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À vendre

📍 50 Delancey ST, Nova Iorque, New York, États-Unis

Immeuble Commercial à Vendre à Manhattan – New York – États-Unis

22 000 000 $US

Vue d'ensemble
  • Surface: 1547.49 m²
  • Prix: 22 000 000 $US
Description

Première opportunité d'investissement au cœur du Lower East Side de Manhattan ! Il s'agit d'un bâtiment d'avant-guerre de 3 étages sans ascenseur, comprenant 17 unités et environ 1 547 m² d'espace locatif sur un terrain de 465 m². Classé comme "Commerce Prédominant avec Autres Usages (K4)", l'immeuble propose des espaces commerciaux au niveau de la rue combinés à des unités résidentielles au-dessus, créant ainsi un flux de revenus diversifié. Construit en 1910, ce bâtiment bien entretenu conserve le caractère classique d'avant-guerre tout en offrant un potentiel de valeur à long terme.

Idéal pour les investisseurs à la recherche d'un flux de trésorerie stable dans un quartier hautement accessible à pied et par les transports en commun, à proximité de plusieurs lignes de métro et des commodités vibrantes du Lower East Side. L'historique récent des permis indique un entretien et des mises à jour continus, favorisant la satisfaction continue des locataires et la stabilité opérationnelle.

Avec un emplacement privilégié, une condition structurelle solide et un potentiel d'usage multiple, cette propriété représente une chance rare de posséder un investissement polyvalent à Manhattan avec un potentiel de valeur tant dans le commerce de détail que dans le résidentiel.

Certainement ! Voici le rapport complet en format texte simple, optimisé pour que vous puissiez le copier et le coller, tout en conservant toutes les données et analyses techniques :

RAPPORT D'ÉVALUATION D'INVESTISSEMENT : 50 DELANCEY ST, MANHATTAN

1. APERÇU DE LA PROPRIÉTÉ

L'immeuble situé au 50 Delancey St, New York, NY 10002, dans le quartier du Lower East Side, est un bâtiment à usage mixte (classement K4) construit en 1910. Il possède une surface totale d'environ 1 547 mètres carrés (16 657 pieds carrés) répartis en 17 unités, dont 4 espaces commerciaux au rez-de-chaussée et 13 unités résidentielles aux étages supérieurs. Le prix de vente actuel est de 22 millions de dollars, ce qui correspond à un coût d'environ 1 320 dollars par pied carré.

2. ANALYSE FINANCIÈRE ESTIMÉE

Sur la base des données du marché pour le Lower East Side, les revenus bruts annuels potentiels sont estimés à 1 272 000 dollars. En considérant un taux de dépenses opérationnelles conservateur de 35 % (incluant l'impôt foncier estimé à 162 742 dollars), les dépenses annuelles s'élèvent à environ 445 200 dollars. Cela se traduit par un Résultat Opérationnel Net (NOI) de 826 800 dollars par an. Le rendement immédiat sur investissement, connu sous le nom de Cap Rate, est d'environ 3,76 %.

3. POINTS FORTS DE L'INVESTISSEMENT

L'emplacement est le plus grand différenciateur, avec un score de marche maximal (Walk Score 100/100) et une proximité stratégique avec plusieurs lignes de métro. La nature à usage mixte de l'immeuble offre une diversification importante des revenus, protégeant l'investisseur contre les crises dans des secteurs spécifiques. De plus, il s'agit d'un immeuble d'avant-guerre à Manhattan, dans un secteur où l'offre de nouveaux terrains est pratiquement inexistante.

4. RISQUES ET CONSIDÉRATIONS CRITIQUES

Le principal défi est le rendement immédiat (Cap Rate) de 3,76 %, qui est inférieur à la moyenne du marché pour Manhattan (généralement entre 4,5 % et 5,5 %). Cela suggère que le prix de 22 millions de dollars anticipe déjà des valorisations futures. Un autre point d'attention concerne les coûts d'entretien d'un bâtiment de 1910 et la nécessité de se conformer aux lois environnementales strictes de New York. Il est fondamental de vérifier si les unités résidentielles sont soumises aux lois de stabilisation des loyers (Rent Stabilization), ce qui pourrait limiter les augmentations futures de revenus.

5. VERDICT ET RECOMMANDATIONS

Il s'agit d'un actif de préservation de capital et de valorisation patrimoniale. Pour un investisseur axé sur un flux de trésorerie immédiat, le prix actuel peut être considéré comme élevé. Il est recommandé de réaliser un audit détaillé de l'historique des loyers (Rent Roll) et de tenter de négocier le prix vers un montant proche de 19 millions de dollars, ce qui porterait le rendement à des niveaux de marché plus compétitifs. Si l'objectif est de conserver l'immeuble pendant des décennies, l'emplacement garantit qu'il restera un actif « trophée » hautement résilient.

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