Calculateur d'IMT et droit de timbre 2026 (Portugal)
Combien d'impôts on paie à l'achat d'un bien immobilier au Portugal continental, avec les barèmes en vigueur en 2026 et le taux de 7,5 % pour les acheteurs non résidents.
Comment se calcule l'IMT
L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), l'impôt sur les transmissions immobilières, porte sur la plus élevée de deux valeurs : le prix inscrit dans l'acte notarié ou la valeur fiscale (VPT, valor patrimonial tributário) enregistrée auprès de l'administration fiscale. Il se paie avant l'acte, et le notaire ou le guichet Casa Pronta ne passent l'acte que sur présentation du justificatif.
Pour un logement, le taux augmente par tranches : on applique le taux de la tranche dans laquelle tombe la valeur et on soustrait l'abattement, qui corrige le fait que les tranches inférieures paient moins. Au-delà de 660 982 € (résidence principale) ou de 633 931 € (résidence secondaire), il n'y a plus d'abattement : le taux est unique et s'applique à toute la valeur.
Résidence principale — Portugal continental, 2026
| Valeur jusqu'à | Taux | Abattement |
|---|---|---|
| 106 346 € | 0 % | 0 € |
| 145 470 € | 2 % | 2 126,92 € |
| 198 347 € | 5 % | 6 491,02 € |
| 330 539 € | 7 % | 10 457,96 € |
| 660 982 € | 8 % | 13 763,35 € |
| 1 150 853 € | 6 % (taux unique) | — |
| au-delà | 7,5 % (taux unique) | — |
Résidence secondaire ou location — Portugal continental, 2026
| Valeur jusqu'à | Taux | Abattement |
|---|---|---|
| 106 346 € | 1 % | 0 € |
| 145 470 € | 2 % | 1 063,46 € |
| 198 347 € | 5 % | 5 427,56 € |
| 330 539 € | 7 % | 9 394,50 € |
| 633 931 € | 8 % | 12 699,89 € |
| 1 150 853 € | 6 % (taux unique) | — |
| au-delà | 7,5 % (taux unique) | — |
Les autres biens urbains (boutiques, bureaux, terrains à bâtir) paient 6,5 % et les biens ruraux 5 %, toujours sur toute la valeur.
Acheteurs non résidents : taux unique de 7,5 %
Depuis le 25 mai 2026, le Decreto-Lei n.º 97/2026 a ajouté au Código do IMT une règle nouvelle : lorsque l'acheteur n'est pas résident fiscal au Portugal, l'achat d'un logement paie toujours 7,5 % sur toute la valeur, sans tranches, sans exonérations et sans IMT Jovem. La règle ne s'applique pas à ceux qui ont déjà été résidents fiscaux au Portugal.
La différence par rapport aux taux normaux est remboursée, sur demande, dans deux cas : si l'acheteur devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l'achat, ou si le bien est loué comme habitation à loyer modéré dans les six mois suivants et reste loué au moins 36 mois au cours des cinq premières années. La demande est adressée à l'Autoridade Tributária, l'administration fiscale portugaise, dans les six mois qui suivent l'obtention de la résidence ou la signature du bail.
En pratique, un étranger qui vient vivre au Portugal paie d'abord les 7,5 % et récupère la différence ensuite. Mieux vaut prévoir que cet argent restera immobilisé pendant des mois.
IMT Jovem
Qui a 35 ans ou moins et achète son premier logement comme résidence principale ne paie ni IMT ni droit de timbre jusqu'à 330 539 €. Entre ce montant et 660 982 €, il paie 8 % d'IMT et 0,8 % de droit de timbre uniquement sur la part qui dépasse 330 539 €. Au-delà de 660 982 €, le barème normal s'applique. L'exonération exige en outre que l'acheteur n'ait pas été propriétaire d'un logement au cours des trois années précédentes et qu'il ne soit pas à charge au sens de l'IRS. Pour un achat à deux, la règle s'applique à la part de chacun.
Ce que ce calcul n'inclut pas
Restent en dehors les frais de l'acte et de l'inscription au registre foncier, les coûts du crédit immobilier (évaluation, commissions, droit de timbre sur le prêt) et les honoraires d'avocat ou de solicitador. Les Régions autonomes des Açores et de Madère ont leurs propres tranches, environ 25 % plus élevées, et ne figurent pas dans ce calculateur.
Les montants sont indicatifs et ne remplacent pas la liquidation effectuée par l'Autoridade Tributária. Sources : Código do IMT, article 17 ; Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026, la loi de finances) ; Decreto-Lei n.º 97/2026, du 20 mai.