Imóveis à venda em Almada

Onde fica Almada, e o que ela é

Almada é um concelho do distrito de Setúbal, na margem sul do Tejo, exactamente em frente a Lisboa. É de Almada que se vê a cidade inteira do outro lado da água, e é em Almada que está o Cristo Rei, no alto da arriba do Pragal, virado para a ponte.

Chamar-lhe subúrbio é a maneira mais rápida de perceber mal o sítio. Almada tem universidade, hospital central, quinze quilómetros de praia atlântica e um centro histórico próprio anterior à ponte. O que a define não é depender de Lisboa: é estar a dez minutos dela por água.

A margem que deixou de ser barata

Durante décadas a margem sul foi a resposta de quem não conseguia comprar em Lisboa, e o desconto era grande o suficiente para compensar a travessia. Esse desconto encolheu. A procura empurrou os preços para cima, sobretudo nas freguesias com ligação directa ao rio, e hoje um apartamento remodelado em Almada Velha ou na Cova da Piedade compete com bairros do lado de lá que há dez anos eram inalcançáveis para o mesmo orçamento.

Isto não quer dizer que a diferença tenha desaparecido. Quer dizer que ela deixou de ser automática, e que comprar aqui à espera de encontrar Lisboa a metade do preço leva a decepções. A conta certa faz-se rua a rua, não margem contra margem.

O que manda no preço: a distância a pé até ao rio

A variável que melhor explica o preço em Almada não é a área nem o ano de construção. É quantos minutos se levam a pé até ao terminal de Cacilhas ou até uma estação do metro de superfície. Um T2 a sete minutos do barco e um T2 igual a vinte e cinco minutos não são o mesmo produto, e a diferença no preço reflecte isso com uma fidelidade que quase nenhum outro factor tem.

É por isso que vale a pena medir o percurso a pé, à hora a que se vai fazer todos os dias, antes de decidir. A distância no mapa engana em terreno com arriba, e a subida de volta ao fim do dia conta.

Atravessar: barco, comboio, metro e a ponte

São quatro maneiras de chegar ao outro lado e servem públicos diferentes. O barco de Cacilhas para o Cais do Sodré faz a travessia em cerca de dez minutos e deixa quem o apanha no meio da baixa. O comboio atravessa a ponte 25 de Abril e liga o Pragal ao Entrecampos e a Alcântara em poucos minutos.

Dentro do concelho, o metro de superfície liga Cacilhas ao Pragal, a Almada, ao Laranjeiro e ao Feijó, e sobe até ao Monte de Caparica. E há a ponte, de carro, que é a opção mais rápida fora das horas de ponta e a pior dentro delas.

A hora de ponta, dita sem rodeios

A ponte 25 de Abril tem filas consistentes ao início da manhã no sentido norte e ao fim da tarde no sentido sul, e um acidente transforma vinte minutos em hora e meia sem aviso. Quem conta com o carro para ir trabalhar a Lisboa todos os dias deve fazer o percurso a uma terça-feira às oito da manhã antes de assinar, e não a um sábado à tarde.

As freguesias, que são mundos diferentes

Almada Velha é o núcleo antigo, com ruas estreitas, casario baixo e o elevador panorâmico a descer para o rio. A Cova da Piedade e o Pragal são mais urbanos e densos, com o hospital e a estação. O Laranjeiro e o Feijó formam a zona mais construída e mais bem servida de metro, e é aí que está a maior parte da construção nova.

A poente, a Charneca de Caparica e a Costa da Caparica mudam completamente de escala: moradias, lotes maiores, praia ao lado e dependência quase total do automóvel. São todos o mesmo concelho e não são o mesmo mercado, e o preço por metro quadrado entre eles varia mais do que entre concelhos vizinhos.

O que está à venda hoje

São seis apartamentos, entre 220.000 e 462.000 euros, todos entre T1 e T3. Não há moradias nesta amostra, e seis imóveis não descrevem um concelho com mais de cento e setenta mil habitantes — descrevem o que está disponível agora.

Os seis, um a um

No topo, dois T3. O mais caro, a 462.000 euros, tem 165 m² num prédio com fachada recentemente pintada e áreas generosas em todas as divisões. O segundo, a 450.000, é um duplex de 130 m² numa das zonas mais movimentadas da cidade, apresentado como pronto a habitar.

A meio, dois T2 remodelados de raiz. Um na Rua Doutor António José de Almeida, na Cova da Piedade, com 109 m² segundo a ficha e 102 m² de área útil segundo o texto do anúncio — uma diferença que se deve esclarecer antes de propor. Outro na Rua da Cooperativa Piedense, com 65 m², no segundo e último piso.

O mais barato, a 220.000 euros, é um duplex de 64 m² em Almada Velha. É o único da amostra dentro do núcleo antigo, e é também o que melhor mostra o que ainda se consegue comprar abaixo dos duzentos e cinquenta mil.

Falta o sexto, e é o que exige mais atenção: um T1 a 365.000 euros no empreendimento Almar Beach, no Laranjeiro. Não é a compra de uma casa pronta. É uma cedência de posição contratual num edifício ainda em construção, ou seja, a compra do contrato de outra pessoa, com tudo o que isso implica de verificação documental.

O que os preços dizem

Entre 220.000 e 462.000 euros a amostra cobre uma amplitude larga, e o que a explica não é a área: o T2 mais caro tem 109 m² e o T3 mais caro tem 165, mas o duplex de 64 m² em Almada Velha custa menos de metade do T2 de 65 m² da Cooperativa Piedense. A diferença está no estado, no piso, na existência de elevador e na freguesia.

Com seis imóveis não se calcula preço por metro quadrado de um concelho, e qualquer valor médio construído sobre eles diria mais sobre a amostra do que sobre Almada. Para valores de referência a sério é preciso ir a transacções fechadas e recentes, por freguesia.

A Costa da Caparica, que também é Almada

O concelho tem quinze quilómetros de areal virado a poente, da Trafaria à Fonte da Telha, com transportes próprios no Verão e uma frente urbana que muda muito de norte para sul. Para quem vem de fora é a surpresa mais frequente: comprar em Almada pode significar ter praia atlântica a dez minutos de carro.

É também onde está o principal problema físico do concelho. A erosão costeira é real e continuada, há troços defendidos por esporões e reposição artificial de areia, e a primeira linha em frente ao mar não é um sítio para comprar sem perceber o que está feito e o que está previsto.

Universidade, hospital e o que fixa gente todo o ano

A Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade Nova fica no Monte de Caparica, dentro do concelho, e o Hospital Garcia de Orta fica no Pragal. São duas âncoras de emprego e de procura de arrendamento que funcionam em Fevereiro tal como em Julho, e é isso que distingue Almada de um sítio de veraneio.

Para quem compra para arrendar, isso muda o cálculo: há um mercado de contratos longos, com estudantes, pessoal hospitalar e quem trabalha em Lisboa, que não depende da época alta nem de regras de alojamento local.

Pontos de atenção

O primeiro é o parque habitacional. Boa parte dos prédios do centro é dos anos sessenta e setenta, e há muitos sem elevador — como um dos imóveis desta amostra, num terceiro andar. Isso condiciona a revenda, o arrendamento e a acessibilidade, e é a primeira pergunta a fazer sobre qualquer andar acima do primeiro.

O segundo é a travessia. Barco, comboio e metro funcionam, mas enchem, e a ponte tem as filas que tem. Comprar em Almada é aceitar que o percurso diário depende de infraestrutura partilhada com muita gente à mesma hora.

O terceiro é a erosão na frente de mar, já descrita. E o quarto é a diferença enorme entre freguesias: comparar preços de Almada como se fossem um só mercado é o erro mais comum de quem procura de longe, e leva a comparações que não querem dizer nada.

Nenhum destes pontos desqualifica Almada. São o preço de estar à vista de Lisboa com praia do outro lado do concelho, e quem os conhece antes de comprar não é apanhado por eles depois.

Quem compra bem em Almada

Compra bem quem trabalha em Lisboa e faz as contas ao percurso real, não ao percurso do mapa: quem escolhe a sete minutos do barco ou do metro e aceita pagar por isso, porque é isso que vai usar todos os dias durante anos.

E compra bem quem quer espaço e praia sem sair da área metropolitana, olhando para a Charneca e para a Costa em vez de para o centro. O que quase nunca compra bem é quem chega à procura do desconto automático da margem sul — esse desconto ainda existe nalgumas ruas, mas já não é uma regra do concelho.