Biens à vendre à Mem Martins

Mem Martins est la moitié la plus urbaine de la paroisse civile d'Algueirão-Mem Martins, dans la municipalité de Sintra, la paroisse la plus peuplée du Portugal, avec 68.649 habitants au recensement de 2021. Elle se trouve sur la ligne ferroviaire entre Lisbonne et Sintra, avec deux gares, des supermarchés de toutes les enseignes, des écoles de tous les niveaux et, depuis 2025, l'Hospital de Sintra à Cavaleira.

Pour un acheteur, Mem Martins est l'endroit où la région de Lisbonne offre encore de l'espace à un prix de banlieue : de grands appartements près de la gare, des villas avec jardin à Casais de Mem Martins, et la serra de Sintra à dix minutes. La contrepartie est celle de toute la ligne de Sintra : la circulation sur l'IC19, des trains bondés aux heures de pointe, des immeubles anciens sans ascenseur et un tissu urbain qui a grandi vite. Cette page présente la localité, ce que l'on trouve à vendre et ce qu'il convient de vérifier avant d'acheter.

Situation et accès

Mem Martins se situe au nord-ouest de Lisbonne, entre Algueirão, au nord, et Rio de Mouro, au sud, avec la serra de Sintra à l'ouest. Le centre historique de Sintra est à une dizaine de minutes en voiture, Cascais à environ un quart d'heure par l'A16 et les plages de la côte de Sintra à un peu plus de vingt minutes, hors embouteillages estivaux.

Le train de la ligne de Sintra s'arrête dans deux gares qui desservent Mem Martins : celle d'Algueirão-Mem Martins, près du centre, et celle de Mercês, près de Tapada das Mercês. De là jusqu'au Rossio, dans le centre de Lisbonne, il faut compter une quarantaine de minutes. En voiture, l'IC19 mène à Lisbonne et l'A16 rejoint l'A5 et la CREL, et des bus de la Carris Metropolitana relient les quartiers aux gares. Le choix de la rue compte : certains immeubles sont à une minute à pied de la gare, et depuis certains quartiers on ne l'atteint qu'en voiture.

Un peu d'histoire

Jusqu'au milieu du XXe siècle, Mem Martins était un lieu rural du territoire de Sintra, fait de domaines, de fermes et de chemins de terre, dans un paysage « saloio » de potagers et de vergers qui approvisionnait Lisbonne. Des noms de rues et de quartiers, comme Casais de Mem Martins ou la Rua da Eirinha, en gardent la mémoire.

Le changement est venu avec la demande de logements dans la région de Lisbonne, dans la seconde moitié du siècle. La voie ferrée passait déjà ici, et les terrains autour des gares se sont couverts d'immeubles d'habitation, d'abord de quelques étages, puis plus hauts. Dans les années 80 et 90 sont nés des lotissements entiers, comme Tapada das Mercês, et les anciennes fermes sont devenues des quartiers de villas. Aujourd'hui, Mem Martins compte des commerces, des écoles, des zones industrielles et d'entrepôts, et des quartiers d'époques et d'échelles très différentes côte à côte.

Mem Martins, quartier par quartier

Le centre et la gare d'Algueirão-Mem Martins

Autour de la gare et de l'Estrada de Mem Martins se trouvent les services, la poste, les pharmacies, les supermarchés et la plupart des immeubles d'appartements. On y trouve des immeubles des années 70 et 80, souvent sans ascenseur, et d'autres des années 90 avec ascenseur et garage. C'est le secteur pour qui veut tout faire à pied et prendre le train sans voiture.

Casais de Mem Martins

À l'ouest et au nord s'étend Casais de Mem Martins, le secteur des villas : individuelles, jumelées et en petites résidences fermées, avec cour, garage et, pour les plus récentes, piscine. Les rues sont calmes et résidentielles, et l'on y voit la serra. C'est ici que se trouvent les biens les plus chers de Mem Martins.

Tapada das Mercês

Au sud, Tapada das Mercês est un grand lotissement dense, avec des immeubles hauts, des écoles, une unité de santé familiale, des supermarchés et la gare de Mercês. Les appartements y sont parmi les plus abordables de la paroisse, beaucoup de T2 et T3 avec balcon, certains sans ascenseur. C'est un secteur pratique pour qui travaille à Lisbonne et prend le train.

Ouressa et Cavaleira

Ouressa est un quartier résidentiel avec école primaire, école maternelle et parc urbain, et des immeubles de hauteur moyenne. Cavaleira a pris une autre importance avec l'ouverture de l'Hospital de Sintra, en 2025, qui a apporté de l'animation, des services et une demande de commerces au secteur.

Santé, écoles et services

L'Hospital de Sintra, inauguré en juillet 2025 à Cavaleira, dispose d'hospitalisation, de blocs opératoires, de consultations et d'urgences de base ouvertes tous les jours, à toute heure. Pour les cas les plus graves, la référence reste l'Hospital Amadora-Sintra. On trouve des unités de santé familiale dans les quartiers, des pharmacies et des cliniques privées.

Mem Martins compte des écoles maternelles, des écoles primaires et l'Escola Secundária de Mem Martins, ainsi que des établissements privés aux alentours et des écoles internationales dans la municipalité de Sintra, comme la CAISL et TASIS Portugal. Le commerce du quotidien est abondant : supermarchés de toutes les grandes enseignes, commerces traditionnels et, près de l'A16, le Sintra Retail Park.

Ce que l'on trouve à vendre

À Mem Martins, on trouve des appartements, des villas, des terrains et des locaux commerciaux. Dans notre sélection, les prix vont d'environ € 95 mille à € 950 mille, les appartements en bas de la fourchette et les villas en haut.

Appartements. Ils vont d'environ € 275 mille, pour un T2 dans un immeuble sans ascenseur, à environ € 569 mille, pour un T4 rénové de 192 m² à une minute à pied de la gare. Entre les deux, des T2 et T3 à Tapada das Mercês et à Ouressa, certains rénovés, et un T5 en duplex au dernier étage, inachevé, vendu sans permis d'habiter — un bien à part, pour qui sait ce qu'il achète.

Villas. Elles vont d'environ € 500 mille à € 950 mille. En bas de la fourchette, des villas familiales T4 et T5 avec combles et garage ; au milieu, des villas jumelées en petites résidences fermées à Casais de Mem Martins ; en haut, une villa contemporaine avec piscine et sous-sol de 121 m², et une villa de 1993 avec piscine intérieure chauffée sur un terrain de 870 m².

Terrains et locaux commerciaux. On voit des terrains constructibles destinés à la promotion — l'un avec un lotissement réservé à un équipement social, l'autre avec une demande d'information préalable (PIP) pour des villas déjà caduque —, et des locaux commerciaux, d'un petit lot avec vitrine pour environ € 95 mille à un café en activité près de l'hôpital.

Ce qui fait le prix, pour les appartements, c'est la distance à pied de la gare, l'ascenseur, le garage et l'état de l'immeuble ; pour les villas, le terrain, la piscine, l'année de construction et la vue sur la serra. Entre un T3 à Tapada das Mercês et une villa à Casais de Mem Martins, il y a des marchés différents, avec des acheteurs différents.

Le marché bouge. Les biens bien placés sont vite réservés et certains prix sont revus au fil des semaines. L'annonce vue il y a un mois peut afficher un autre prix ou ne plus être disponible : on vérifie toujours la situation et le prix actuel avant d'aller plus loin.

Analyse d'investissement

Valorisation

Mem Martins profite du manque de logements à Lisbonne et dans les municipalités les plus chères, qui pousse des familles vers la ligne de Sintra, et du nouvel hôpital, qui ajoute un service qui manquait. Les prix ont augmenté au cours de la dernière décennie, mais partent d'une base plus basse que celle de la ligne de Cascais. La limite, c'est l'offre : la paroisse compte beaucoup d'appartements anciens, ce qui contient les prix sur le segment d'entrée.

Location

La location longue durée connaît une demande constante, de familles et de personnes qui travaillent à Lisbonne, dans la municipalité ou à l'hôpital lui-même. Un T2 ou un T3 près de l'une des gares se loue facilement. L'Alojamento Local est une autre affaire : la mairie de Sintra a suspendu les nouveaux enregistrements dans les paroisses à forte pression touristique, et les municipalités comptant beaucoup d'enregistrements ont jusqu'à fin 2026 pour adopter leurs propres règles. On vérifie, avant l'acte, si l'enregistrement est possible à cette adresse et dans cet immeuble.

Revente

Les appartements proches des gares se revendent facilement, car le public est large. Les villas du haut de la fourchette ont un public plus restreint, qui les compare avec Sintra et avec la ligne de Cascais. Les terrains et les locaux commerciaux dépendent des autorisations et de qui voudra les exploiter. L'acheteur doit penser dès maintenant à qui lui rachètera le bien ensuite.

Points de vigilance

L'IC19 et la ligne de Sintra

L'IC19 est saturé tous les jours ouvrables, et les trains de la ligne de Sintra sont bondés aux heures de pointe. Avant de décider, on fait le trajet vers le travail, en voiture et en train, à l'heure à laquelle on le fera chaque jour.

Permis d'habiter

Certains biens sont vendus sans permis d'habiter, surtout des lots inachevés ou modifiés au fil des années. Sans ce document, la banque peut refuser le prêt et la revente devient plus difficile. On demande toujours le permis et, s'il manque, on demande pourquoi, combien coûte son obtention et combien de temps elle prend.

Immeubles sans ascenseur et syndic

Beaucoup d'immeubles des années 70 et 80 n'ont pas d'ascenseur, et un quatrième étage à pied pèse au quotidien et à la revente. On demande les procès-verbaux des dernières assemblées, le montant des charges et du fonds de réserve commun, les dettes envers la copropriété et les travaux prévus — façades, toitures, canalisations.

Certificat énergétique

Certains appartements ont un certificat énergétique E, avec des menuiseries anciennes et peu d'isolation. La proximité de la serra apporte brouillard et humidité en hiver. On se renseigne sur l'isolation et sur l'historique d'infiltrations, on visite le logement un jour de pluie et on prévoit le coût des fenêtres et de l'isolation dans le budget.

Annexes, combles et autorisations des villas

Dans les villas, il est courant de trouver des combles aménagés, des annexes avec cuisine et salle d'eau, des garages transformés ou des vérandas qui ne figurent pas dans les autorisations. On vérifie que chacune de ces surfaces est autorisée et figure au livret foncier et au registre. Un écart entre le bien et les papiers retarde l'acte et peut bloquer le prêt.

Terrains à bâtir

Une demande d'information préalable (PIP) approuvée a une durée de validité, et lorsqu'elle expire il faut retourner à la mairie. Avant d'acheter un terrain à promouvoir, on vérifie ce que le plan directeur municipal et le permis de lotir autorisent aujourd'hui, quels travaux de viabilisation manquent et combien de temps prend l'instruction des autorisations à Sintra.

Locaux avec fonds de commerce et changements d'usage

Un local vendu avec son activité en cours s'accompagne de chiffres d'affaires qui doivent être vérifiés à l'aide de la comptabilité, des contrats et des licences de l'activité. Et transformer un local commercial en logement dépend d'une autorisation de la mairie, qui n'est pas automatique.

Le prêt et l'évaluation de la banque

L'évaluation de la banque peut être inférieure au prix convenu, et le prêt est calculé sur la plus basse des deux valeurs. Qui achète avec un financement doit avoir un accord bien engagé avant de faire une offre et prévoir dans le compromis ce qui se passe si l'évaluation est insuffisante.

Liste de contrôle juridique et fiscale, au Portugal

Avant d'acheter : certificat permanent du registre foncier et livret foncier ; permis d'habiter ; certificat énergétique ; fiche technique du logement pour les immeubles les plus récents ; attestation d'absence de dettes envers la copropriété et règlement de l'immeuble ; pour les villas, autorisations de toutes les constructions, annexes et combles compris ; pour les terrains, information de la mairie sur ce que l'on peut construire ; si l'objectif est l'Alojamento Local, les règles municipales en vigueur.

À l'achat : qui achète depuis l'étranger a besoin d'un numéro fiscal portugais et, en règle générale, d'un représentant fiscal ou d'un mandataire. L'IMT et le droit de timbre se paient avant l'acte, qui se signe chez un notaire ou dans un guichet Casa Pronta, suivi de l'inscription au registre. Il est conseillé qu'un avocat vérifie les documents avant le compromis, au moment où l'on verse normalement l'acompte.

Pendant la détention : IMI — à Sintra, pour 2026, le taux est le minimum légal, de 0,3 %, avec une réduction pour les biens à bonne efficacité énergétique et une majoration pour les immeubles vacants ou dégradés —, charges de copropriété, assurance et entretien. Les revenus locatifs se déclarent au Portugal, y compris par les non-résidents.

À la vente : impôt sur les plus-values, avec des règles différentes pour les résidents et les non-résidents. Depuis 2023, l'autorisation de résidence pour investissement ne s'obtient plus par l'achat de biens à usage d'habitation.

Pour qui c'est pertinent — et pour qui ça ne l'est pas

C'est pertinent pour les familles qui veulent de l'espace, des écoles et un hôpital à proximité, avec le train pour Lisbonne ; pour qui cherche un T2 ou un T3 près d'une gare pour y vivre ou le louer à long terme ; et pour qui veut une villa avec jardin sans payer le prix de Sintra ou de Cascais.

C'est moins pertinent pour qui doit rejoindre Lisbonne en voiture chaque jour à l'heure de pointe, pour qui recherche l'ambiance historique de Sintra ou la plage à pied, et pour qui achète en comptant sur l'Alojamento Local sans vérifier les règles de la mairie.

Considérations finales

Mem Martins, c'est la ligne de Sintra sous sa forme la plus pratique : gares, écoles, supermarchés et hôpital à deux pas, avec la serra en toile de fond. L'offre est large et variée, et la différence entre un bon et un mauvais achat tient aux papiers, à l'immeuble et à la rue.

La démarche est simple à énoncer : vérifier que le bien est toujours disponible et à quel prix, demander les documents du bien et de la copropriété, et visiter le logement à l'heure de pointe et un jour de pluie avant de décider.

En nous contactant depuis la page du bien, nous transmettons vos coordonnées à notre courtier partenaire, qui dispose des informations complètes sur ce bien précis — licence d'Alojamento Local lorsqu'elle existe, charges de copropriété, situation au registre foncier et conditions de négociation.