נכסים למכירה ב-Mallorca

אודות Mallorca

Mallorca: שוק הפריים של הים התיכון הספרדי Mallorca, הגדול באיים הבלאריים, התבסס כאחד משווקי המגורים היקרים באירופה. האי משלב נמל תעופה בינלאומי (Palma, PMI) עם טיסות ישירות לערים המרכזיות באירופה, בירה עם חיי תרבות וקולינריה כל השנה, יותר מ-260 חופים ומפרצונים, ורכס Serra de Tramuntana — אתר מורשת עולמית של UNESCO — כרקע. המלאי שלנו ב-Mallorca מתרכז ב דרום-מערב האי , ברשויות Calvià ו-Andratx: המסדרון בעל הנזילות והביקוש הבינלאומי הגבוהים ביותר בשוק של Mallorca. היכן נמצאים הנכסים: הדרום-מערב, אזור אחר אזור Bendinat ו-Costa d'en Blanes שכונות מבוססות במרחק 10–15 דקות מ-Palma, סביב Real Golf de Bendinat. וילות עם נוף למפרץ, רחובות שקטים וקרבה הן לבירה והן למרינות. זהו אזור היוקרה ה"קלאסי" של Mallorca: מי שרוצה להיות קרוב לכול בלי לוותר על פרטיות קונה כאן. Portals Nous ו-Puerto Portals Puerto Portals היא המרינה המובילה באי — יאכטות, מסעדות ומסחר ברמה גבוהה. Portals Nous, על המדרון, מציעה וילות ודירות עם נוף לים במרחק הליכה של דקות מהנמל. אזור בעל ביקוש קבוע והיצע מוגבל מאוד. Santa Ponsa מפרץ רחב, שלושה מגרשי גולף (לרבות Golf Santa Ponsa I, המארח טורנירים בינלאומיים) וקהילה בינלאומית מבוססת. האזור משלב וילות גדולות בשכונות כגון Nova Santa Ponsa עם עיירת נופש המספקת שירותים כל השנה. איזון טוב בין גודל המגרש, איכות ומרחק מ-Palma (כ-20 דקות). Port Adriano ו-El Toro מרינה מודרנית בתכנון Philippe Starck, המתאימה לסופר-יאכטות. בשכונות סביבה (El Toro, Nova Santa Ponsa) יש וילות עכשוויות עם נוף לים ולשקיעה. זהו מוקד היוקרה החדש ביותר בדרום-מערב. Port d'Andratx ו-Cala Llamp נמל טבעי בקצה הדרום-מערבי, בצמוד ל-Serra de Tramuntana. וילות המסודרות כאמפיתיאטרון מעל הים, עם השקיעות המבוקשות ביותר באי. ההיצע דל באופן מבני: הקרקע משופעת, הרישיונות איטיים והרשות מגינה על הנוף. Cala Llamp, בגדה הדרומית של הנמל, מרכזת וילות מהשורה הראשונה מעל המים. המלאי הזמין הנכסים המפורסמים בעמוד זה הם וילות עם 2 עד 6 חדרי שינה ובשטח בנוי של כ-400 עד 1,040 מ״ר , ב-Bendinat, Costa d'en Blanes, Portals Nous, Puerto Portals, Santa Ponsa, Port Adriano, Port d'Andratx ו-Cala Llamp — במחירים שבין US$ 9.5 ל-US$ 17 מיליון (כ-€9–16 מיליון). אלה נכסים בפלח העליון ביותר של השוק: בריכות, גנים בוגרים, נוף לים וגימור ברמה בינלאומית. ניתוח השקעה מחסור מבני בדרום-מערב Mallorca כמעט אין קרקע חדשה לפיתוח: Calvià ו-Andratx מגבילות גבהים, מגינות על מדרונות ומעניקות רישיונות באיטיות. ההיצע החדש זניח, ונכסים איכותיים מחליפים ידיים בהנחה קטנה גם במחזורים חלשים. מחסור זה הוא המנוע העיקרי לעליית הערך ארוכת הטווח באזור. ביקוש בינלאומי הביקוש בינלאומי ומגוון, עם משקל גדל של קונים מחוץ לאירופה. לשוק הפריים של האי היסטוריה של עמידות: בתיקונים בשוק הספרדי, דרום-מערב Mallorca ירד פחות והתאושש ראשון. השכרה: אל תבנו על הכנסה אוטומטית מתיירות האיים הבלאריים מגבילים מאוד השכרה לתיירים: הנפקת רישיונות חדשים (ETV) מושעית או מוגבלת מאוד ברוב האי, ו-Palma אוסרת השכרה לתיירים בבניינים רב-משפחתיים. וילות שכבר מחזיקות ברישיון ETV נסחרות בפרמיה. מי שקונה מתוך מחשבה על הכנסה משכירות קצרת טווח צריך לבדוק את הרישיון לפני — ומי שקונה לשימוש עצמי צריך לראות בהכנסה אפשרית בונוס, לא תזת השקעה. כיצד מתבצעת רכישה לזרים אין מגבלת אזרחות על רכישת נכסים ב-Spain. התהליך הטיפוסי: קבלת NIE (מספר זיהוי לזר), פתיחת חשבון בנק ספרדי, הזמנה, חוזה arras (מקדמה, בדרך כלל 10%), שטר ציבורי אצל נוטריון ורישום במרשם המקרקעין. באמצעות ייפוי כוח ניתן לבצע את התהליך כולו מרחוק. עלויות רכישה (נכס יד שנייה) ITP (מס העברה) של האיים הבלאריים — מדורג : 8% עד €400 אלף, עולה במדרגות עד 13% על החלק שמעל €2 מיליון . בווילה בשווי €8.5 מיליון, סך ITP הוא כ-€1.05 מיליון — יש לתקצב כ-12% למס בלבד. בנייה חדשה: מע״מ 10% + AJD, במקום ITP. נוטריון, רישום ועורך דין: בדרך כלל 1.5–2% נוספים. מסים שוטפים ותושבות IBI (מס עירוני שנתי על הנכס). IRNR : מי שאינם תושבים משלמים מס שנתי על הכנסה רעיונית מהנכס (19% לתושבי EU/EEA, 24% לאחרים), גם ללא השכרה. מס עושר : חל באיים הבלאריים על הון גבוה; ספי הפטור והשיעורים השתנו בשנים האחרונות — יש לאשר את נתוני שנת המס עם יועץ לפני בניית העסקה. ויזת הזהב הסתיימה. Spain ביטלה את אשרת התושבות באמצעות השקעה בנדל״ן באפריל 2025 — רכישת נכס כבר אינה מקנה זכות תושבות. אזרחים מחוץ ל-EU כפופים לכלל Schengen של 90 יום בכל 180, אלא אם יקבלו ויזה אחרת (תושבות ללא עבודה, נווד דיגיטלי וכדומה). נקודות לתשומת לב סף כניסה גבוה במיוחד. המלאי בעמוד זה מתחיל בכ-US$ 9.5 מיליון (כ-€9 מיליון); בדרום-מערב Mallorca מחירי המ״ר הם מהגבוהים ב-Spain. זה אינו שוק של "מציאות" — משלמים על המחסור. ITP יוקרה עד 13%. יש להוסיף למחיר כ-12% עלויות רכישה; חישוב הכניסה והיציאה צריך לכלול חיכוך מס זה. השכרה לתיירים מוגבלת מאוד. רישיונות ETV חדשים מושעים/מוגבלים; ללא רישיון קיים אין השכרה חוקית לטווח קצר. יש לבדוק לפני הרכישה. עונתיות ממשית. מנובמבר עד מרץ מסעדות ושירותים רבים באזורי המרינה נסגרים או מצמצמים שעות; האי "מתעורר" מאפריל עד אוקטובר. עלויות תחזוקת וילה. בריכה, גנים, אוטומציה ביתית וחשיפה למליחות בקו הראשון דורשים תחזוקה קבועה — בדרך כלל יש לתקצב 1–2% משווי הנכס בשנה. לחץ תיירותי ורגולטורי. יולי ואוגוסט מביאים עומסי תנועה במסדרון Palma–Andratx וצפיפות באתרי התיירות; הדיון הציבורי על הגבלת התיירות פעיל באיים הבלאריים ועשוי להוביל לכללים חדשים (כפי שכבר קרה בהשכרה לתיירים). מס עושר על הון גבוה המוחזק ב-Spain — תכנון מס מוקדם חיוני בפלח זה. אף נקודה אינה פוסלת את Mallorca: אלה מאפיינים של שוק אי פריים ובוגר. הם נכנסים לחישוב — לא מטילים וטו. למי זה מתאים — ולמי לא מתאים למי שמחפש בית נופש או מגורים עיקריים בפלח העליון ביותר של הים התיכון, מעריך מחסור מבני ואופק ארוך טווח, ורוצה אי עם תשתית של בירה אירופית (טיסות, רפואה פרטית, בתי ספר בינלאומיים ומרינות). מתאים פחות למי שמחפש תשואה מהשכרה קצרת טווח (מגבלות ETV), סף כניסה מתחת לכמה מיליוני אירו, או תכנן להשתמש בנכס כדרך לתושבות אירופית (ויזת הזהב הסתיימה). רשימת בדיקת נאותות לטפל ב-NIE כבר בהתחלה — הוא תנאי מוקדם לשטר. עורך דין עצמאי (לא זה של סוכנות הנדל״ן) לבדיקת נסח רישום (nota simple) , שעבודים וחובות. לבדוק רישיון אכלוס ראשון וחוקיות הרחבות — עבודות שלא הוסדרו נפוצות בווילות בנות עשרות שנים. אם מתכוונים להשכיר: לאשר רישיון ETV תקף וניתן להעברה. דמי קהילה/שכונה וכללים פנימיים (שכונות מסוימות מגבילות עבודות והשכרה). בדיקה טכנית (מבנה, רטיבות, בריכה, מערכות) — המליחות פוגעת בנכסים בקו הראשון. תכנון מטבע ומס לפני חוזה arras. Mallorca לעומת אפשרויות אחרות לעומת Costa del Sol (המוקד הספרדי האחר שלנו), Mallorca יקרה ונדירה יותר: שם יש היצע חדש מכ-€390 אלף; כאן מדובר בפריים של אי. לעומת Algarve/Quinta do Lago , Mallorca מציעה יותר חיים עירוניים (Palma) ורשת טיסות טובה יותר, עם מיסוי רכישה כבד יותר. לעומת Lisboa , זהו מוצר אחר: וילת נופש לעומת עיר. בפלח של €8M+, המתחרות האמיתיות של Mallorca הן Côte d'Azur, Sardinia והכתובות הטובות ביותר ב-Hamptons — ובליגה זו, המחיר ב-Mallorca עדיין תחרותי. שיקולים אחרונים דרום-מערב Mallorca הוא שוק של מחסור: מעט קרקע, רישיונות איטיים וביקוש בינלאומי קבוע. מי שקונה נכון — עם בדיקת נאותות קפדנית, תכנון מס וציפיות מציאותיות לגבי השכרה — רוכש נכס נדיר באחת הכתובות המבוססות ביותר בים התיכון. הצוות שלנו מלווה את התהליך כולו, מהבחירה ועד השטר.