, et non rive contre rive.

Ce qui commande le prix : la distance à pied jusqu'au fleuve

La variable qui explique le mieux le prix à Almada n'est ni la surface ni l'année de construction. C'est le nombre de minutes à pied jusqu'au terminal de Cacilhas ou jusqu'à un arrêt du métro léger. Un deux-pièces à sept minutes du bateau et un deux-pièces identique à vingt-cinq minutes ne sont pas le même produit, et l'écart de prix le traduit avec une fidélité que presque aucun autre facteur n'a.

C'est pourquoi il vaut la peine de faire le trajet à pied, à l'heure où on le fera chaque jour, avant de décider. La distance sur la carte trompe en terrain d'escarpement, et la montée du retour en fin de journée compte.

Traverser : bateau, train, métro léger et le pont

Il y a quatre façons d'atteindre l'autre rive et elles servent des publics différents. Le bateau de Cacilhas au Cais do Sodré met une dizaine de minutes et dépose au cœur du centre-ville. Le train franchit le pont du 25 Avril et relie le Pragal à Entrecampos et à Alcântara en quelques minutes.

Dans la commune, le métro léger relie Cacilhas au Pragal, à Almada, au Laranjeiro et au Feijó, et monte jusqu'au Monte de Caparica. Et il y a le pont, en voiture, qui est l'option la plus rapide hors des heures de pointe et la pire pendant celles-ci.

L'heure de pointe, dite sans détour

Le pont du 25 Avril connaît des files régulières tôt le matin vers le nord et en fin d'après-midi vers le sud, et un accident transforme vingt minutes en une heure et demie sans prévenir. Qui compte sur la voiture pour aller travailler à Lisbonne tous les jours devrait faire le trajet un mardi à huit heures du matin avant de signer, et non un samedi après-midi.

Les paroisses, qui sont des mondes différents

Almada Velha est le noyau ancien, avec ses ruelles étroites, son bâti bas et l'ascenseur panoramique qui descend vers le fleuve. Cova da Piedade et Pragal sont plus urbains et plus denses, avec l'hôpital et la gare. Laranjeiro et Feijó forment la zone la plus construite et la mieux desservie par le métro léger, et c'est là que se trouve l'essentiel du neuf.

À l'ouest, Charneca de Caparica et Costa da Caparica changent complètement d'échelle : maisons, parcelles plus grandes, plage à côté et dépendance presque totale à la voiture. Ce sont toutes la même commune et ce n'est pas le même marché, et le prix au mètre carré entre elles varie davantage qu'entre communes voisines.

Ce qui est à vendre aujourd'hui

L'offre va de moins de vingt mille euros, pour une place de stationnement, à plus de cinq millions. La médiane s'établit à 466 000 euros — pratiquement le double de celle de Barreiro, juste à côté — et la moitié de ce qui existe se situe au-dessus de 500 000. L'idée qu'Almada serait la rive bon marché n'est plus vraie à ce niveau.

Maison et appartement, presque à égalité

C'est ce qui distingue Almada de ses voisines : la maison apparaît presque autant que l'appartement, ce qui est rare sur un territoire urbain de plus de cent soixante-dix mille habitants. Cela vient de Charneca da Caparica, de Sobreda et de la Costa, où il reste du terrain et des maisons avec jardin, à côté d'un centre fait d'immeubles. Ajoutez du terrain, des locaux commerciaux et des immeubles entiers, et l'on comprend qu'ici on n'achète pas que du logement.

Deux vérifications que cette commune impose

Une partie de l'offre est neuve ou sur plan. Acheter en construction ici relève souvent d'une cession de position contractuelle : on achète le contrat de quelqu'un d'autre, pas un logement fini, et cela suppose des vérifications documentaires qu'un acte ordinaire n'exige pas.

La seconde est plus banale et piège davantage de monde : la surface du relevé cadastral et celle du texte de l'annonce ne coïncident pas toujours. Cela revient assez souvent pour en faire une règle — avant de faire une offre, demander la caderneta predial et le plan, et ne pas choisir entre les deux versions.

Ce que disent les prix

La surface explique moins qu'on ne le croit. Dans une même tranche de prix on trouve des typologies et des métrages très différents, et ce qui sépare deux biens de même valeur, c'est l'état, l'étage, la présence d'un ascenseur et, surtout, la freguesia. La distance à pied jusqu'au fleuve pèse toujours davantage sur le prix que les mètres carrés.

Pour de vraies valeurs de référence, par freguesia et par année de construction, il faut passer par des transactions conclues et récentes. Ce qui est en vente montre ce que l'on peut acheter aujourd'hui, pas ce que vaut un mètre carré à Almada.

La Costa da Caparica, qui est aussi Almada

La commune compte quinze kilomètres de sable orienté à l'ouest, de Trafaria à Fonte da Telha, avec des transports propres l'été et un front urbain qui change beaucoup du nord au sud. Pour qui arrive de l'extérieur, c'est la surprise la plus fréquente : acheter à Almada peut vouloir dire avoir une plage atlantique à dix minutes en voiture.

C'est aussi là que se situe le principal problème physique de la commune. L'érosion côtière est réelle et continue, certains tronçons sont défendus par des épis et par un rechargement artificiel en sable, et la première ligne face à la mer n'est pas un endroit où acheter sans comprendre ce qui a été fait et ce qui est prévu.

Université, hôpital et ce qui fixe la population toute l'année

La Faculté des sciences et technologies de l'Universidade Nova se trouve au Monte de Caparica, dans la commune, et l'hôpital Garcia de Orta au Pragal. Ce sont deux ancrages d'emploi et de demande locative qui fonctionnent en février comme en juillet, et c'est ce qui distingue Almada d'un lieu de villégiature.

Pour qui achète pour louer, cela change le calcul : il existe un marché de baux longs, avec des étudiants, du personnel hospitalier et des gens qui travaillent à Lisbonne, qui ne dépend ni de la haute saison ni des règles de la location touristique.

Points de vigilance

Le premier est le parc bâti. Une bonne partie des immeubles du centre date des années soixante et soixante-dix, et beaucoup n'ont pas d'ascenseur — comme l'un des biens de cet échantillon, au troisième étage. Cela pèse sur la revente, la location et l'accessibilité, et c'est la première question à poser sur tout appartement au-dessus du premier étage.

Le deuxième est la traversée. Bateau, train et métro léger fonctionnent, mais ils se remplissent, et le pont a les files qu'il a. Acheter à Almada, c'est accepter que le trajet quotidien dépende d'une infrastructure partagée avec beaucoup de monde à la même heure.

Le troisième est l'érosion du front de mer, déjà décrite. Et le quatrième est l'énorme différence entre paroisses : comparer les prix d'Almada comme s'il s'agissait d'un marché unique est l'erreur la plus courante de qui cherche de loin, et elle conduit à des comparaisons qui ne veulent rien dire.

Aucun de ces points ne disqualifie Almada. Ils sont le prix d'être en vue de Lisbonne avec une plage de l'autre côté de la commune, et qui les connaît avant d'acheter n'est pas pris au dépourvu ensuite.

Qui achète bien à Almada

Achète bien celui qui travaille à Lisbonne et calcule le trajet réel, pas celui de la carte : celui qui choisit sept minutes du bateau ou du métro et accepte de le payer, parce que c'est cela qu'il utilisera chaque jour pendant des années.

Et achète bien celui qui veut de l'espace et la plage sans quitter l'aire métropolitaine, en regardant Charneca et Costa plutôt que le centre. Celui qui n'achète presque jamais bien est celui qui arrive en quête de la décote automatique de la rive sud : cette décote existe encore dans certaines rues, mais ce n'est plus une règle de la commune.