Apartamentos à venda em Balneário Camboriú

Balneário Camboriú, no litoral norte de Santa Catarina, é a cidade dos arranha-céus à beira-mar. Na orla da Praia Central ficam alguns dos prédios residenciais mais altos da América Latina, e o metro quadrado dos imóveis de alto padrão está entre os mais caros do Brasil. É uma cidade compacta, com praia urbana, vida o ano inteiro e um verão que multiplica a população.

Para quem compra, Balneário Camboriú oferece o que poucas cidades brasileiras oferecem: apartamentos de alto padrão frente ao mar, com lazer de clube, numa cidade segura e com serviços. A contrapartida também é conhecida: os preços já estão muito altos, a praia fica na sombra dos prédios no fim da tarde, o verão lota a cidade e o condomínio pesa no custo mensal. Esta página explica a cidade, o que se encontra à venda e o que convém verificar antes de comprar.

Onde fica e como se chega

Balneário Camboriú fica a meio caminho entre Florianópolis e Curitiba, junto à BR-101, que liga a cidade ao resto do litoral e ao Sul do país. O aeroporto de Navegantes fica a cerca de 35 quilômetros, uns 40 minutos de carro sem trânsito, e bem mais na temporada. Itajaí, com o porto, fica logo ao norte, e Camboriú, a cidade vizinha, no interior.

Dentro da cidade, quase tudo se faz a pé no Centro, entre a Avenida Atlântica, na orla, e a Avenida Brasil, a rua do comércio. Para as praias do sul, a Interpraias leva de carro às enseadas mais tranquilas.

Um pouco de história

Até meados do século XX, a região era de pescadores e de pequenas propriedades rurais do município de Camboriú. A praia começou a atrair veranistas do Vale do Itajaí, e o balneário emancipou-se como município em 1964. Nas décadas seguintes, a cidade cresceu para cima: prédios cada vez mais altos, colados à orla, numa faixa de terra estreita entre o mar e os morros.

Nos últimos anos, essa verticalização ganhou escala de recorde. O One Tower, com 290 metros, foi concluído em 2022 como o prédio residencial mais alto da América Latina, e em 2024 foi ultrapassado pelas torres do Yachthouse, na mesma cidade. O Senna Tower, em obra, tem conclusão prevista para depois de 2033. Em 2021, a prefeitura concluiu o alargamento da faixa de areia da Praia Central, que passou de cerca de 25 para 70 metros.

A cidade, bairro a bairro

Centro e a Praia Central

O coração da cidade, entre a Avenida Atlântica e a Avenida Brasil. Aqui estão os prédios mais emblemáticos, o comércio, os restaurantes e a vida noturna. É onde se concentra a maior parte dos apartamentos à venda, de edifícios dos anos 80 e 90 a torres novas com lazer de clube. Os imóveis frente-mar, com a vista da Praia Central, são os mais caros por metro quadrado.

Barra Sul

A ponta sul da Praia Central, junto ao molhe e ao rio Camboriú. É a zona dos grandes lançamentos frente-mar e de algumas das torres mais altas, com vista para o mar e para os morros do sul. Perto ficam o bondinho do Parque Unipraias e o acesso à Interpraias.

Barra Norte e Pioneiros

Para norte da Praia Central, a Barra Norte e o bairro Pioneiros têm perfil mais residencial, com prédios de alto padrão um pouco afastados do movimento da orla central. São procurados por famílias que querem estar perto da praia sem o barulho do verão no Centro.

Ao norte: Praia dos Amores e Praia Brava

Passando o morro ao norte da Praia Central ficam a Praia dos Amores e, logo a seguir, a Praia Brava, que já pertence ao município de Itajaí, embora esteja colada a Balneário Camboriú. São praias mais abertas, com mar mais forte e empreendimentos novos, procuradas por quem quer estar perto da cidade sem a densidade da orla central. Na hora de comprar, vale confirmar em qual município fica o imóvel, porque isso muda o IPTU, o ITBI e as regras de construção.

As praias do sul: Estaleiro, Estaleirinho e Taquaras

Ao longo da Interpraias, praias menores e mais preservadas, com casas em condomínio e prédios baixos. É outra Balneário Camboriú: menos densa, mais verde, e dependente do carro. Aqui aparecem as casas de alto padrão, algumas frente ao mar.

Interior e condomínios de casas

Longe da orla, em bairros como o Ariribá e em condomínios fechados, ficam casas grandes com terreno e piscina, a poucos minutos da praia de carro. É a escolha de quem quer espaço e privacidade sem sair da cidade.

Saúde, escolas e serviços

A cidade tem hospitais e clínicas privadas, e para atendimentos mais complexos a região conta com Itajaí e, mais longe, Florianópolis. Há escolas particulares e públicas de todos os níveis, e universidades na região do Vale do Itajaí. Para quem tem necessidades médicas regulares, vale confirmar qual é o pronto-socorro mais próximo do imóvel.

O comércio e os serviços estão concentrados no Centro, com shoppings, supermercados e restaurantes. Para quem vive o ano inteiro, é uma cidade com tudo à mão; para quem só vem no verão, é bom saber que os serviços ficam lotados na temporada.

O que existe à venda

Em Balneário Camboriú, o que domina a oferta são os apartamentos de alto padrão, sobretudo de três e quatro quartos. Na nossa seleção, os preços vão de cerca de R$ 1,9 milhão a R$ 55 milhões.

Apartamentos. São a grande maioria, com preço mediano em torno de R$ 6,7 milhões. Os mais acessíveis são unidades de três quartos em prédios do Centro com mais tempo de uso; no topo estão os apartamentos frente-mar em torres novas, com quatro ou mais suítes, várias vagas e lazer completo. Pelo preço anunciado e pela área privativa, o metro quadrado dos apartamentos da nossa seleção fica em geral entre R$ 25 mil e R$ 47 mil, e acima disso nos prédios mais icônicos.

Coberturas. Duplex e triplex, com terraço e, em alguns casos, piscina privativa, a partir de cerca de R$ 3,8 milhões e chegando a quase R$ 30 milhões.

Casas. Casas em condomínio fechado, no interior e nas praias do sul, de cerca de R$ 2,2 milhões a R$ 55 milhões, a mais cara frente ao mar.

O que faz o preço é, nos apartamentos, a posição em relação ao mar — frente-mar, quadra do mar ou mais para dentro —, o andar e a vista, a idade do prédio, o número de suítes e de vagas, e o lazer do condomínio. Dois apartamentos com a mesma área podem ter preços muito diferentes se um tiver vista mar permanente e o outro não.

Na planta e em construção. Parte da oferta está em lançamento ou em obra, com pagamento parcelado durante a construção. A compra na planta tem regras próprias, explicadas mais abaixo.

O mercado mexe. Os imóveis bem cotados são vendidos depressa e os preços são revistos ao longo das semanas. O anúncio visto há um mês pode estar com outro preço ou já não estar disponível: confirme sempre a situação e o valor atual antes de avançar.

Análise de investimento

Valorização

A valorização de Balneário Camboriú na última década foi das mais fortes do país, puxada pelos lançamentos de luxo frente-mar e pela procura de compradores de outros estados. O limite é o próprio nível de preços: comprar hoje é pagar boa parte dessa valorização, e o estoque de lançamentos em obra é grande. Nem todo prédio novo vai se valorizar da mesma forma.

Aluguel

O aluguel de temporada é forte no verão e fraco no resto do ano. Antes de comprar pensando nele, é preciso ler a convenção do condomínio: o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que uma convenção de destinação residencial pode proibir a locação por plataformas como o Airbnb, e em 2026 suspendeu os processos sobre o tema para fixar um entendimento único. O aluguel anual, para quem mora na cidade, é mais estável, mas com retorno menor em relação ao preço de compra.

Saída

Os apartamentos bem localizados, com vista mar e boa planta, têm procura. Os imóveis no topo da faixa de preços, as coberturas muito grandes e as casas de luxo têm um público pequeno e demoram mais a vender. Quem compra deve pensar desde já em quem compraria o imóvel depois.

Pontos de atenção

A sombra na praia

Mesmo depois do alargamento da faixa de areia, a sombra dos prédios avança sobre a Praia Central no fim da tarde, a partir das quatro horas. E, dentro da cidade, a vista de um apartamento pode ser tapada por um prédio novo ao lado. Visite o imóvel no horário em que costuma usá-lo e pergunte o que está aprovado para os terrenos vizinhos.

Obras ao lado

Com tantos lançamentos em andamento, é comum haver um canteiro de obras na mesma rua, às vezes no terreno vizinho. Uma torre alta leva anos para ficar pronta, com barulho, poeira e caminhões durante o dia. Antes de comprar, olhe o entorno e pergunte à prefeitura o que está aprovado para os terrenos ao redor.

O verão

Na temporada, a cidade lota: trânsito na BR-101 e na Avenida Brasil, praia cheia, restaurantes com fila. Quem pensa em morar o ano inteiro deve conhecer a cidade também em janeiro, e não só num dia tranquilo de inverno.

O condomínio

Os prédios com lazer completo — piscina aquecida, academia, spa, serviço de praia — têm taxa de condomínio alta, que pesa no custo mensal e no retorno de quem aluga. Peça o valor atual, as últimas atas, a previsão de obras e se há chamadas de capital em aberto.

Compra na planta

Na compra na planta, verifique o registro da incorporação e o memorial na matrícula, se o empreendimento tem patrimônio de afetação, o histórico da construtora em prazos e qualidade, e o índice de correção das parcelas. Obras grandes podem levar muitos anos até à entrega. Negocie por escrito o que acontece em caso de atraso.

Documentação

Num imóvel pronto, peça a matrícula atualizada, o habite-se e a averbação da construção, as certidões negativas do vendedor e do imóvel e a declaração de quitação do condomínio. Um advogado deve revisar tudo antes da assinatura do compromisso de compra e venda.

O financiamento e a avaliação do banco

A avaliação do banco pode ficar abaixo do preço acordado, e o crédito é calculado sobre o menor valor. Quem compra com financiamento deve ter a aprovação encaminhada antes de fazer proposta e prever no contrato o que acontece se a avaliação ficar abaixo.

Custos de compra e impostos

Na compra: o ITBI em Balneário Camboriú é de 3% sobre o valor da transação, com alíquota de 1% sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação. Somam-se a escritura pública em cartório de notas e o registro no cartório de registro de imóveis, com valores tabelados.

Enquanto é proprietário: IPTU anual, taxa de condomínio, seguro e manutenção. Quem aluga declara os rendimentos no Brasil.

Compradores estrangeiros: podem comprar imóveis urbanos sem restrições significativas. É preciso ter CPF, e é importante trazer os recursos por câmbio formal, documentado, para facilitar a remessa de volta numa venda futura. Para quem ganha em outra moeda, o câmbio conta nos dois sentidos: o real pode valorizar ou desvalorizar entre a compra e a venda, e isso pesa tanto quanto a valorização do imóvel.

Para quem faz sentido — e para quem não

Faz sentido para quem quer morar ou passar temporadas numa cidade de praia com serviços, segurança e prédios de alto padrão, e para quem valoriza a vida urbana à beira-mar. Faz sentido para quem compra para uso próprio e aceita pagar pelo endereço.

Faz menos sentido para quem procura preço de entrada baixo, para quem quer sossego no verão, para quem conta com aluguel de temporada sem ler a convenção do condomínio, e para quem espera a mesma valorização dos últimos anos.

Considerações finais

Balneário Camboriú é um mercado maduro, caro e muito procurado, com uma oferta grande de apartamentos de alto padrão. O que conta é escolher bem o prédio, a posição e a vista, conhecer o custo do condomínio e ter o financiamento encaminhado.

O caminho é simples de dizer: confirmar que o imóvel continua disponível e por qual preço, pedir a documentação do imóvel e do condomínio, ler a convenção, e visitar o apartamento no fim da tarde e num dia de temporada antes de decidir.

Ao entrar em contato pela página do imóvel, encaminhamos o seu contato para o nosso corretor parceiro, que é quem tem a informação completa sobre aquele imóvel em concreto — convenção do condomínio, inclusive sobre aluguel de temporada, valor do condomínio e do IPTU, situação da matrícula e condições de negociação.