Imóveis à venda em Uruçuca

Uruçuca é um município do sul da Bahia, mas quem compra aqui quase nunca compra a sede. A sede fica no interior, no vale do Rio Almada, em terra de cacau. O que se procura é Serra Grande, o distrito do litoral, encostado à BA-001 entre Ilhéus e Itacaré. Praticamente todo o mercado imobiliário do município está nesses poucos quilómetros de costa e de morro, e é sobre eles que esta página fala.

Serra Grande é uma vila em dois pisos. A Vila Alta, no topo do morro, tem o comércio, as pousadas e a vida cultural; em baixo, ao nível do mar, ficam Pé de Serra e Sargi, com cerca de vinte quilómetros de praias que ainda se percorrem sem ver construção. Entre uma coisa e outra há mata — e é a mata que explica o preço, a regra e o risco de comprar aqui.

A estrada que fez o mercado é a mesma que fez o parque

Até ao fim dos anos noventa, este trecho de costa era de difícil acesso e por isso ficou por construir. Em 1998 abriu a BA-001 asfaltada entre Ilhéus e Itacaré, apresentada na altura como a primeira estrada ecológica do país, e Serra Grande passou a estar a meia hora de Itacaré e a três quartos de hora do aeroporto de Ilhéus. Foi essa obra que criou o mercado.

E foi a mesma obra que criou o limite. O Parque Estadual da Serra do Conduru, com 9.275 hectares nos municípios de Ilhéus, Itacaré e Uruçuca, foi criado em 1997 como compensação ambiental pela construção daquele troço de estrada. Na delimitação do parque contaram-se 458 espécies de árvores num único hectare, uma das maiores diversidades já medidas no planeta. Quem compra em Serra Grande compra dentro de um lugar cujo valor veio da estrada e cujas regras vieram da mesma estrada. As duas coisas são inseparáveis e estão tratadas em detalhe mais abaixo.

Onde fica e como se chega

Serra Grande fica na BA-001, a cerca de 30 quilómetros de Itacaré e 43 quilómetros de Ilhéus. O aeroporto de Ilhéus, com voos regulares de Salvador, São Paulo e Belo Horizonte, fica a menos de uma hora de carro. Salvador fica a mais de 400 quilómetros por terra, com ferry ou volta pelo interior, e é viagem de dia inteiro.

Para quem compra, a leitura é simples e é a vantagem central do lugar: Serra Grande tem o acesso de Itacaré sem ter o movimento de Itacaré. Chega-se de avião e de carro no mesmo dia, e chega-se a uma vila que não tem trânsito na entrada em Janeiro. A contrapartida é que também não tem a estrutura de Itacaré, e isso pesa em serviços, em saúde e em liquidez.

A sede de Uruçuca fica a cerca de 25 quilómetros para o interior, e é para lá que se vai tratar de papéis e de tudo o que seja administrativo do município. Não é onde se veraneia, mas é onde muita coisa se resolve.

As zonas, uma a uma

Vila Alta

É o núcleo de Serra Grande, no topo do morro, com o comércio, as pousadas, os restaurantes e uma vida cultural desproporcional ao tamanho da vila. Comprar aqui significa ter tudo a pé e aceitar o movimento da alta estação. O mirante, a oitenta metros acima do mar, abre sobre Pé de Serra, Sargi e parte da costa de Ilhéus.

Pé de Serra e Sargi

São as praias da vila, ao nível do mar, com areia fina, água morna e um mar calmo que não é o do surf de Itacaré. É onde estão os hotéis, as pousadas e as casas de frente para o mar. É também a faixa com as regras ambientais mais apertadas de toda a zona, por ser a linha de costa.

Estrada da Tibina

A Tibina sobe da costa para o interior e é hoje a frente de expansão do mercado. É aqui que aparecem os loteamentos com lotes demarcados, ruas abertas e energia instalada, e os terrenos de topo de morro com vista de mar permanente. Compra-se metro quadrado mais barato do que na vila e paga-se em dependência de carro e em estrada de terra em época de chuva.

O corredor da mata, em direcção ao Conduru

Entre a costa e o parque há uma faixa de mata atlântica nativa, com áreas grandes vendidas em hectares, muitas em topo de morro e com vista permanente para o oceano. É o produto mais bonito da praça e o que exige mais cuidado documental: parte destas terras está dentro do corredor ecológico que liga o parque à costa, o que muda o que se pode fazer nelas.

A sede e o vale do Almada

Terra de cacau, com fazendas de cabruca — o cacau plantado debaixo da copa da mata nativa, um sistema com mais de duzentos anos que é a razão de haver tanta floresta de pé nesta região. É outro mercado: negoceia-se fazenda, não casa de praia, e a documentação é de imóvel rural.

O que existe à venda

Áreas e terrenos

É a maior parte da oferta, e são duas coisas diferentes. Lote é o terreno dentro de loteamento, medido em centenas ou poucos milhares de metros quadrados, com ruas demarcadas e energia — é o que se encontra na Estrada da Tibina, a partir de mil e duzentos metros quadrados. Área é a gleba grande, medida em hectares, em topo de morro ou em faixa de mata, comprada por quem quer construir uma casa isolada, um projecto de baixa densidade ou guardar floresta. A diferença de preço é grande; a diferença jurídica é maior, e está tratada mais abaixo.

Há também um formato intermédio que aparece aqui e é raro noutras praças: condomínios rurais em quotas de dois hectares ou mais, com reserva comum destinada à preservação, energia instalada e documentação rural. Um deles, a poucos quilómetros da Vila de Serra Grande, divide cento e dezanove hectares em trinta e seis parcelas. É um produto pensado para quem quer mata e água corrente sem comprar uma fazenda inteira.

Fazendas

Aparecem fazendas de porte médio, na casa das dezenas de hectares, com parte agricultável, nascentes, casa de sede e estradas internas. As melhores desta praça chegam ao mercado com georreferenciamento feito, matrícula titulada e Cadastro Ambiental Rural em dia — e essa diferença, aqui, vale mais do que a paisagem.

Casas e pousadas

São o segmento menor em quantidade. Há casas de quatro ou cinco suítes em Serra Grande, com piscina e área construída de algumas centenas de metros quadrados, e há pousadas em funcionamento, com uma dúzia de quartos, à venda como negócio. Comprar uma pousada aqui é comprar um emprego numa praça de temporada curta, e a diligência é de empresa, não de imóvel.

Sobre os preços anunciados

Uma característica desta praça que confunde quem vem de fora: é comum o preço não vir publicado. Muitos anúncios dizem apenas «consulte», e o valor sai na primeira conversa com o corretor. Não é sinal de nada de mau; é a forma como o mercado local trabalha, sobretudo em terra e em imóveis de gama alta.

Análise de investimento

Valorização

A história recente de Serra Grande é a história de um lugar que foi ficando caro por ser o vizinho discreto de Itacaré. Quem comprou antes do asfalto fez o melhor negócio; quem compra agora está a apostar no ciclo seguinte, que depende de coisas menos garantidas — saneamento, energia estável, voos para Ilhéus e capacidade de alojamento. O que mais valorizou nos últimos anos foram os terrenos que tinham três coisas ao mesmo tempo: documentação limpa, vista de mar e acesso que se faz o ano inteiro. Faltando uma delas, o terreno fica para trás por mais bonito que seja.

Arrendamento de temporada

Funciona, mas em janela curta e mais estreita do que a de Itacaré, porque há menos camas e menos movimento. O ano útil concentra-se de Dezembro a Março, com Julho e os feriados prolongados a completar. Um cálculo honesto parte da alta estação, desconta gestão, limpeza e manutenção, e conta com a humidade, que aqui estraga tudo o que fica fechado sem ventilação.

Saída

É a parte que mais se subestima nesta praça. O mercado comprador é pequeno e sazonal, e a maior parte da oferta é terra. Uma área grande, sem georreferenciamento, num sítio afastado, pode ficar anos à espera; um lote com escritura e acesso vende num prazo razoável. A liquidez aqui é uma função dos papéis e do acesso, não do preço.

Pontos de atenção

Parque Estadual não é a mesma coisa que APA

Este é o ponto mais importante de toda a página, e é o que distingue Uruçuca das praias vizinhas. Aqui há duas camadas de protecção com regimes muito diferentes.

A Área de Protecção Ambiental da Costa de Itacaré/Serra Grande, criada em 1993, cobre a faixa litoral dos dois municípios. É uma unidade de uso sustentável: pode haver propriedade privada e pode construir-se, dentro do que o zoneamento permite e com licenciamento.

O Parque Estadual da Serra do Conduru é outra coisa. É unidade de protecção integral: o domínio é público, não se constrói, e as terras privadas que ficaram dentro dos limites estão sujeitas a desapropriação e regularização fundiária. Antes de qualquer proposta, é preciso confirmar, no mapa oficial e não no anúncio, se a área está dentro do parque, na zona de amortecimento ou fora dele. Um terreno de mata com vista bonita pode ser exactamente aquilo que não se pode comprar para construir.

Posse não é propriedade

Uma parte relevante da terra nesta região nunca foi devidamente titulada: negoceia-se por «posse», com contratos particulares, cadeias de cessão e, por vezes, pouco mais do que um recibo. Só a escritura pública registada na matrícula, no cartório de registo de imóveis competente, transfere domínio. Comprar posse faz-se todos os dias, mas é uma decisão de risco, que se toma com desconto no preço e com advogado local — nunca por confiança na simpatia de quem vende.

Imóvel rural, e o comprador estrangeiro

Quase tudo o que se vende aqui em hectares é imóvel rural, e o imóvel rural no Brasil tem regime próprio: cadastro no INCRA, Cadastro Ambiental Rural, georreferenciamento certificado e reserva legal. Para estrangeiro há ainda limites de dimensão e autorizações prévias, e a pessoa singular não residente, em regra, não adquire. Quem vem de fora e quer hectares tem de resolver isto antes de negociar, não depois — é a diferença entre um negócio e um problema de anos.

Mata atlântica é protegida por lei federal

Independentemente do parque e da APA, a vegetação nativa está sujeita à Lei da Mata Atlântica. Isso limita corte, movimentação de terra e construção em encosta, restinga e mangue, e obriga a licenciamento para intervenções que noutros sítios seriam banais. Um terreno «pronto a construir» pode não o ser: a pergunta certa não é se é bonito, é o que a licença permite fazer nele.

Chove, e a estrada de terra sente

Este é um dos trechos mais chuvosos do litoral do país, com as chuvas a concentrarem-se entre Março e Julho. As estradas de terra que sobem para a Tibina e para as áreas de mata degradam-se, e há acessos que exigem tracção às quatro rodas nessa altura. Antes de comprar longe do asfalto, vale a pena perguntar como é aquele mesmo caminho em Abril.

Serviços, saúde e escala

Serra Grande é uma vila, não uma cidade. Há comércio, restaurante e atendimento básico de saúde; um caso grave sai para Ilhéus, a mais de quarenta minutos de estrada. Fora da alta estação, parte do comércio fecha. Quem compra para viver o ano inteiro deve visitar em Fevereiro e em Junho antes de decidir, porque são dois lugares diferentes.

Construir aqui custa mais

O material chega de Ilhéus ou de Itabuna, a mão-de-obra qualificada é escassa e disputada, e a humidade obriga a soluções construtivas que noutros climas seriam luxo. Um orçamento feito com preços de Salvador não sobrevive ao primeiro mês de obra. Quem compra terreno para construir deve orçamentar com folga e contar com fiscalização presente.

Checklist jurídico e fiscal, no Brasil

Antes de comprar

• Matrícula actualizada do imóvel e leitura da cadeia dominial: quem vende tem de ser quem consta na matrícula.
• Localização conferida contra o mapa oficial do Parque Estadual da Serra do Conduru e contra o zoneamento da APA da Costa de Itacaré/Serra Grande.
• Sendo rural: cadastro no INCRA, Cadastro Ambiental Rural, georreferenciamento certificado e reserva legal averbada.
• Certidões negativas do vendedor — pessoais, fiscais, trabalhistas e de execuções — e do imóvel.
• ITR ou IPTU em dia, conforme o imóvel seja rural ou urbano.
• Se o que existe é posse: quem a detém, há quanto tempo, com que documentos, e se há caminho para usucapião.

Na compra

Estrangeiro compra imóvel urbano no Brasil sem restrição, bastando CPF; para imóvel rural há limites e exigências adicionais. O caminho normal é contrato de compra e venda, pagamento do ITBI ao município, escritura pública em cartório de notas e — o passo que muita gente esquece — registo na matrícula. Antes do registo não há transferência de propriedade, por muito que a escritura esteja assinada.

Enquanto detém e na venda

ITR ou IPTU anuais e, para residentes fiscais, declaração do bem. Quem arrenda declara o rendimento e, sendo não residente, sujeita-se a retenção na fonte. Na venda há imposto sobre o ganho de capital, e a remessa de valores para fora exige que a entrada do dinheiro tenha sido registada no câmbio quando da compra — comprar com dinheiro que entrou sem registo cria um problema que só aparece anos depois, na saída.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer mata e mar num sítio com acesso fácil e sem massificação, e aceita uma vila em vez de uma cidade. Faz sentido para quem compra lote com documentação limpa e constrói com acompanhamento local. E faz sentido, sobretudo, para quem valoriza estar ao lado de um dos blocos de mata atlântica mais ricos que se conhecem, e entende que isso vem com regras.

Não faz sentido para quem quer rendimento estável o ano inteiro, para quem precisa de serviços de cidade à porta, para quem compra à distância sem ninguém de confiança no terreno, ou para quem não está preparado para a hipótese de a documentação demorar mais do que o previsto. E não faz sentido nenhum comprar hectares de mata sem antes saber, no mapa oficial, o que aquela mata é.

Uruçuca comparada

Ao lado de Itacaré, a trinta quilómetros a norte, Serra Grande é menor, mais silenciosa e com menos serviços; Itacaré tem mais camas, mais restaurantes, um mercado mais líquido e o movimento que isso traz. Ao lado de Maraú, ganha muito em acesso — Maraú é longe e continuará a ser — e perde em praia vazia. Ao lado de Ilhéus, é destino e não cidade: mais cara por metro na faixa boa e sem os serviços de uma capital regional. Ao lado de Trancoso, é muitíssimo menos sofisticada e menos cara, e não tem circuito internacional.

Due diligence específica de Uruçuca

Além do que já foi dito, quatro verificações valem aqui mais do que noutros sítios. A primeira é pôr a matrícula sobre o mapa das unidades de conservação — parque, zona de amortecimento e APA — antes de discutir preço. A segunda é ir ao terreno depois de chuva forte, porque o mesmo acesso muda de carácter entre Setembro e Abril. A terceira é confirmar o acesso e a servidão: há áreas bonitas cujo caminho depende da boa vontade do vizinho, sem nada escrito. A quarta é falar com quem já construiu na zona sobre custo real por metro quadrado e sobre o que a licença ambiental deixou ou não fazer — é a informação que nenhum anúncio traz e que decide se o projecto é viável.

Considerações finais

Entre os terrenos e áreas à venda em Uruçuca, quase tudo está em Serra Grande, e quase tudo é terra. É uma praça onde a paisagem se vende sozinha e onde o que separa um bom negócio de um mau negócio raramente se vê nas fotografias: está na matrícula, no mapa da unidade de conservação e na estrada de acesso em Abril. Um imóvel bem escolhido aqui é um bem raro, encostado a uma das maiores diversidades de árvores já medidas no planeta. Um imóvel mal titulado, ou dentro do parque, é um problema que se herda.

Quem quiser avançar, o caminho é simples de dizer e exige disciplina para cumprir: confirmar no mapa oficial o que a terra é, exigir matrícula antes de qualquer sinal, e visitar em Fevereiro e em Abril antes de assinar.

Ao contactar-nos pela página do imóvel, encaminhamos o seu contacto para quem tem a informação completa sobre aquele imóvel em concreto — o ITR ou o IPTU do ano, a matrícula no cartório, o georreferenciamento quando exista e a situação de eventual financiamento. Todo o inventário está disponível em português, inglês, espanhol, francês e hebraico.