- שטח: 1547.49 m²
- מחיר: 22,000,000 $
Primeira oportunidade de investimento no coração do Lower East Side de Manhattan! Trata-se de um edifício pré-guerra, de 3 andares sem elevador, com 17 unidades e aproximadamente 1.547 m² de espaço alugável sobre um terreno de 465 m². Classificado como "Comércio Predominante com Outros Usos (K4)", o imóvel oferece espaços comerciais no nível da rua combinados com unidades residenciais acima, criando um fluxo de renda diversificado. Construído em 1910, este edifício bem conservado mantém o caráter clássico pré-guerra, ao mesmo tempo que oferece potencial de valor a longo prazo.
Ideal para investidores que buscam fluxo de caixa estável em um bairro altamente caminhável e acessível por transporte público, com proximidade a várias linhas de metrô e às vibrantes comodidades do Lower East Side. O histórico recente de licenças indica manutenção e atualizações contínuas, apoiando a satisfação contínua dos inquilinos e a estabilidade operacional.
Com uma localização privilegiada, condição estrutural sólida e potencial de uso múltiplo, esta propriedade representa uma chance rara de possuir um investimento versátil em Manhattan com potencial de valor tanto no varejo quanto no residencial.
Com certeza! Aqui está o relatório completo em formato de texto simples, otimizado para você copiar e colar, mantendo todos os dados e análises técnicas:
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE INVESTIMENTO: 50 DELANCEY ST, MANHATTAN
1. VISÃO GERAL DO IMÓVEL
O imóvel localizado na 50 Delancey St, New York, NY 10002, no bairro Lower East Side, é um edifício de uso misto (classificação K4) construído em 1910. Ele possui uma área total de aproximadamente 1.547 metros quadrados (16.657 pés quadrados) distribuídos em 17 unidades, sendo 4 espaços comerciais no térreo e 13 unidades residenciais nos andares superiores. O preço de venda atual é de 22 milhões de dólares, o que resulta em um custo de aproximadamente 1.320 dólares por pé quadrado.
2. ANÁLISE FINANCEIRA ESTIMADA
Com base nos dados de mercado para o Lower East Side, a receita bruta potencial anual é estimada em 1.272.000 dólares. Considerando uma taxa de despesas operacionais conservadora de 35% (incluindo o imposto predial estimado em 162.742 dólares), as despesas anuais somam cerca de 445.200 dólares. Isso resulta em um Lucro Operacional Líquido (NOI) de 826.800 dólares por ano. O retorno imediato sobre o investimento, conhecido como Cap Rate, é de aproximadamente 3,76%.
3. PONTOS FORTES DO INVESTIMENTO
A localização é o maior diferencial, com uma pontuação máxima de caminhabilidade (Walk Score 100/100) e proximidade estratégica com diversas linhas de metrô. A natureza de uso misto do prédio oferece uma diversificação de renda importante, protegendo o investidor contra crises em setores específicos. Além disso, trata-se de um edifício pré-guerra em Manhattan, numa região onde a oferta de novos terrenos é praticamente inexistente.
4. RISCOS E CONSIDERAÇÕES CRÍTICAS
O principal desafio é o retorno imediato (Cap Rate) de 3,76%, que está abaixo da média de mercado para Manhattan (geralmente entre 4,5% e 5,5%). Isso sugere que o preço de 22 milhões de dólares já antecipa valorizações futuras. Outro ponto de atenção são os custos de manutenção de um prédio de 1910 e a necessidade de conformidade com leis ambientais rigorosas de Nova Iorque. É fundamental verificar se as unidades residenciais estão sob leis de estabilização de aluguel (Rent Stabilization), o que poderia limitar aumentos futuros de receita.
5. VEREDITO E RECOMENDAÇÕES
Este é um ativo de preservação de capital e valorização patrimonial. Para um investidor focado em fluxo de caixa imediato, o preço atual pode ser considerado elevado. Recomenda-se realizar uma auditoria detalhada no histórico de aluguéis (Rent Roll) e tentar negociar o valor para algo próximo de 19 milhões de dólares, o que elevaria o retorno para patamares mais competitivos de mercado. Caso o objetivo seja manter o imóvel por décadas, a localização garante que ele continuará sendo um ativo "troféu" altamente resiliente.
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