Biens à vendre à Ericeira

Ericeira est un village de pêcheurs sur la côte de la commune de Mafra, dans le district de Lisbonne, à environ 45 minutes de la capitale en dehors des heures de pointe. Des maisons blanches aux liserés bleus, un centre ancien perché sur la falaise et des plages aux vagues connues dans le monde entier : depuis 2011, la côte d'Ericeira est une Réserve mondiale de surf, la première et, à ce jour, la seule d'Europe.

Pour l'acheteur, Ericeira, c'est la mer toute l'année avec Lisbonne à portée de main. La contrepartie est tout aussi connue : il n'y a pas de train, l'été remplit le village, et la location saisonnière (alojamento local), qui a fait vivre pendant des années de nombreuses activités, est aujourd'hui freinée par des règles municipales. Cette page présente le village, ce que l'on trouve à vendre et ce qu'il convient de vérifier avant d'acheter.

Où se trouve Ericeira et comment s'y rendre

Ericeira se trouve sur le littoral ouest de la commune de Mafra, à une dizaine de kilomètres du chef-lieu et à une demi-heure de Sintra. L'A21 la relie à Mafra et à l'A8, puis de là à Lisbonne ; en dehors des heures de pointe, le trajet prend environ trois quarts d'heure, mais avec la circulation il peut durer bien davantage.

Il n'y a pas de gare ferroviaire à Ericeira. La liaison avec Lisbonne en transports en commun se fait par le bus de la Carris Metropolitana jusqu'à Campo Grande, avec des trajets de trois quarts d'heure à une heure et demie, selon la ligne et la circulation. Pour qui se rend à Lisbonne tous les jours, le choix se fait entre la voiture sur l'A8 et le bus.

Un peu d'histoire

Ericeira a reçu sa charte (foral) en 1229 et a vécu pendant des siècles de la mer : la pêche, les fruits de mer et un petit port d'où partaient des bateaux vers la côte. C'est d'ici que, le 5 octobre 1910, le roi Manuel II (D. Manuel II) est parti en exil, le jour même de la proclamation de la République, depuis la Praia dos Pescadores. À quelques kilomètres, le Palácio Nacional de Mafra (Palais national de Mafra) est inscrit au Patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2019.

Le tournant récent est venu avec le surf. Le classement en Réserve mondiale de surf a attiré une communauté internationale jeune, des écoles de surf, des restaurants et le travail à distance, et le village est passé du statut de lieu de villégiature estivale pour les familles de Lisbonne à celui d'endroit où l'on vit toute l'année.

Le village, quartier par quartier

Le centre ancien

Le cœur d'Ericeira, avec la Praia dos Pescadores et la Praia do Sul, les ruelles étroites et les restaurants de fruits de mer. On y trouve des appartements dans des immeubles anciens et rénovés, certains avec vue sur la mer, ainsi que des maisons typiques. C'est le secteur le plus recherché et le plus cher au mètre carré, et aussi le plus bruyant en été. Se garer y est difficile.

Vers le nord : la côte du surf

En quittant le village vers le nord, la route longe les vagues qui ont fait la renommée d'Ericeira — Ribeira d'Ilhas, Coxos, Pedra Branca — en direction de Ribamar et de São Lourenço. C'est là qu'apparaissent des villas récentes avec vue sur la mer et des programmes neufs, et là que la proximité de la falaise pèse dans la décision, comme on l'explique plus bas.

Vers le sud : Foz do Lizandro

Au sud du village, là où le rio Lizandro se jette dans la mer, la plage est vaste et l'ambiance plus calme. Dans ce secteur et à l'entrée d'Ericeira, on trouve plusieurs programmes neufs d'appartements, dont beaucoup sont encore en construction, avec des surfaces généreuses, un garage et, dans les étages élevés, une vue sur la mer.

L'intérieur : Fonte Boa da Brincosa et Fonte Boa dos Nabos

À quelques minutes de la plage, vers l'intérieur des terres, se trouvent les localités de Fonte Boa, avec des villas sur terrain, certaines avec piscine, à des prix plus bas qu'en bord de mer. C'est le choix de ceux qui ont besoin d'espace et acceptent de prendre la voiture pour aller au village.

Santé, écoles et services

Ericeira dispose d'un centre de santé et de pharmacies, et il existe également une clinique privée à Mafra. L'hôpital de référence de la commune est l'Hospital Beatriz Ângelo, à Loures, à environ une demi-heure à quarante minutes en voiture. Pour les familles ayant des besoins médicaux réguliers, cette distance compte.

Il y a des écoles publiques dans le village et à Mafra. Pour les établissements privés et internationaux, il faut vérifier l'offre et la distance en fonction de l'âge de chaque enfant avant de choisir la maison. Les commerces du quotidien se trouvent dans le village ; pour les courses plus importantes, les hypermarchés sont situés à l'entrée d'Ericeira et à Mafra.

Ce qui est à vendre

À Ericeira, on trouve des appartements, des villas, des terrains et quelques immeubles entiers. Dans notre sélection, les prix vont d'environ 70 000 € à 4,1 millions d'euros.

Appartements. Ils vont d'environ 230 000 €, pour un T0 rénové, à près de 1,3 million d'euros, pour les T4 et T5 neufs avec vue sur la mer. L'essentiel se situe entre 450 000 € et 650 000 €, pour des T2 et T3 de 95 à 150 m². Une part importante relève de la construction neuve, achevée ou en chantier, avec garage et, dans certains cas, piscine dans la copropriété.

Villas. Elles vont d'environ 530 000 € à près de 2 millions d'euros. Les plus abordables se trouvent à l'intérieur des terres, à Fonte Boa, avec des terrains de quelques centaines de mètres carrés ; les plus chères sont des villas récentes avec piscine et vue sur la mer, au nord du village. Certaines sont en construction et se vendent avant d'être achevées.

Terrains. D'un terrain rustique à environ 70 000 € à des parcelles de plusieurs hectares à plus de 1 million d'euros, certaines avec une demande d'information préalable (PIP) pour des projets touristiques. Sur un terrain, ce que l'on achète, c'est ce que l'on peut construire : le PIP et les règles du plan directeur municipal et du littoral en disent plus que la surface.

Immeubles et locaux commerciaux. On trouve aussi des immeubles entiers, dont un à réhabiliter, ainsi qu'un immeuble de bureaux, entre environ 750 000 € et 4 millions d'euros.

Ce qui fait le prix, pour les appartements, c'est la vue sur la mer, la distance à pied de la plage et du centre, la construction récente et le garage ; pour les villas, c'est le terrain, la piscine, la vue et l'état de la construction. Entre deux T2 de même surface, l'un avec vue sur la mer dans le centre et l'autre sans vue à l'entrée du village, l'écart de prix peut être important — et c'est la vue, plus que les mètres carrés, que l'on paie.

Le marché bouge. Certains prix ont été revus ces dernières semaines, et les biens bien placés sont vite réservés. L'annonce vue il y a un mois peut afficher un autre prix ou ne plus être disponible : il faut toujours confirmer la situation et le prix actuel avant d'aller plus loin.

Analyse d'investissement

Valorisation

Ericeira bénéficie d'une demande qui ne dépend pas seulement de Lisbonne : des surfeurs, des étrangers qui travaillent à distance et des familles qui veulent vivre au bord de la mer. Cette demande explique les prix, déjà nettement supérieurs à ceux du reste de la commune de Mafra. Ce qui la limite, c'est ce qui l'a toujours limitée : la distance de Lisbonne sans train et un petit marché, où quelques ventes suffisent à faire beaucoup bouger les prix.

Location

La location de longue durée est demandée, car le village compte des habitants à l'année et peu d'offre. La location saisonnière (alojamento local), c'est une autre histoire : Ericeira est en zone de limitation depuis 2019, et la mairie de Mafra a décidé de ne pas ouvrir de nouveaux enregistrements en 2026. Celui qui achète en comptant sur la location touristique ne peut pas partir du principe qu'il obtiendra un nouvel enregistrement.

Revente

Les appartements du centre et proches de la plage se revendent facilement. Les villas les plus chères et les grands terrains s'adressent à un public plus restreint et mettent plus de temps à se vendre. L'acheteur doit penser dès maintenant à qui pourrait lui racheter la maison ensuite.

Points de vigilance

La location saisonnière

Certaines annonces indiquent que le bien dispose d'une licence de location saisonnière (alojamento local). C'est un atout, mais il convient de vérifier trois choses avant l'acte de vente : que l'enregistrement est actif, qu'il est transmis avec la vente et à quelles conditions, et que la copropriété ne s'y oppose pas. Les règles de la location saisonnière ont changé à plusieurs reprises depuis 2023 ; ce qui valait l'an dernier peut ne plus valoir aujourd'hui.

La falaise

Une bonne partie de la côte d'Ericeira est constituée de falaises, et les falaises reculent : il y a des éboulements, certains petits, d'autres non. Le programme du littoral définit des bandes de sauvegarde le long de la crête de la falaise, où construire, agrandir ou même conserver certaines constructions obéit à des règles propres. Pour un bien proche de la mer, on demande à la mairie dans quelle bande il se trouve, avant de payer pour une vue qui peut s'accompagner de restrictions.

Air salin, vent et humidité

Ericeira est belle, et elle est humide. L'air salin ronge les menuiseries, les garde-corps et les équipements extérieurs ; le vent est fréquent, et le brouillard d'été courant. Une maison fermée pendant des mois en souffre. On se renseigne sur l'isolation et la ventilation, et on visite la maison par une journée d'hiver, pas seulement par un après-midi ensoleillé.

L'été et les week-ends

En été et les week-ends de beau temps, le village se remplit, la circulation sur l'A21 et à l'entrée d'Ericeira se bloque, et se garer dans le centre devient difficile. Celui qui va vivre ici toute l'année doit aussi visiter la maison un samedi d'août.

Construction neuve et achat sur plan

De nombreux appartements et villas à vendre sont en construction. Pour un achat sur plan, on demande le permis de construire, le délai d'achèvement inscrit dans le contrat de promesse (CPCV), la garantie des sommes versées avant l'acte de vente et ce qui se passe en cas de retard. Le permis d'occupation (licença de utilização) est ce qui confirme que les travaux ont été réalisés comme promis.

Stationnement et garage

Dans le centre ancien, la plupart des immeubles n'ont pas de garage et le stationnement dans la rue est rare, surtout en été. Un appartement dans le centre sans place de garage oblige à chercher une place tous les jours, ou à la payer. On demande si la place est incluse dans l'acte de vente ou vendue séparément, et où elle se trouve.

Pas de train

Celui qui travaille à Lisbonne tous les jours dépend de l'A8 ou du bus. On fait le trajet à l'heure à laquelle on le ferait chaque jour avant de se décider.

Le crédit et l'évaluation de la banque

Sur un marché où les prix demandés montent puis sont revus, l'évaluation de la banque peut être inférieure au prix convenu, et le crédit est calculé sur la plus basse des deux valeurs. Celui qui achète avec un financement doit avoir son accord bien engagé avant de faire une offre et prévoir dans le contrat de promesse ce qui se passe si l'évaluation est insuffisante.

Check-list juridique et fiscale, au Portugal

Avant d'acheter : certificat permanent du registre foncier (certidão permanente) et fiche cadastrale (caderneta predial) ; permis d'occupation ; certificat énergétique ; fiche technique du logement pour les immeubles les plus récents ; attestation d'absence de dette envers la copropriété ; pour les villas, les autorisations de toutes les constructions ; près de la côte, la situation par rapport aux bandes de sauvegarde de la falaise ; en cas de location saisonnière (alojamento local), l'enregistrement et les règles municipales.

Lors de l'achat : l'acheteur qui vit à l'étranger a besoin d'un numéro fiscal portugais et, en règle générale, d'un représentant fiscal ou d'un mandataire. L'IMT (impôt sur les transmissions immobilières) et le droit de timbre se paient avant l'acte de vente, qui se signe chez un notaire ou dans un guichet Casa Pronta, puis vient l'inscription au registre. Il est conseillé qu'un avocat vérifie les documents avant le contrat de promesse, au moment où l'on verse normalement l'acompte.

Pendant la détention : l'IMI (taxe foncière) — à Mafra, pour 2026, le taux est de 0,425 % —, les charges de copropriété, l'assurance et l'entretien. Les revenus locatifs se déclarent au Portugal, y compris par les non-résidents.

Lors de la vente : impôt sur les plus-values, avec des règles différentes pour les résidents et les non-résidents. Depuis 2023, l'autorisation de résidence pour investissement ne s'obtient plus par l'achat de biens immobiliers à usage d'habitation.

Pour qui c'est pertinent — et pour qui ça ne l'est pas

C'est pertinent pour ceux qui veulent vivre au bord de la mer et près du surf, à une distance de Lisbonne qui permet encore de s'y rendre quand il le faut. C'est pertinent pour ceux qui travaillent à distance, pour les familles qui acceptent de dépendre de la voiture, et pour ceux qui achètent pour louer à long terme.

C'est moins pertinent pour ceux qui se rendent à Lisbonne tous les jours en transports en commun, pour ceux qui ont besoin d'un hôpital à proximité, et pour ceux qui achètent en comptant sur un nouvel enregistrement de location saisonnière (alojamento local).

Considérations finales

Ericeira est un petit village avec une demande de grande ville : la mer, le surf et une communauté internationale à 45 minutes de Lisbonne. C'est pourquoi les prix sont élevés et les annonces changent vite. Ce qui compte, c'est d'être préparé : savoir ce que l'on cherche, avoir son financement bien engagé et confirmer chaque annonce au moment voulu.

La démarche est simple à énoncer : confirmer que le bien est toujours disponible et à quel prix, demander les documents du bien et de la copropriété, interroger la mairie sur la falaise et sur la location saisonnière le cas échéant, et visiter la maison par une journée d'hiver et un samedi d'été.

En nous contactant depuis la page du bien, nous transmettons vos coordonnées à notre courtier partenaire, qui dispose des informations complètes sur ce bien précis — licence de location saisonnière (Alojamento Local) lorsqu'elle existe, charges de copropriété, situation au registre foncier et conditions de négociation.