Imóveis à venda no Brasil

O Brasil, o maior país da América do Sul, é um dos poucos mercados do mundo onde ainda se compra frente de mar a preço de apartamento de cidade europeia. É também um mercado onde o estrangeiro que compra sem perceber a papelada paga caro por isso. Esta página serve para as duas coisas: mostrar onde temos imóveis e dizer o que ninguém diz antes da escritura.

Onde temos imóveis

A nossa carteira brasileira não está espalhada pelo país inteiro. Concentra-se em seis frentes, cada uma com uma lógica de compra diferente.

• Bahia — Praia do Forte, Açu da Torre, Trancoso. Litoral norte e sul, casa de veraneio e arrendamento de temporada. É onde temos mais oferta de moradia com jardim e piscina, e onde o comprador europeu costuma chegar primeiro.
• Bahia — Península de Maraú, Barra Grande, Taipu de Fora, Itacaré, Uruçuca, Cairu e Ilhéus. O litoral sul, é hoje a frente onde temos mais oferta: casas, flats, terrenos e áreas rurais com frente de mar. Vive de arrendamento por temporada e de quem procura natureza em vez de densidade. Barra Grande e a Península de Maraú chega-se por estrada de terra ou de barco — é parte do encanto e é parte do problema.
• Espírito Santo — Guarapari e Vila Velha. Apartamento de praia para o mercado interno, com preços que não existem no litoral de Santa Catarina nem na Bahia turística. Cidade que vive do verão.
• Santa Catarina — Balneário Camboriú e Itajaí. O metro quadrado mais caro do país. Torres altas, vista mar, público brasileiro de alto rendimento. Quem compra aqui compra liquidez, não pechincha.
• Rio de Janeiro — Angra dos Reis. Casa e terreno de frente para a baía, náutica, acesso por estrada de serra.
• São Paulo, Recife, Pinhais e Campo Grande. Imóvel urbano, para quem compra a pensar em arrendamento permanente e não em férias.

Quanto custa uma casa no Brasil

A faixa é enorme e depende quase toda da praia. Um apartamento de dois quartos em Guarapari não joga no mesmo campeonato que um andar em Balneário Camboriú com a mesma metragem. Entre uma coisa e outra há um fator de várias vezes, no mesmo país e no mesmo tipo de imóvel.

O que se repete em toda a carteira: o preço por metro quadrado cai depressa à medida que se afasta da orla. Duas ruas para dentro mudam mais o valor do que um quarto a mais. Vale a pena olhar o mapa de cada anúncio antes de comparar preços.

Como um estrangeiro compra no Brasil

Não há restrição a compra de imóvel urbano por estrangeiro. Não é preciso residência, nem visto, nem sócio brasileiro. O que é preciso é:

• CPF, o número de contribuinte brasileiro. Obtém-se num consulado do Brasil ou já no país, e sem ele não se assina nada.
• Escritura pública lavrada num cartório de notas. O contrato particular, a que no Brasil se chama contrato de gaveta, não transfere a propriedade. Quem fica só com ele não é dono.
• Registo da escritura no cartório de registo de imóveis da comarca. Só no registo é que a propriedade muda de mãos.
• Certidões do imóvel e do vendedor. É aqui que aparecem as dívidas de condomínio, os processos judiciais e as penhoras que não estão no anúncio.

Há ainda duas excepções que convém conhecer antes de se apaixonar por um terreno: a compra de imóvel rural por estrangeiro está sujeita a limites de área e a autorização, e numa faixa de 150 km ao longo das fronteiras terrestres há restrições adicionais. Nenhuma das duas afecta o litoral turístico, que é onde está quase tudo o que se procura.

O processo é feito em português e perante notário brasileiro. Quem não fala a língua precisa de tradutor juramentado no ato.

Os custos que não aparecem no anúncio

• ITBI, o imposto municipal de transmissão, tipicamente entre 2% e 3% do valor, pago pelo comprador.
• Emolumentos de cartório e de registo, que variam por estado.
• IPTU, o imposto anual sobre o imóvel.
• Condomínio, que em torre de praia com piscina, segurança e serviço pode ser um valor mensal sério, cobrado o ano inteiro mesmo que se use o apartamento duas semanas.

O que deve pesar contra

Estas são as objecoes reais. Nenhuma delas impede a compra, mas todas já apanharam compradores desprevenidos.

Terreno de marinha e laudémio

Uma faixa da orla brasileira é propriedade da União. O imóvel construído sobre ela não é plenamente do dono: paga-se uma taxa anual e, em cada transmissão, um laudémio à União. Isto atinge exatamente o tipo de imóvel que o estrangeiro procura, a casa de frente para o mar, e raramente vem escrito no anúncio. Pergunte sempre se o terreno é de marinha antes de fazer proposta.

Terreno rural tem regra própria

A liberdade de comprar vale para o imóvel urbano. A aquisição de imóvel rural por estrangeiro está limitada por lei, com tetos de área e autorizações. Quem procura fazenda, sítio ou terreno grande fora do perímetro urbano tem de tratar disto antes, não depois.

A praia nunca é sua

No Brasil a praia é bem público. Não existe praia privada, por mais isolado que seja o condomínio e por mais que a fotografia sugira o contrário. Compra-se a vista e o acesso, não a areia.

Crédito praticamente fechado

O comprador estrangeiro não residente não consegue, na prática, crédito a habitação em banco brasileiro. Quase todas estas compras são a pronto ou financiadas fora do Brasil. Quem contava com uma prestação local deve refazer as contas.

Câmbio nos dois sentidos

Comprar em reais com euros ou dólares pode ser uma vantagem enorme ou uma perda. O mesmo câmbio que hoje faz o imóvel parecer barato pode devolver menos do que se investiu no dia da venda. Um imóvel no Brasil é, para quem vive fora, também uma posição cambial.

Sazonalidade e distância

As cidades de praia vivem do verão. Fora da época, o comércio fecha, o arrendamento cai e a manutenção continua a correr. E manutenção a distância, no clima tropical, custa: sal, humidade e sol comem estrutura, e alguém tem de estar lá para ver.

A segurança muda de rua para rua

Generalizar sobre segurança no Brasil não ajuda ninguém. O que é verdade é que a diferença entre dois bairros da mesma cidade pode ser maior do que a diferença entre dois países. Isto avalia-se no local, ou com quem está no local, e nunca por estatística nacional.

Arrendamento e rendimento

Há dois mercados distintos e não se misturam. O arrendamento de temporada, nas cidades de praia, concentra a receita em poucos meses e exige gestão, limpeza e presença. O arrendamento permanente, nas cidades, rende menos por noite mas rende o ano inteiro e dá muito menos trabalho a quem vive noutro continente. Escolher o imóvel sem escolher primeiro qual destes dois se quer é a forma mais comum de ficar com o pior dos dois.