מחשבון IMT ומס בולים 2026 — פורטוגל
כמה משלמים מסים ברכישת נכס ביבשת פורטוגל, לפי הטבלאות התקפות ב-2026 והשיעור של 7.5% לרוכשים שאינם תושבים.
איך מחושב ה-IMT
IMT, מס העברת מקרקעין בפורטוגל (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), מוטל על הגבוה מבין שני ערכים: המחיר הרשום בשטר המכר או השווי הרשום במס (VPT) ברשות המסים. הוא משולם לפני חתימת שטר המכר, והנוטריון או דלפק Casa Pronta מבצעים את העסקה רק עם אישור התשלום.
בדירות מגורים השיעור עולה במדרגות: מחילים את שיעור המדרגה שבה נמצא הערך ומפחיתים את הסכום לניכוי, שמתקן את העובדה שהמדרגות הנמוכות משלמות פחות. מעל €660,982 (דירה ראשית) או €633,931 (דירה שנייה) אין עוד סכום לניכוי: השיעור אחיד וחל על כל הערך.
דירת מגורים קבועה (דירה ראשית) — יבשת פורטוגל, 2026
| ערך עד | שיעור | סכום לניכוי |
|---|---|---|
| €106,346 | 0% | €0 |
| €145,470 | 2% | €2,126.92 |
| €198,347 | 5% | €6,491.02 |
| €330,539 | 7% | €10,457.96 |
| €660,982 | 8% | €13,763.35 |
| €1,150,853 | 6% (שיעור אחיד) | — |
| מעל | 7.5% (שיעור אחיד) | — |
דירה שנייה או להשכרה — יבשת פורטוגל, 2026
| ערך עד | שיעור | סכום לניכוי |
|---|---|---|
| €106,346 | 1% | €0 |
| €145,470 | 2% | €1,063.46 |
| €198,347 | 5% | €5,427.56 |
| €330,539 | 7% | €9,394.50 |
| €633,931 | 8% | €12,699.89 |
| €1,150,853 | 6% (שיעור אחיד) | — |
| מעל | 7.5% (שיעור אחיד) | — |
נכסים עירוניים אחרים (חנויות, משרדים, מגרשים לבנייה) משלמים 6.5% ונכסים כפריים 5%, תמיד על כל הערך.
רוכשים שאינם תושבים: שיעור אחיד של 7.5%
מאז 25 במאי 2026, ה-Decreto-Lei n.º 97/2026 הוסיף ל-Código do IMT כלל חדש: כאשר הרוכש אינו תושב מס בפורטוגל, רכישת דירת מגורים משלמת תמיד 7.5% על כל הערך, ללא מדרגות, ללא פטורים וללא IMT Jovem. הכלל אינו חל על מי שכבר היה תושב מס בפורטוגל.
ההפרש לעומת השיעורים הרגילים מוחזר, לפי בקשה, בשני מקרים: אם הרוכש הופך לתושב מס בפורטוגל בשנתיים שלאחר הרכישה, או אם הנכס מושכר למגורים בשכירות מוגבלת בששת החודשים שלאחר הרכישה ונשאר מושכר לפחות 36 חודשים בחמש השנים הראשונות. הבקשה מוגשת לרשות המסים הפורטוגלית (Autoridade Tributária) בתוך שישה חודשים מהמועד שבו הפך לתושב או מחתימת חוזה השכירות.
בפועל, זר שעובר לגור בפורטוגל משלם תחילה את ה-7.5% ומקבל את ההפרש בחזרה מאוחר יותר. כדאי לקחת בחשבון שהכסף הזה יהיה תקוע במשך חודשים.
IMT Jovem
מי שגילו 35 או פחות וקונה את הדירה הראשונה שלו כדירת מגורים קבועה (דירה ראשית) אינו משלם IMT ולא מס בולים עד €330,539. בין ערך זה ל-€660,982 הוא משלם 8% IMT ו-0.8% מס בולים רק על החלק שמעל €330,539. מעל €660,982 חלה הטבלה הרגילה. הפטור מחייב גם שהרוכש לא היה בעלים של דירת מגורים בשלוש השנים הקודמות ושאינו תלוי לצורכי IRS. ברכישה משותפת של שניים, הכלל חל על החלק של כל אחד.
מה החישוב הזה אינו כולל
אינם נכללים אגרות שטר המכר ורישום המקרקעין, עלויות המשכנתה (שמאות, עמלות, מס בולים על ההלוואה) ושכר טרחת עורך דין או solicitador. לאזורים האוטונומיים של האיים האזוריים ומדיירה יש מדרגות משלהם, גבוהות בכ-25%, והם אינם כלולים במחשבון זה.
הערכים הם להערכה בלבד ואינם מחליפים את השומה של רשות המסים (Autoridade Tributária). מקורות: Código do IMT, סעיף 17; Lei n.º 73-A/2025 (חוק התקציב לשנת 2026); Decreto-Lei n.º 97/2026, מיום 20 במאי.